業(yè)內:預測2018年將是房地產銷量的“小年”

  • 來源: 人民網
  • 2017-12-08 10:44:45
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人民網北京12月7日電 (孔海麗)近一年以來,住房體系的結構變化明顯加速。住房保障得到加強、不動產證券化不斷推進、租購并舉等變化成為房企面臨的新課題。業(yè)內觀點認為,與市場宏觀層面變化并行的是,作為主體之一的房企分化進一步加劇,規(guī)?;?、集中度持續(xù)增長。在存量房市場,呼喚模式化運作和品質服務,是未來的發(fā)展趨勢。

“實際上長效機制已經在大家的身邊發(fā)生了?!敝行沤ㄍ妒紫康禺a分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上,分析了房地產市場整體形勢帶給行業(yè)、企業(yè)的變化。中信建投的研究表明,供應結構多元化、價格可控性、規(guī)模持續(xù)性共同決定了住房供給體系的改善;支持“住有所居”的租賃市場建設、供應具備保障以及財富功能的共有產權房、針對房屋出售環(huán)節(jié)的嚴格限制等措施促進了住房保障體系的發(fā)展;而不動產證券化的推進,則提升了流動性與回報率。

陳慎分析認為,雖然重點城市住宅銷量同比下滑,但在三、四線城市去庫存的拉動下,2017年樓市整體銷售面積空前高漲,他同時判斷,2018年會成為房地產銷量的“小年”。

“但重點城市成交量的降低并不影響重點房企數(shù)據(jù)的飆升。”陳慎表示,規(guī)?;科蟮募卸热杂猩蠞q空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個重點城市的房地產市場份額,深圳、廈門的指數(shù)超過了50%,平均水平為30%。“我們認為未來前十房企在全國重點城市的市場份額可以沖向40%,甚至更高。”陳慎說。

從土地市場占有率角度,也可以看出規(guī)模房企集中度的上漲空間。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù),排名前十房企在20個重點城市拿地占比從2016年的12.7%,已經上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示,土地出讓新規(guī)則要求嚴審土地購置資金來源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時間等因素決定了大企業(yè)拿地擁有更多優(yōu)勢,而土地儲備決定了房企的未來潛力。

陳慎為中型房企實現(xiàn)超車提供了幾個思路,一是進入更多的城市,以綜合能力的提升帶動規(guī)模化發(fā)展;二是在存量市場的并購和人才引進策略;第三則是降低資金成本,優(yōu)化資產配置。

房企如何面對未來租購并舉市場下的轉型,陳慎以德國最大的房地產公司VONOVIA為例說明,管理與運營可以帶來市值的逐步擴大。VONOVIA通過對租約的有效調整、改善現(xiàn)有物業(yè)、以運營提升物業(yè)品質;并通過并購提升現(xiàn)金流,以流程化、模式化運作建立服務標準,提升行業(yè)整體服務品質。

市場分化對品質服務的催生,是鏈家研究院院長楊現(xiàn)領提出的觀點。他分析認為,規(guī)?;髽I(yè)集中度的提升,要求中小房企需要更加注重住宅品質,更關注產品能力。

“整體來看,房價高度集中上漲的趨勢結束了,未來會是全流通時代的來臨,新房、二手房、租賃市場相互關聯(lián),相互補充,相互融會貫通?!睏瞵F(xiàn)領表示,中介公司也同樣面臨集中化發(fā)展,規(guī)模化中介擁有大比例市場占有率,會為行業(yè)帶來相對合理的利潤率和標準化的成長格局,“不再是從前的惡意競爭,而是以品質化服務取勝。”他說。

 

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