房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)人口流動(dòng)意味著什么?

  • 來(lái)源: 華爾街見(jiàn)聞網(wǎng)
  • 2017-11-25 17:25:26
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        在嚴(yán)查消費(fèi)貸、限購(gòu)又限價(jià)的嚴(yán)厲調(diào)控下,中國(guó)樓市進(jìn)入寒冬。

三部委在近日召開(kāi)座談會(huì),明確強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,并表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

對(duì)于未來(lái)樓市的發(fā)展方向,申銀萬(wàn)國(guó)分析師王勝在2018年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略中指出,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立將促進(jìn)人口向核心城市集聚:

包括租購(gòu)并舉、保障房體系、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,將促進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)(土地、勞動(dòng)力、資本)的統(tǒng)一,由人口紅利轉(zhuǎn)為制度紅利。

申銀萬(wàn)國(guó)還預(yù)測(cè),本輪周期受因城施策、定向調(diào)控影響,預(yù)計(jì)2018年銷售增速為0%,投資增速為4%。

人口向核心城市遷移,核心城市房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期支撐

申銀萬(wàn)國(guó)指出,房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看的是人口與城鎮(zhèn)化、土地供給與制度改革。

1)一方面,我國(guó)人口出生率將于2020年開(kāi)始迅速下降;另一方面,相比于發(fā)達(dá)國(guó)家,我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)度仍有十年的發(fā)展空間,于2030年步入后期。

未來(lái)十年,人口流動(dòng)會(huì)加速并向城市圈集聚:全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)出口,東部經(jīng)濟(jì)向好;中西部由政策驅(qū)動(dòng),一帶一路投資;租售同權(quán)破除戶籍制度隔閡。


圖片來(lái)自:申銀萬(wàn)國(guó)

2)但是目前土地供給與人口增速之間存在不平衡。

一二線城市的常住人口增幅高于建設(shè)用地增幅,一線城市住宅市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求。

圖片來(lái)自:申銀萬(wàn)國(guó)

申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和人口向核心城市聚集,一二線城市建設(shè)用地和土地供應(yīng)面積增加是大趨勢(shì),但核心城市房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期有上漲支撐。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有助于長(zhǎng)期供需平衡

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括發(fā)展租賃市場(chǎng)、構(gòu)建保障房體系、土地改革、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、以及房產(chǎn)稅改革。

申銀萬(wàn)國(guó)指出,租購(gòu)并舉將降低人口流動(dòng)的門檻。

目前我國(guó)租賃市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá),租賃人口占比和出租房屋占比與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大,流動(dòng)人口集中的一線城市也與國(guó)際有較大差距。

不過(guò)申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì),一二線租賃市場(chǎng)將高速發(fā)展:我國(guó)14個(gè)熱點(diǎn)城市2015年時(shí)市場(chǎng)規(guī)模8344億元,預(yù)測(cè)到2020時(shí)將達(dá)13766億元,年均復(fù)合增長(zhǎng)率10.5%。

圖片來(lái)自:申銀萬(wàn)國(guó)

此外,保障房建設(shè)也將進(jìn)一步促進(jìn)人口流動(dòng)。申銀萬(wàn)國(guó)提到,國(guó)際比較下共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)和退出機(jī)制更靈活:

新加坡租屋模式,是由新加坡建屋發(fā)展局(HDB)建造大量租屋并以低廉的價(jià)格投放市場(chǎng)。目前新房市場(chǎng)90%以上都有HDB提供的租屋構(gòu)成,租屋價(jià)格也由HDB直接制定。

香港公租房模式,則是公私兩手抓的二元住房體系。一方面是價(jià)格低、供不應(yīng)求、退出機(jī)制完善的的公屋,另一方面是售價(jià)高昂、政府依賴土地收入的私宅。

除了租購(gòu)并舉以及保障房體系,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)將利好優(yōu)質(zhì)房企。

今年10月下旬,保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50億元的REITS獲批,成為中國(guó)首單獲批通過(guò)的租賃住房REITs,預(yù)示住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展,開(kāi)始與金融市場(chǎng)銜接。

 

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