前幾日,和同行 老友們吃飯,飯桌上在談房子的問題時候,有一個話題特別有意思。那就是,如果用20年,這么長的時間跨度作為標(biāo)的來衡量中國房地產(chǎn)市場,那 20年以后,中國的房產(chǎn)將會是什么樣子的呢?如果按目前銀行的政策,50年內(nèi),居民房屋就折舊完畢了(20年樓齡一般不能作為資產(chǎn)抵押)。但對于現(xiàn)在很多購房者而言,他們所購的房屋多半為10年之內(nèi)的二手房或新房。當(dāng)他們漸漸老去時(到了40歲和50歲),這些房產(chǎn)已經(jīng)有了20年以上的樓齡,那么,它們還能保值嗎?
如果交易或置換,是否會因為折舊率而失損頗多?會不會出現(xiàn)本身房屋價值增值,但銀行計算折舊率卻認(rèn)為房屋不值錢的情況出現(xiàn)?
OK,這個問題解答的方面很泛泛。但我今天不去談什么外匯制度,土地政策,或者是城市化發(fā)展等等,而是用大家最容易懂的一個概念,人!
關(guān)注房產(chǎn)的人,都很關(guān)注日本房地產(chǎn)市場。因為它在歷史維度上很具有代表性。因此用日本的推演來說明觀點再合適不過。
首先日本和中國房子最大的區(qū)別就是折舊率。高度概括講,就是日本的房子不能保值,房子的價值和建筑年限成反比,最終在設(shè)計年限上來講,價值趨于0。事實上,日本的老年公寓,幾萬元就可以隨便買到。
過去在日本泡沫經(jīng)濟(jì)的時候,大家都堅信房價乃是不可能跌價的稀有資產(chǎn),東京地價買美國的故事想必很多人都聽過。
后來泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰,地產(chǎn)陷入寒冬,很多人認(rèn)為是泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致了日本地產(chǎn)的低迷。
其實不只是這樣的。
造成日本地產(chǎn)長期低迷的因素除了泡沫經(jīng)濟(jì)以外,更致命的是人口老齡化。日本目前每年人口減少30萬,每年出生人數(shù)已經(jīng)跌破100萬,老齡人口比例超過20%乃全球第一。
目前日本房地產(chǎn)的情況是樓多人少,從而導(dǎo)致消費者對房屋的質(zhì)量要求非??量獭P鹿⒈仨氉龅阶詣玉R桶成為標(biāo)配,全自動智能家電不能不裝的地步。同時舊房子則無人問津。
日本買房子除了看地段,最重要的參考就是建筑年數(shù),同樣的地段,新房和老房的差價可以是10倍以上。
下圖的房子為全新公寓,裝修上沒有花費一分錢(這房子還有無敵海景,位置在日本神戶市,80平米,220萬人民幣)
由于房多人少經(jīng)濟(jì)差,日本房地產(chǎn)已經(jīng)完全 一般商品化,房子的價格更多的由房子本身的屬性決定,而非地段,投資價值等因素。
中國的人口結(jié)構(gòu)拜計劃生育所賜,和日本一樣屬于雙峰。
(中國 China )
(日本J apan )
而且如圖,中國人口結(jié)構(gòu)二十年后 將和日本重疊,成為老齡化國家。人口開始減少,需求開始疲軟。
而中國比日本蓋的房子更多,產(chǎn)能更加過剩,特別是人口開始流出的二三線城市更加突出。
因此我認(rèn)為,如果中國宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟,經(jīng)濟(jì)增長率鈍化,房子最終會成為一種會折舊,會貶值的商品。
但是一線城市隨著中國城市化的加速,依然會有大量的人口凈流入,依然會保持較穩(wěn)定的需求。因此房價會保持平穩(wěn)波動,如東京。但是瘋漲的時代,將會離我們越來越遠(yuǎn)。
房價企高,對我們來說是好事兒嗎?
目前來看,對于購房者來說,其實還算是蠻幸福的一代。幸福的是什么呢?
幸福的是許多人有能力用銀行的信貸杠桿鎖定現(xiàn)在的資產(chǎn)價格,并用未來的收入流創(chuàng)造現(xiàn)實的生活享受和分享未來的資產(chǎn)價值。
簡單來說,就是雖然中國房價現(xiàn)在虛高(尤其一線),但是還是可以通過背杠桿的方式上車,是有希望的。有希望的房價,給予了年輕人最后拼搏的動力。
但是大家都知道,現(xiàn)在中國的階級分化越來越嚴(yán)重。那么如果20年后,階級固化將發(fā)展到很少有人可以跨越階級鴻溝的地步呢?房地產(chǎn)必然會成為區(qū)分階級的標(biāo)志之一。
所以很可能20年后,年輕人已經(jīng)完成了從憤怒到絕望,甚至從拼搏人生到躺著要福利不給就鬧事,寧愿吃低保也不加班的轉(zhuǎn)變。
準(zhǔn)確說,歐美國家的消費主義和及時行樂,正是他們已經(jīng)經(jīng)過了快速增長階段的拼搏奮斗,而在長期的階級固化中消磨掉了戾氣的結(jié)果,這也很可能是未來中國的樣子。
那時候一線房價依然會相對高,依然會買不起,但是卻不那么被關(guān)注了。
沒有上車的人,已經(jīng)永遠(yuǎn)擠不上車了,那還追什么車?有錢就花了及時行樂,反正出生就預(yù)見了人生的終點。
在快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體中,才有穩(wěn)定的上升渠道。因為公司需要擴(kuò)大,才會有崗位增加,才有人有機會中國式跳槽,才有人能選工作,而不是失業(yè)。這時候房價虛高的原因,正是人們有盼頭,可以搶房。
如果一旦停滯,就會出現(xiàn)年功序列那種“維穩(wěn)”玩意。日本失去了二十年,無數(shù)老百姓都淪為屌絲。但是,核心區(qū)域的房價,始終不會崩得很難看,因為是階級標(biāo)志。
要是現(xiàn)在北上都50萬一平米了,你還去關(guān)注房價嗎?
還有人買得起,還有人改善住房,而且不會少。
但是估計空軍已經(jīng)早早的回二三線城市,甚至回老家的農(nóng)村里面蓋一套小別墅享受生活去了。
未來,看看發(fā)達(dá)國家,富人區(qū)鎖死,然后產(chǎn)業(yè)向二線三線轉(zhuǎn)移,落后城市逐步發(fā)展,房價和收入比趨于穩(wěn)定。
老百姓小確幸,不再追求拼出個未來,明白了努力不出好日子,躺著要福利才有好日子。英國現(xiàn)在宅男沉迷游戲,二次元,比中國都嚴(yán)重。
無論階級固化,還是未來人口老齡化,需求減少。20年后的房地產(chǎn)市場勢必會終結(jié)。房子會被完全一般商品化。
不會有人再花大錢買一個毛坯房,也不會有人再去做房奴,指望著房子升值。因為房子的稀缺性隨著人口結(jié)構(gòu)變化會發(fā)生根本變化。
至于會不會達(dá)到那一步,就要看那時候的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境了。