在房地產(chǎn)市場成交量冷清、個(gè)人房貸利率趨緊等背景下，“杠桿上的房地產(chǎn)市場”正步入緩慢的去杠桿通道之中。對此，《證券日報(bào)》記者昨日專訪了上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。
??《證券日報(bào)》記者：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場杠桿率的升高或降低，受哪些因素影響？
??嚴(yán)躍進(jìn)：房地產(chǎn)市場杠桿率，其實(shí)是分為企業(yè)杠桿率和購房者杠桿率。
??從企業(yè)杠桿率來看，此類問題主要和部分房企比較冒進(jìn)的拿地有關(guān)，這背后存在各類違規(guī)融資的行為。尤其是很多資金類似信托資金等違規(guī)進(jìn)入土地市場，因此帶來了很多風(fēng)險(xiǎn)。
??從購房者杠桿率來看，實(shí)際上就是指所謂首付三成資金的來源。在實(shí)際購房過程中，也確實(shí)存在一些購房者的此類資金是貸款來的。類似情況對于一些炒房者來說比較多，比如說購買一套房后，將此類住房*押，然后套取資金，然后又繼續(xù)購房，這其實(shí)就是不斷放大杠桿的行為。
??《證券日報(bào)》記者：如何正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)市場的杠桿率問題？
??嚴(yán)躍進(jìn)：從杠桿率本身來說，它和房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，無論是購地還是購房，其實(shí)背后都有很多問題。比如說這背后就有一個(gè)隱含的市場判斷，即認(rèn)為市場未來土地和房屋的價(jià)格還會繼續(xù)漲、賺快錢的機(jī)會還是很大等。所以破解杠桿率高的問題，其實(shí)就是規(guī)范房地產(chǎn)交易的心理，也是防范房地產(chǎn)市場泡沫過大風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。
??《證券日報(bào)》記者：在您看來，房地產(chǎn)市場應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)有效控制杠桿率，方式或手段都有哪些？
??嚴(yán)躍進(jìn)：要有效控制杠桿率，其實(shí)關(guān)鍵要做到兩點(diǎn)：首先，明確交易中的合規(guī)環(huán)節(jié)，防范各類違規(guī)的行為出現(xiàn)，比如說審核不嚴(yán)、貸款資金撥付監(jiān)管不嚴(yán)等；其次，要加大懲罰力度，尤其是要對市場參與的資格進(jìn)行管控，包括限制購房和購地等，這些都是有震懾效應(yīng)的。
