樓市調(diào)控最關(guān)鍵的三個部門——住建部、國土資源部和央行，日前在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。這次會議不僅被視為為明年樓市調(diào)控定調(diào)，也是對此前業(yè)內(nèi)關(guān)于“下一步調(diào)控如何走”這一疑問的澄清和回復(fù)。
十九大召開之后，管理層傳遞出樓市長效機制漸進出爐的信號。短期行政干預(yù)，特別是2016年10月份以來密集布下的“五限”措施是否要退出？從這次會議看，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險”仍是調(diào)控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”。
一是堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。二是加強金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。三是完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例，防止高價地推漲房價。四是引導(dǎo)住房需求合理分布，加快疏解人口過多、房價過高特大城市的部分城市功能，促進大中小城市互聯(lián)互通，帶動周邊中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。五是大力整頓規(guī)范市場秩序，堅決打擊投機炒作，凈化市場環(huán)境。六是研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預(yù)警指標體系，加強對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責。
圍堵資金監(jiān)管是重點。比如，十九大前后，各地已開始嚴堵消費貸款進入樓市；9月30日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，規(guī)范購房融資行為，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此次三部門在武漢召開的座談會，也再次明確“平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”。
11月17日，央行等五部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，核心內(nèi)容有打破剛性兌付，規(guī)范資金池和期限結(jié)構(gòu)，“去嵌套”和“去通道”，風險分散及準備金計提，限制杠桿等，意在徹底堵住監(jiān)管和杠桿套利，防范包括樓市在內(nèi)的系統(tǒng)性風險。事實上，在2016年底的中央經(jīng)濟工作會議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”之后，就意味著“舊式調(diào)控”——“需求端限制，防止房價過快上漲”已成為歷史。
房地產(chǎn)繁榮觸發(fā)了“金融加速器”效應(yīng)，再加上近年來所謂的金融創(chuàng)新如火如荼，樓市繁榮的負面問題更嚴重。
首先是抬高了城市生產(chǎn)和生活成本，倒逼人工成本攀升，再疊加債務(wù)利息，不僅實體經(jīng)濟的盈利被吃空，而且傳統(tǒng)經(jīng)濟創(chuàng)造的增加值開始偏向分配于房地產(chǎn)和金融這兩個部門。
因為，近年來地價上漲，房地產(chǎn)部門經(jīng)濟活動中60%~70%屬于非生產(chǎn)性要素交易，面粉比面包貴時，非生產(chǎn)性交易甚至超過生產(chǎn)性交易。因此，房地產(chǎn)繁榮對于上游大宗原料生產(chǎn)、采礦業(yè)，中游制造業(yè)、建筑業(yè)，下游消費和服務(wù)業(yè)的拉動能力日益弱化。
其次，樓市繁榮強化系統(tǒng)性風險預(yù)期。正如央行行長周小川在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會中央金融系統(tǒng)代表團開放日上表示，如果經(jīng)濟中的順周期因素太多，使這個周期波動被巨大地放大，在繁榮的時期過于樂觀，也會造成矛盾的積累，到一定時候就會出現(xiàn)所謂“明斯基時刻”，這種瞬間的劇烈調(diào)整，是要重點防止的。
這里的“明斯基時刻”及此前央行提出的“灰犀?！憋L險，都意指借助金融加速器效應(yīng)，樓市引發(fā)系統(tǒng)性風險。美國次貸危機、歐債危機無不如此。無論是“明斯基時刻”還是“灰犀牛”風險，基于順周期，中短期內(nèi)都會形成一個自我強化的閉環(huán)。在我國國有金融占主體、外匯和資本流動有管制的體制下，沒有國家自上而下的強大干預(yù)，這個閉環(huán)很難被打破。
樓市和金融順周期循環(huán)，形成風險的表征就是高杠桿。周小川在《人民日報》發(fā)表題為《守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線》的文章稱，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實體部門體現(xiàn)為過度負債，在金融領(lǐng)域體現(xiàn)為信用過快擴張。
近兩年，無論是看上市公司分行業(yè)的債務(wù)水平，還是信貸投放，或者是隱性擔保的大小，房地產(chǎn)和僵尸企業(yè)都是資金最主要涌入的領(lǐng)域，這造成了結(jié)構(gòu)扭曲，嚴重地擠壓實體經(jīng)濟。
最后，房價上漲以及由此驅(qū)動的貨幣擴張，擴大了收入差距。2012年~2015年，隨著最低工資指導(dǎo)線的上調(diào)、企業(yè)用工成本上升，基尼系數(shù)連續(xù)3年下降。2016年以來，房價上漲導(dǎo)致?lián)碛蟹慨a(chǎn)的中高收入群體財產(chǎn)性收入大幅增加。
中泰證券統(tǒng)計，基尼系數(shù)從2012年的0.474下降至2015年的0.462后，2016年反彈至0.465。光大證券全球首席經(jīng)濟學家彭文生估算了不同行業(yè)的實際收入增長對M2增長的彈性系數(shù)，發(fā)現(xiàn)排在第一位和第二位的分別是銀行保險、房地產(chǎn)。
十九大報告提出，“擴大中等收入群體，增加低收入者收入”，“增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。事實上，2015年到今年上半年，居民人均消費增速已連續(xù)3年下降。更重要的是，十九大重新定義了當前社會主要矛盾，尋求更有質(zhì)量的增長而非僅追求速度成為新時代共識?；谶@個大背景，再考慮到樓市引致的上述全局性問題，可以看出，調(diào)控的出發(fā)點已然不同。
房地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，只有做到調(diào)控不留縫隙、不泄銳氣，才能徹底打掉過去十幾年來“屢調(diào)屢漲”形成的頑固預(yù)期，也才能在住房租賃市場尚弱小、不怎么賺錢的情況下，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，構(gòu)建“租購并舉”的住房新制度。
唯有此，住房才能真正回歸居住和公共產(chǎn)品屬性。這就是三部門武漢座談會強調(diào)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”的主要原因。
樓市資金面收緊趨勢更明顯，今年7月全國金融工作會議后，金融監(jiān)管方向已清晰。近期M2、新增信貸與社會融資走勢顯示，信用收縮很明顯，這是去杠桿的唯一路徑。
盡管基準利率未上調(diào)，但資金漏洞被堵、實際融資成本明顯上升，悉數(shù)上陣的限制性措施制造了極大的交易摩擦，而房產(chǎn)稅、租購并舉等長效機制“正在路上”，樓市預(yù)期收益前景不再樂觀，而交易損耗卻在增大。
同時，今年前三季度“三駕馬車”很罕見地同時發(fā)力，再加上樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革漸入佳境，租賃崛起、集體土地入市、棚改繼續(xù)發(fā)力、存量盤活、農(nóng)村危房改造等也緩解了商品房交易下滑的擔憂。由此，樓市調(diào)控繼續(xù)發(fā)力沒有任何疑問。
