調(diào)控政策保持不變 明年樓市將進入“小年” 小戶型低總價項目將增加現(xiàn)在是出手買房的時機嗎？
從去年的9.30到今年的3.17，超過一年的史上最嚴格調(diào)控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價格也在經(jīng)歷了最初的慣性上漲、保持平穩(wěn)后，開始出現(xiàn)回落，新房被限價控制，二手房則普遍下跌了20%，可以說市場已經(jīng)降至冰點。在這樣的背景下，樓市開始逐漸企穩(wěn)，炒房客被嚴格地擋在了大門之外，而普通的購房者，無論是剛需還是改善需求，是否會迎來購房的“窗口期”呢？針對這個問題，《廣廈時代》從政策、土地、成交等多個方面，為您帶來當前樓市的最新變化，能否出手買房？或許您將有自己的答案。
政策 調(diào)控政策仍將持續(xù) 明年是樓市“小年”
現(xiàn)在能不能買房？政策的影響是首當其沖的，政策走向一直以來都對樓市走向產(chǎn)生著最直接的影響。近日，興業(yè)證券披露了萬科10月電話會議的紀要，其中，在回答投資者提問時，萬科對2018年房地產(chǎn)市場做出了一個整體判斷，引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注：萬科認為，調(diào)控政策仍持續(xù)，收緊的樓市政策會對需求產(chǎn)生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之后，貸款首付的要求提高，實際利率上升，受這些影響，相信明年的銷售進一步會放緩。今年因為上半年增加很快，所以全年的銷售規(guī)模有增加。明年有可能整體銷售會出現(xiàn)下降。
但是，對應(yīng)到市場上，不同的區(qū)域面對調(diào)整的表現(xiàn)會不一樣，對于核心的一二線城市在2016年四季度已經(jīng)開始調(diào)整，現(xiàn)在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對穩(wěn)定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間并不大。而對那些銷售規(guī)模和價格快速增加，本身又沒有新的就業(yè)人口，基礎(chǔ)設(shè)施也沒有明顯改善的三四線城市，隨著政策的沖擊，市場一定有壓力。
從萬科電話會議紀要的核心內(nèi)容來看，萬科認為明年將是樓市的小年，在調(diào)控政策堅持不放松的環(huán)境下，商品房的銷售面積和銷售額均會下降。
不過，因為這次調(diào)控采用了分城調(diào)控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰就認為，雖然明年政策放松的可能性不大，按照調(diào)控周期來看，明年將是樓市“小年”。但由于北京市場長時間處于最嚴厲調(diào)控之下，新、舊房源都出現(xiàn)了明顯的量價齊跌，炒房需求已經(jīng)基本被擠出市場，因此目前存在市場上的購房需求都是真正的剛需，既包括首次置業(yè)的剛需，也包括改善型的剛需。
土地 住宅用地增加 土地溢價受到打壓
政策保持不變的話，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)最能反映出未來市場的走向，住宅用地供應(yīng)少、溢價高的時候，往往也是房價飛漲的時候。而在整個2017年里，北京土地市場住宅用地的供應(yīng)則大幅增加，土地價格卻一再受到打壓，尤其是溢價率持續(xù)走低。這都為未來的市場走向提供了參考。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應(yīng)力度明顯加大。
其中，北京的宅地供應(yīng)量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應(yīng)量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應(yīng)量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個位數(shù)的供應(yīng)量。
雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高于2011年的平均溢價率。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領(lǐng)先。因此，在全國樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導(dǎo)下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應(yīng)力度，將宅地的供應(yīng)水平恢復(fù)到了2016年以前的水平。
一線城市宅地供應(yīng)量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩(wěn)定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預(yù)期的穩(wěn)定。
成交 新房、二手房交易觸底企穩(wěn)
限購以來，成交始終處于谷底，但近期，新舊房源的成交量則出現(xiàn)了上升，一部分人已經(jīng)開始下手買房。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽502套，環(huán)比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網(wǎng)簽86套，環(huán)比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網(wǎng)簽416套，環(huán)比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網(wǎng)簽量重新回到了500套以上。
上周二手房成交同樣出現(xiàn)回升，數(shù)據(jù)顯示：北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1975套，環(huán)比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網(wǎng)簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網(wǎng)簽量也是連續(xù)兩周小幅下滑之后重新上漲，不過，預(yù)計11月的周網(wǎng)簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房網(wǎng)簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每周1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩(wěn)，甚至可以說已經(jīng)觸底企穩(wěn)了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩(wěn)并小幅回升。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調(diào)控之下，北京樓市目前走勢平穩(wěn)，新房、二手住宅網(wǎng)簽量基本止跌企穩(wěn)。
二手房方面，在政策的強力調(diào)控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經(jīng)過連續(xù)幾個月的價格下降和市場冷清后，部分剛性需求已經(jīng)重新考慮入市，進而帶來了二手房網(wǎng)簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發(fā)，交易量也會保持穩(wěn)中有升的勢頭。
未來 成交量有望回升 小戶型增多
新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，前10個月新增的土地供應(yīng)達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發(fā)建設(shè)，并逐步形成有效的新房供應(yīng)，未來北京的新房交易量有望進一步增加。
值得一提的是，由于今年住宅土地的出讓中，均明確規(guī)定要實行限制售價，并且大多數(shù)都要求建設(shè)為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導(dǎo)致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。
目前市場上，已經(jīng)有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風(fēng)格。
據(jù)北京青年報記者了解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位于南四環(huán)內(nèi)，臨近城外城家居廣場。
首開仁信總經(jīng)理李捷表示，該項目命名為熙悅安郡，位于北京四環(huán)板塊。首開經(jīng)過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產(chǎn)品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價低、單價低，性價比較高。
據(jù)悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯(lián)合開發(fā)的項目，即將推出4 號樓，共計 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價將在8萬元左右。
胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房項目在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由于過往兩年土地供應(yīng)量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應(yīng)節(jié)奏較為緩慢，市場的整體交易規(guī)模較小，但北京今年的土地供應(yīng)量較去年大幅增加，未來新房的供應(yīng)節(jié)奏將逐步加快，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加傾向于中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。
建議 現(xiàn)在是否適合買房？
在多輪密集的政策調(diào)控下，對于剛需及改善型家庭來說，今年到底是否適合買房，買在哪里合適，是大家最關(guān)心的話題。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調(diào)控空前嚴格，不少樓盤都有限價設(shè)置，所以入市的項目更少，愿意開盤入市的樓盤也多是遠郊區(qū)域價格相對較低的項目，從而導(dǎo)致交易量進一步縮小、交易地點也進一步外擴。不過，雖然交易量仍然處于低位，但從7到11月上旬的網(wǎng)簽量來看，北京的新房網(wǎng)簽量正在逐步增加，市場正在逐步回溫，即使是市中心區(qū)域，也有項目以合理的價格入市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，買房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國首套房貸款平均利率為5.30%，相當于基準利率的1.08倍。但如果看現(xiàn)在的基準利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實現(xiàn)在依然屬于絕對的低利率時代！另外，張大偉也認為，買房絕對意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，陳云峰也認為，現(xiàn)在挑選買房有四個標準：區(qū)位好、產(chǎn)品好、性價比高、配套優(yōu)質(zhì)。陳云峰結(jié)合自己切身的人生經(jīng)歷堅定地認為，城市決定一個人的發(fā)展?jié)摿Γ骸拔矣H眼見證自2008年奧運會之后的北京飛速發(fā)展，這座城市的發(fā)展遠遠超過人們的想象。”他建議購房者買房子應(yīng)該選擇大城市。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，房價已經(jīng)沒有上漲核心驅(qū)動力，因為樓市最大購房群體——剛需買不起了，而炒房人在目前情況下無力來支撐樓市，現(xiàn)在越來越多炒房人開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘u家。因此，對于剛需而言，無論是新房還是二手房，結(jié)合自身實力，房價下降時就是剛需買房的時候。因此，當前可以更多地看看二手房，逛逛售樓處，價格一旦符合心理預(yù)期，就意味著買房時機出現(xiàn)了。
鏈接 環(huán)京樓市繼續(xù)降溫 明年或進一步降價
北京樓市一直在谷底徘徊，作為承接北京外溢需求的環(huán)京樓市，日子更加不好過。2017年10月，環(huán)京各區(qū)域新建商品住宅網(wǎng)簽量價普遍環(huán)比下降，整個環(huán)京樓市繼續(xù)維持降溫態(tài)勢。
環(huán)京多地樓市量價齊跌
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在北京南邊，固安區(qū)域10月新建商品住宅僅銷售104套，較9月進一步減少4套。自今年3月以來，除8月有少量增加外，固安新建商品住宅交易量持續(xù)下滑，單月交易量從3月份時的超過3000套下降到目前的僅有100余套，累計降幅達97%。
成交量的大幅下掉，銷售價格更是隨著持續(xù)下跌，10月時固安的成交均價約為10519元/平方米，環(huán)比9月再降0.4%，較5月的最高點已經(jīng)下跌了30%。
不僅是固安，香河區(qū)域的新建商品住宅交易同樣持續(xù)陷于低谷，10月僅銷售226套，環(huán)比9月下降38.1%，連續(xù)第5個月下滑，與最高點相比同樣有近97%的降幅。價格方面，香河10月的新房銷售均價為10779元/平方米，環(huán)比9月下跌4.1%，是2017年前10個月的最低值。
此外，燕郊區(qū)域10月的新建商品住宅交易量為173套，環(huán)比9月下降了60.6%。廊坊的安次、廣陽兩區(qū)的新建商品住宅交易量為309套，環(huán)比9月下降了77%，市場交易同樣低迷。
環(huán)京區(qū)域炒房投資空間徹底冰封
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在京津冀協(xié)同發(fā)展的規(guī)劃下，在北京樓市調(diào)控的大勢下，環(huán)京區(qū)域如今都已經(jīng)納入了北京房地產(chǎn)市場的調(diào)控體系之中，小至涿州、固安、北三縣，大至張家口、保定、天津等地都執(zhí)行著非常嚴格的限購限貸政策。尤其是廊坊市，由于地處北京、天津及雄安新區(qū)之間，其下各縣、各城區(qū)的樓市都備受關(guān)注，所以相關(guān)的調(diào)控政策也執(zhí)行得頗為嚴格。
過去，由于北京市區(qū)房價偏高，環(huán)京區(qū)域承接了不少來自北京的剛需外溢需求和投資投機需求，尤其是在投資投機需求的推動下，環(huán)京樓市不斷升溫，在北京樓市限購的時候，大量來自北京的外溢需求更是讓環(huán)京樓市進入了一種非理性的狂熱狀態(tài)之中，極大地影響了京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展和樓市的健康、平穩(wěn)運行。因此，北京今年出臺史上最嚴調(diào)控政策之后，政府對以廊坊市為核心的環(huán)京區(qū)域同樣給予了高度關(guān)注。如今，在政策的連番出擊下，環(huán)京區(qū)域的投機炒房空間被徹底壓縮，市場交易也幾近冰封。
開發(fā)商稱考慮降價 或期待政策放開
房地產(chǎn)市場如今以 “房子是用來住的，不是炒的”為基調(diào)，北京這樣的熱門城市短時間內(nèi)不會有政策松動，環(huán)京區(qū)域自然也會從緊調(diào)控，交易的冷清恐怕還會一直持續(xù)下去。
不過，一些開發(fā)商也開始為明年做打算。廊坊某區(qū)域的一位不愿透露姓名的開發(fā)商負責(zé)人就對北京青年報記者表示，項目明年很可能會采取進一步降價的措施吸引購房人。由于環(huán)京區(qū)域執(zhí)行了嚴厲的限購政策，沒有3年社保的外地人無法買房，而同時以往成交的主力都是北京外溢的需求，因此該開發(fā)商希望通過降價來刺激銷售。同時，上述開發(fā)商也透露，如果成交持續(xù)走低，不排除地方政府為限購開口子的做法。目前地方政府新公布了一系列人才引進計劃，因為新政中對人才落戶進行了特殊對待，一些被限購限制的需求，可以通過人才引進獲得買房資格，進入樓市。但開發(fā)商最后補充道，這只是他個人的想法，目前的限購政策仍舊十分嚴格。
除此之外，業(yè)內(nèi)人士也認為，雖然環(huán)京樓市目前遭遇冰封，但在北京新機場、環(huán)球影城等項目的帶動下，在環(huán)京區(qū)域交通與北京逐步接軌的影響下，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)長期來看還是向好的，只是交易屬性將更多向居住回歸，投資投機的空間會越來越小。
