隨著調控步入深水區(qū),供求關系博弈更加微妙。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計,2017年10月,80個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個月,該數(shù)值和9月份10.8個月持平。不過,目前存銷比在低位的基礎上,正呈現(xiàn)出震蕩上行態(tài)勢。
分城市來看,2017年10月,一、二、三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個月。相比9月份11.6、10.6和10.8個月的數(shù)值,三類城市均有所反彈。該機構指出,觀察近期這三類城市的存銷比數(shù)據(jù),從縱向看,基本上都呈現(xiàn)在低位水平上微小反彈的態(tài)勢;而橫向看,一線城市的去化周期甚至比二線、三四線城市要大,已經增長到壓迫房價下跌的程度,這也可以解釋近幾個月國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)中,一線城市房價指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。
融創(chuàng)中國控股有限公司董事長、創(chuàng)始人孫宏斌就注意到,“最近這一兩個月市場其實已經跟上半年有很大變化,有些房子不像上半年那么搶手、好賣。過去都是一小時賣完,現(xiàn)在可能只賣了70%、80%,市場已經在發(fā)生變化?!睂O宏斌認為,政府限價極大影響了購房者的購買預期。而預期變化令房地產市場出現(xiàn)下行趨勢。
易居研究院統(tǒng)計顯示,2017年10月,80個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為2782萬平方米,環(huán)比減少33.3%,同比減少36.4%??傮w上看,10月份房企推盤節(jié)奏有所放緩。這也說明當前預售證管控政策依然較嚴厲,且超乎預期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,若預售證管控繼續(xù)嚴厲,那么部分城市庫存不足的現(xiàn)狀很難在短期內得到改變。當然類似政策也會倒逼房企主動調低預售申報價格。
盡管市場出現(xiàn)下行趨勢,但從庫存規(guī)模以及土地儲備來看,樓市仍處低位。這意味著,盡管短期內預期發(fā)生改變,但未來供求關系仍然緊張。
截至2017年10月底,易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米,環(huán)比減少2.1%,同比減少10.1%。觀察歷史數(shù)據(jù),2015年以來全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢,體現(xiàn)近三年全國去庫存取得較好效果。當前全國80城庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平。
土地市場代表未來樓市供應量。盡管今年以來,國土部在督促各省市加快供地,但整體土地儲備仍然處于較低狀態(tài)。前述機構發(fā)布的報告顯示,部分熱點城市當前供地和拿地都較活躍,帶來土地儲備規(guī)模的上升。但當前50城6.6億平方米規(guī)模的土儲依然偏低,大體相當于2015年6月份的水平。截至2017年10月,易居研究院監(jiān)測的50個典型城市土地儲備面積為66028萬平方米,環(huán)比增長3%,同比增長15%。其中一線、二線、三線城市土地儲備規(guī)模分別為5179萬、45391萬和15457萬平方米,環(huán)比增幅分別為9%、0和10%,同比增幅分別為6%、9%和38%。
嚴躍進認為,對于一線城市來說,過去35個月中土地儲備規(guī)模始終保持同比下跌態(tài)勢。而在今年10月份首次出現(xiàn)同比正增長。該數(shù)據(jù)的信號意義在于,一線城市近期持續(xù)供地,釋放了積極的效應,這有助于2018年形成相對充裕的房源。而對二線城市來說,土地儲備同比增幅曲線抬頭更早,目前已出現(xiàn)連續(xù)11個月的同比正增長現(xiàn)象,這和二線城市此前樓市較為火熱有關。三線城市當前已保持連續(xù)16個月的同比正增長現(xiàn)象,三線城市房屋銷售市場表現(xiàn)不錯,直接帶來地方政府積極供地和房企積極拿地。
旭輝董事長林中在易居沃頓第六期中國房地產實戰(zhàn)研修班上表示,預計未來五到十五年,“房住不炒、脫虛入實”的政策方針不會改變,行政調控與宏觀調控將混搭進行。這將讓房地產業(yè)進入新一輪長周期,即平穩(wěn)增長周期。