2017年樓市,有兩個(gè)明顯特征: 其一是城市分化明顯,在商品房市場上,三四線漸火,而一二線啞火。在火的三四線城市中,也主要表現(xiàn)為城市群周邊的小城市,大多數(shù)的小城仍然沒動(dòng)靜,不少還繼續(xù)給補(bǔ)貼賣房; 其二是土地市場,土地市場雖然不如2016年那般,但仍然很搶手,房企買地花的錢仍然在以相當(dāng)?shù)谋壤仙? 這里就有問題了,商品房市場通過“四限”被摁在地板上動(dòng)彈不得,但土地卻仍然在按既定步調(diào)往上走,成本在漲,價(jià)格卻不能漲,這還能玩? 房企仍然敢于繼續(xù)以較高溢價(jià)率拿地,但他們也不是傻子,現(xiàn)在搞錢都不容易,買地之前他們都會(huì)仔細(xì)考察當(dāng)?shù)氐娜丝诹魅霠顩r、產(chǎn)業(yè)潛力以及基礎(chǔ)設(shè)施配套,這是長遠(yuǎn)的考慮。短期他們還會(huì)考察當(dāng)?shù)胤孔拥膸齑媪?,有沒有很大的增加供應(yīng)的能力。 而購房者呢,也不傻,現(xiàn)在還不一定是剛需的舞臺(tái),熱門城市成交量急凍,說明剛需和投資都趴窩了,而三四線漸火,卻不是剛需推動(dòng)的。分析3月份70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù),你會(huì)發(fā)現(xiàn),環(huán)比靠前的大多數(shù)都是小城市,而且主要是大城市和區(qū)域中心城市周邊的小城市。 而且這些城市環(huán)比和同比的差距很小,說明它們是今年才開始啟動(dòng)的,更說明它們是被外來資金推動(dòng)的。 問題不少,解決起來也很麻煩。 近期,房地產(chǎn)專家顧云昌就曾明確表示,目前針對(duì)房地產(chǎn),能夠做的仍然是短期手段,為了確保平穩(wěn),只能24小時(shí)緊盯,發(fā)現(xiàn)一個(gè)新苗頭打掉一個(gè)新苗頭。 至于真正的終極大招,長效機(jī)制復(fù)合療法還得5-10年時(shí)間。為什么要這么長的時(shí)間,原因也是牽扯到各方,如何平衡實(shí)在很麻煩。更關(guān)鍵的是,長效機(jī)制生效后,地方的收入能否繼續(xù)保持一貫的上升趨勢,這個(gè)很關(guān)鍵,否則長效機(jī)制就是失敗的,沒有意義。 圍繞著地方收入,長效機(jī)制會(huì)在稅收、土地出讓、金融、市場主體等方面開展詳細(xì)的論證,所以顧昌運(yùn)樂觀預(yù)計(jì)是5-10年。 雖然這個(gè)機(jī)制短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn),但隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的在明年投入運(yùn)行,各方面應(yīng)該都會(huì)加快布局。 特別是地方的收入,這一塊現(xiàn)在壓力挺大的,他們有這個(gè)動(dòng)力去加快推動(dòng)這個(gè)事。在長效機(jī)制中,我個(gè)人認(rèn)為地方的收入來源有兩大塊:分別是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。 現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)超過了31平米,房地產(chǎn)市場正在快速向存量房市場轉(zhuǎn)變。如何向存量房市場要收 入,當(dāng)然是持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。房子多了,存手里要交錢,長輩的房子給晚輩也得要交錢。 需要注意的是,一旦這兩個(gè)被推出,那就意味著樓市的好日子到頭,也意味著新的增長模式形成。因?yàn)橹挥薪?jīng)濟(jì)動(dòng)力切換完成才能向存量房要收入。樓市的作用沒有那么大了,可以開始一茬茬地割韭菜了。 這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能就是5-10年后,長效機(jī)制生效之時(shí)。到那個(gè)時(shí)候,除了部分地段優(yōu)勢逆天的房子之外,大部分房子的資產(chǎn)配置意義都不大了。
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