“過去，銀行貸款對我們而言是打著燈籠也難找，最近竟然有銀行主動來找我了解情況，還為我提供了可以授信的方案?！苯?jīng)營青年公寓的王生（化名）已經(jīng)率先感受到了形勢變化。
??與今年來住房貸款業(yè)務(wù)不溫不火形成鮮明對比的是正在開放的住房租賃市場。近期，包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內(nèi)多家銀行“正規(guī)軍”已經(jīng)展開了對住房租賃市場的嘗試。
??12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議亦明確提出，要“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。東方證券報告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。
??然而，《中國經(jīng)營報》記者注意到，目前銀行對于住房租賃市場還處于試水階段，如同王生這樣的“二房東”及其租客雖然占據(jù)很大市場份額，卻因為信用問題，依然難以切實獲得銀行的資金支持。
??銀行競逐萬億市場
??在12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟工作會議中，提出了明年要做好8項重點工作，其中之一就是“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
??會議指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實行差別化調(diào)控。
??這已經(jīng)不是今年國家層面對于住房租賃市場的首次表態(tài)了。近期召開的政治局會議也強調(diào)，加快住房制度改革和長效機制建設(shè)；在此前的十九大報告中亦提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
??7月，住建部等九部委還印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、南京、沈陽、鄭州等12個城市作為首批單位開展住房租賃試點。8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
??在種種利好政策的刺激下，“住房租賃是一片藍(lán)?！钡母拍畋皇袌銎毡檎J(rèn)同。根據(jù)東方證券報告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。這也吸引了傳統(tǒng)銀行機構(gòu)分食這塊萬億元蛋糕。
??當(dāng)前，“銀政合作、銀企合作”是銀行試水住房租賃市場的普遍形式。如12月18日，交行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展；11月16日，工行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。
??特別是，建行還在廣東、深圳、湖北等地區(qū)**成立了住房租賃公司，截至目前已揭牌成立了四家。通過住房租賃公司，建行聯(lián)合有實力的開發(fā)商共同打造品牌長租社區(qū)，推出“CCB建融家園”長租房源。以建行在深圳地區(qū)的試水為例，“CCB建融家園”是由建信住房（深圳）負(fù)責(zé)租賃專業(yè)化管理、批量小區(qū)品牌化管理，并保證房源穩(wěn)定長租。
??建行廣東省分行行長劉軍此前在公開場合表示。建立“租賃、購房、保障”三位一體的住房服務(wù)模式是未來的方向。
??同時，為推動住房租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行，還有銀行推出了交易服務(wù)平臺。如建行在佛山、湖北等地區(qū)開發(fā)的住房租賃服務(wù)平臺，由住房租賃監(jiān)測分析平臺、住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺、政府公共住房服務(wù)平臺、住房租賃服務(wù)共享平臺、企業(yè)租賃服務(wù)管理平臺五大系統(tǒng)組成，覆蓋了地方政府在租賃市場管理、交易、運營方面的需求。針對住房租賃市場存在的經(jīng)營不規(guī)范、信息不真實等現(xiàn)象，該平臺可以給出較為有效的解決方案。
??中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼告訴記者，明年應(yīng)該會有更多銀行參與到住房租賃市場，亦會包括一些中小銀行。
??“門外漢”的角色轉(zhuǎn)變
??作為住房租賃領(lǐng)域的“門外漢”，銀行正努力進(jìn)行著角色轉(zhuǎn)變。為何選擇在今年大舉進(jìn)入住房租賃市場？政策導(dǎo)向其中的重要因素之一。
??在過去一年多的時間里，“930新政”“317新政”等房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。
??同時記者了解到，在降杠桿的大背景下，央行在今年初對各家銀行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，控制各家銀行新增貸款額度，目前部分城市房地產(chǎn)成交量無論環(huán)比還是同比出現(xiàn)下滑，房價有所松動，房貸需求也會相應(yīng)下降。
??“過去住房租賃市場不成熟，對應(yīng)的住房交易市場也不完善，而且消費者的觀念也是買房而非租房，因此銀行較少涉足?！蹦硣秀y行個貸部人士告訴記者，“近年來，消費者的觀念正在轉(zhuǎn)變，再加上政策導(dǎo)向，市場正走向正規(guī)，銀行此時進(jìn)入住房租賃市場，也為了盡早布局，搶占先機?！?
??“另一方面，銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展方向正在轉(zhuǎn)變，由過去崇尚的‘二八定律’轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷‘長尾客戶’，從過去的注重公司、投行業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展‘大零售’。住房租賃貸款正是消費貸款，屬于零售業(yè)務(wù)。”上述國有銀行個貸部人士補充道，且一套租賃住房，連接著B和C端兩個客戶，有客戶就有市場也就有產(chǎn)品，可以為銀行零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打基礎(chǔ)。
??但在初步試水階段，銀行進(jìn)行得也十分謹(jǐn)慎。記者了解到，無論是在B端還是C端，住房租賃都是輕資產(chǎn)市場，缺乏*制押物是銀行此前鮮少涉足的原因之一。盡管今年在大量政策鼓勵下，銀行發(fā)力進(jìn)軍住房租賃行業(yè)，但如何控制風(fēng)險依然是銀行不可忽視的。
??王生告訴記者，由于像他們這種“二房東”只有經(jīng)營權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)、*押物，銀行原來是無法授信的。“我們平時的房屋管理、裝修都需要資金，之前我們都是依靠租客的租金以及民間資本，貸款利率達(dá)到12%到15%。雖然十九大之后，有些銀行主動找到我們，而且貸款利率在7%左右，這確實是我們沒想到的，但需要有大的擔(dān)保公司、有資質(zhì)的、有國企背景的公司為我們擔(dān)保。這對我們而言是很困難的，要到處找關(guān)系，還要公關(guān)?！蓖跎寡?。
??對于銀行而言，征信確實是一大關(guān)。目前銀行會與一些第三方機構(gòu)合作，來掌握潛在客戶的信息。
??國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)信用評估公司——閃銀奇異聯(lián)合創(chuàng)始人李昊告訴記者：“在十九大過后，來我公司進(jìn)行住房租賃行業(yè)咨詢的銀行逐漸增多，其中不乏國有銀行。而他們大多數(shù)注意的是B端風(fēng)險，因為從此前暴露的風(fēng)險看，房源真實性和交易真實性是很關(guān)鍵的，也會出現(xiàn)B端和C端聯(lián)合起來套現(xiàn)的情況，B端風(fēng)險一旦發(fā)生就可能會形成多米諾骨牌效應(yīng)，而這些信息的核實工作對于銀行而言是很繁重的?！?
??“住房租賃金融市場是一個新的市場，產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新和完善以及客戶群體的不斷擴大需要一個過程，這個過程應(yīng)該不會太長?！倍ｍ等缡钦f。
