在嚴(yán)查消費(fèi)貸、限購(gòu)又限價(jià)的嚴(yán)厲調(diào)控下，中國(guó)樓市進(jìn)入寒冬。
三部委在近日召開(kāi)座談會(huì)，明確強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，并表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
對(duì)于未來(lái)樓市的發(fā)展方向，申銀萬(wàn)國(guó)分析師王勝在2018年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略中指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立將促進(jìn)人口向核心城市集聚：
包括租購(gòu)并舉、保障房體系、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，將促進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)（土地、勞動(dòng)力、資本）的統(tǒng)一，由人口紅利轉(zhuǎn)為制度紅利。
申銀萬(wàn)國(guó)還預(yù)測(cè)，本輪周期受因城施策、定向調(diào)控影響，預(yù)計(jì)2018年銷售增速為0%，投資增速為4%。
人口向核心城市遷移，核心城市房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期支撐
申銀萬(wàn)國(guó)指出，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看的是人口與城鎮(zhèn)化、土地供給與制度改革。
1）一方面，我國(guó)人口出生率將于2020年開(kāi)始迅速下降；另一方面，相比于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)度仍有十年的發(fā)展空間，于2030年步入后期。
未來(lái)十年，人口流動(dòng)會(huì)加速并向城市圈集聚：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)出口，東部經(jīng)濟(jì)向好；中西部由政策驅(qū)動(dòng)，一帶一路投資；租售同權(quán)破除戶籍制度隔閡。
圖片來(lái)自：申銀萬(wàn)國(guó)
2）但是目前土地供給與人口增速之間存在不平衡。
一二線城市的常住人口增幅高于建設(shè)用地增幅，一線城市住宅市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求。
圖片來(lái)自：申銀萬(wàn)國(guó)
申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和人口向核心城市聚集，一二線城市建設(shè)用地和土地供應(yīng)面積增加是大趨勢(shì)，但核心城市房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期有上漲支撐。
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有助于長(zhǎng)期供需平衡
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括發(fā)展租賃市場(chǎng)、構(gòu)建保障房體系、土地改革、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、以及房產(chǎn)稅改革。
申銀萬(wàn)國(guó)指出，租購(gòu)并舉將降低人口流動(dòng)的門檻。
目前我國(guó)租賃市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，租賃人口占比和出租房屋占比與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，流動(dòng)人口集中的一線城市也與國(guó)際有較大差距。
不過(guò)申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)，一二線租賃市場(chǎng)將高速發(fā)展：我國(guó)14個(gè)熱點(diǎn)城市2015年時(shí)市場(chǎng)規(guī)模8344億元，預(yù)測(cè)到2020時(shí)將達(dá)13766億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率10.5%。
圖片來(lái)自：申銀萬(wàn)國(guó)
此外，保障房建設(shè)也將進(jìn)一步促進(jìn)人口流動(dòng)。申銀萬(wàn)國(guó)提到，國(guó)際比較下共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)和退出機(jī)制更靈活：
新加坡租屋模式，是由新加坡建屋發(fā)展局（HDB）建造大量租屋并以低廉的價(jià)格投放市場(chǎng)。目前新房市場(chǎng)90%以上都有HDB提供的租屋構(gòu)成，租屋價(jià)格也由HDB直接制定。
香港公租房模式，則是公私兩手抓的二元住房體系。一方面是價(jià)格低、供不應(yīng)求、退出機(jī)制完善的的公屋，另一方面是售價(jià)高昂、政府依賴土地收入的私宅。
除了租購(gòu)并舉以及保障房體系，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）將利好優(yōu)質(zhì)房企。
今年10月下旬，保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50億元的REITS獲批，成為中國(guó)首單獲批通過(guò)的租賃住房REITs，預(yù)示住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，開(kāi)始與金融市場(chǎng)銜接。
