樓市怪象:一邊房價松動跌幅大 另一邊排隊搶房忙

  • 來源: 一點桂林房產(chǎn)
  • 2017-11-27 16:43:23
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       中國樓市正在上演怪異的一幕:一邊北京燕郊等地房價松動,跌幅較大,另一邊南京卻出現(xiàn)萬人排隊“搶房”的現(xiàn)象。

一邊是海水,一邊是火焰,中國樓市到底是冷還是熱,讓人摸不著頭腦。

其實,從國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)來看,樓市降溫的表現(xiàn)相當明顯。以北京、南京為例,今年北京房價穩(wěn)中有降,二手房價格已經(jīng)連續(xù)6個月下跌,而南京今年以來,新建商品房的價格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢。

樓市寒風勁吹,就在今天(11月21日)萬科更是拋下重磅炸彈:“中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭?!?

萬科:中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭

根據(jù)新華社今日發(fā)布的題為《回歸初心 萬科提出新定位》的報道,萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示,“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻?!薄ⅰ案咚贁U張期過后,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸,不僅是中國經(jīng)濟穩(wěn)健成長的需要,也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要?!?

新華社報道提到,從10月18日起,近期萬科內(nèi)部進行各類形式的學習黨的十九大精神活動。討論中,“人民美好生活”“共建共享”等詞匯頻頻出現(xiàn)。

郁亮說,黨的十九大精神對萬科而言是調(diào)整發(fā)展策略、經(jīng)營計劃、管理制度的根本指引。

“房子是用來住的,不是用來炒的。服務(wù)不好人民日益增長的美好生活需要,萬科就沒有未來,房地產(chǎn)業(yè)也沒有未來?!比f科副總裁周巍說,轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為萬科發(fā)展的最為迫切需求。

正如萬科所講,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居,是黨的十九大報告提出的明確要求。

▲圖片來源:視覺中國

財經(jīng)韜略認為,郁亮這樣說有兩個可能:

第一,后續(xù)還有更加有力的政策,是什么?萬科高層或許知道,我們還不知道。所以,他才發(fā)出這樣的警告。第二,房地產(chǎn)企業(yè)共性、顯性的問題擺在那里——超高負債率、即將到來的資金鏈緊張,管理普遍粗放等等。很多房企將在這一輪調(diào)控中被收購、兼并,或者退出、衰亡。

那么,房地產(chǎn)企業(yè)在說“行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭”,風險和危機究竟表現(xiàn)在哪些地方呢?

居民杠桿率飆升,為經(jīng)濟埋下隱患

對普通居民來說,高企的房價帶來沉重的壓力,不斷攀升的居民杠桿為經(jīng)濟埋下隱患。

中國大,居不易。2015年下半年以來,樓市走出調(diào)整期,迎來新一輪的暴漲,從一線城市到三四線城市,瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。如今,在中國買房究竟有多難?我們還需要數(shù)據(jù)說話。

房地產(chǎn)領(lǐng)域常常用房價收入比來衡量購房的難易程度,房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發(fā)達國家,房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū),但由于我國統(tǒng)計口徑等原因,計算出的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準確。專家認為,根據(jù)我國的實際情況,全國房價收入比保持在6.5-7.5屬合理區(qū)間。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院今年9月發(fā)布的《全國百城房價收入比研究》顯示,2017年上半年,全國100個大中城市房價收入比,包含保障房、棚改房口徑計算出的平均值為7.2,不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房價收入比高于8.9均值的城市共29個,其中深圳房價收入比高達34.9,位于百城榜首,也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝干上35年。

▲圖片來源:易居房地產(chǎn)研究院

同時,房價上漲,收入跟不上怎么辦?高杠桿買房成為了一些人的選擇。

根據(jù)海通證券姜超團隊的數(shù)據(jù),2008年金融危機以后,新興經(jīng)濟體居民部門杠桿率迅速飆升,中國是加杠桿的主力。

如果按照居民債務(wù)和GDP之比計算,截至2017年9月,我國居民部門的杠桿率已經(jīng)達到54%,在主要經(jīng)濟體中屬于中等水平,但幾乎是新興經(jīng)濟體中最高的。例如,阿根廷居民杠桿率不到10%,印度僅11%,俄羅斯16%,墨西哥17%,巴西22%,均遠遠低于中國的水平。我國居民債務(wù)水平比德國、奧地利、意大利還要高,甚至接近日本、法國的水平。

如果考慮到居民部門的可支配收入,我國居民債務(wù)水平已經(jīng)接近“危險”區(qū)間。我國居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%,已經(jīng)達到了當前的90%,遠遠超過其它新興經(jīng)濟體的水平??紤]到中國諸多民間融資渠道,居民實際杠桿率可能更高。

姜超團隊總結(jié)到,中國近10年居民杠桿率大幅飆升,當前已經(jīng)進入危險區(qū)間,盡管進一步刺激居民加杠桿,危機也未必馬上到來,但整個經(jīng)濟會變得更加脆弱,系統(tǒng)性風險上升,最終對長期經(jīng)濟增長沒有太大貢獻。長期來看,提升技術(shù)創(chuàng)新和人力資本水平,才能推動經(jīng)濟的可持續(xù)增長,依賴刺激地產(chǎn)拉動經(jīng)濟很可能逐步走入危機模式。

▲圖片來源:視覺中國

因此,去杠桿也成為了樓市調(diào)控的重要目標。去杠桿調(diào)控下,一方面房貸利率飆升,另一方面在買房的首付比例大幅提高。

根據(jù)中國人民銀行2017年11月17日發(fā)布《2017年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》,3季度金融機構(gòu)房貸利率大幅上升了32BP。

而萬科的數(shù)據(jù)顯示,

去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%,銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%,接近65%;今年政策收緊,對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升,一次性付款增加,使用按揭貸款的比重下降,有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%,按揭貸款比重45%,使用按揭貸款的客戶占比75%,實際平均首付比例3.8成,而去年平均首付比例3成。

樓市降溫,高負債經(jīng)營的房企有隱憂

對房企來說,高價拿地、高負債運營,在樓市調(diào)控整體趨嚴的環(huán)境下,也透露出一些隱憂。

高價拿地

21世紀經(jīng)濟報道引用機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年2月中旬,合肥、長沙、沈陽等城市的土地成交平均溢價率達147%、92%和75%。到了5月,房企開始聚焦熱點三四線城市,其平均土地溢價率刷新歷史記錄,高達46%。

雖然到了下半年,樓市降溫開始傳遞到土地市場,一些熱門城市出現(xiàn)土地流拍、零溢價成交現(xiàn)象,但房企的拿地成本依然高企。

高負債經(jīng)營

據(jù)中國經(jīng)濟周刊報道,Wind數(shù)據(jù)顯示,從2005年一季度以來,地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在走高,從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%,增長近22個百分點。

截至今年第三季度,A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企負債達445億元。

▲圖片來源:視覺中國

高價拿地、高負債運營下,房企的銷售回款顯得十分重要,但這一數(shù)據(jù)增速自2016年下半年以來在逐漸回落。

目前房企的一半以上資金來源依靠項目回款。而中信證券對A股123家房企的三季報分析顯示,前三季度房地產(chǎn)板塊銷售回款14870.7億元,增速較上半年下降4.5個百分點。

同時,樓市調(diào)控逐漸加碼,一些地區(qū)房價持續(xù)松動對于房企來說,也是不得不注意的現(xiàn)象。萬科也預(yù)計2018年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額將出現(xiàn)雙降。

樓市格局變了

去年 10 月份以來,有關(guān)部門堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,堅持分類調(diào)控,因城因地施策,同時采取了一些有針對性的措施,落實地方政府的主體責任。

目前,我國正在進行 12 個大中城市住房租賃試點工作,房地產(chǎn)長效機制目前也在抓緊研究制定。同時,在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。

據(jù)不完全統(tǒng)計,截止目前,包括濟南、武漢、昆明、合肥、蘭州、蘇州、長沙、沈陽、福州等在內(nèi)的多省市今年以來已經(jīng)就商品房價格管控采取了相應(yīng)的管控措施。

從以往的“居者有其屋”到現(xiàn)在的“住有所居”,國家的使命是讓人民住得好,樓市格局已經(jīng)變了:租賃成為新潮流,成為大勢所趨!

之前,很多人都覺得本輪樓市調(diào)控之后會有所放寬,即使不松至少會告一段落。如今看來,調(diào)控之弦不僅不會放松,還有加緊之勢。

近日天風證券首席經(jīng)濟學家劉煜輝日前發(fā)表演講,其中談到,“對房地產(chǎn)這個最棘手問題的處理,我們采取的策略或是我們長達90年的革命斗爭史總結(jié)出來最成功的政策,我找了個典故叫‘半渡而擊’,再厲害的敵人,誘敵深入予以聚殲?!?

他還說:“我們或會看到老老實實做企業(yè)的人會慢慢地好起來,炒來炒去的杠桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國?!?

 

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