近日,由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同主辦,鳳凰財(cái)經(jīng)研究院、廣東經(jīng)濟(jì)出版社協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》發(fā)布暨研討會—“堅(jiān)定決心:開啟新時(shí)代中國住房新模式”在京舉行。會議對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心課題組完成的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2017-2018)》。
報(bào)告指出,2016-2017年,中國住房市場總體穩(wěn)中有升,一二線城市分化降溫,三四線城市分化升溫。具體來看,2016年10月至2017年9月,全國房價(jià)總體穩(wěn)中有升,一二線城市增幅分化下調(diào),三四線城市增幅分化上升;住房總體銷量同比增幅逐步下降,一二線城市下降明顯,三四線城市增幅較快;住房供給方面,一二線重點(diǎn)城市持續(xù)下降,非重點(diǎn)城市明顯上升;住房庫存方面,全國現(xiàn)房與期房庫存各出現(xiàn)不同程度下降;租房市場租金總體呈現(xiàn)先升后降再升的趨勢;房地產(chǎn)市場總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨穩(wěn),對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響有所增強(qiáng),預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)1.1個(gè)百分點(diǎn)??傮w變化趨勢符合課題組2016年12月利用華房指數(shù)的預(yù)測。
報(bào)告發(fā)現(xiàn),中國尖塔形房價(jià)體系在2017年有所收斂,不同區(qū)域、層級、城市群分化各異。具體表現(xiàn)為:東部城市房價(jià)領(lǐng)漲,分化程度下降;不同層級城市房價(jià)差異顯著,二線城市領(lǐng)漲;中國房價(jià)體系的城市群特征趨于顯著,城市群與非城市群房價(jià)間房價(jià)存在顯著差距,一線、二線城市群房價(jià)與三線城市群房價(jià)差距逐步增大。
報(bào)告指出,2016年9月以來,調(diào)控措施、機(jī)制建設(shè)雙管齊下使市場趨于穩(wěn)定,各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。第一,中央有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和建立長效機(jī)制的精神得到了很好的落實(shí),相關(guān)調(diào)控措施機(jī)制化取得較好效果,長效機(jī)制建設(shè)逐步開啟,投資和投機(jī)受到了有效的抑制;第二,購房者的市場預(yù)期持續(xù)沒有改變,三四線城市樓市需求增大;第三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展邏輯和對未來樓市預(yù)期未變,轉(zhuǎn)向三線城市大幅度購地;第四,金融機(jī)構(gòu)對住房市場持樂觀預(yù)期,流向房地產(chǎn)市場的貸款數(shù)量持續(xù)攀升。
報(bào)告指出,雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房價(jià)的過快上漲,但當(dāng)前住房市場發(fā)展的總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低,但是部分城市的住房市場仍然面臨著或者部分城市面臨樓市報(bào)復(fù)性反彈泡沫繼續(xù)擴(kuò)大,或者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn);金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)依然存在,但總體有所好轉(zhuǎn);居民部門購房“加杠桿”值得警惕;政府資產(chǎn)負(fù)債狀況過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值得警惕;房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題使得宏觀經(jīng)濟(jì)蘊(yùn)含一定風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場固有的許多問題是造成這些風(fēng)險(xiǎn)的深層次原因,住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度沒有改變是風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加劇根源:地方政府的作為是決定住房調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)升降的重要關(guān)鍵,土地和金融市場與管理的問題是住房市場的兩個(gè)最大風(fēng)險(xiǎn)源。住房基礎(chǔ)制度不合理導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性問題積聚了市場風(fēng)險(xiǎn):住房供給主體較為單一、渠道單一,住房城市內(nèi)部、城市群的城市之間、不同層級城市之間的供需錯(cuò)配,租售結(jié)構(gòu)失衡以及租售內(nèi)部不同類型住房的供求結(jié)構(gòu)失衡,住房保障尤其政府支持不足市場化過度,既導(dǎo)致住房問題也加劇市場風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策和機(jī)制不完善的副作用也不利于風(fēng)險(xiǎn)消化。
報(bào)告預(yù)測,在沒有重大政策沖擊的情況下,2018年中國樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整,但也存在若干不確定性風(fēng)險(xiǎn)?;谌A房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測:總體上,本輪樓市回升小周期接近尾聲,未來一年將迎來新一輪調(diào)整和降溫期。在具體指標(biāo)上,住房價(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降,商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落,全國總體庫存將會進(jìn)一步下降,降幅會有所收窄。投資增速在2018年全年可能會稍低于2017年的水平??臻g上,各線城市內(nèi)呈現(xiàn)分化性波動,各線城市間波動具有時(shí)滯性聯(lián)動。住房租賃上,住房租賃市場是一個(gè)有待開發(fā)的萬億級市場,在租購并舉和租售同權(quán)的政策刺激下,加上銷售市場調(diào)整,2018年住房租賃市場將有顯著的提升,其中一、二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升。但需要警惕未來市場的不確定性:一是預(yù)期逆轉(zhuǎn),泡沫破裂;二是市場反彈,泡沫擴(kuò)大;三是住房投資投機(jī)再度轉(zhuǎn)移。