房價降了但房貸利率上浮了 買房反而要多花錢?

  • 來源: 新京報
  • 2017-11-22 17:46:58
  • 人氣 708

       最近,幫主(ID:banglicai)聽的最多的是:北京的房價降了。幫主也仔細(xì)研究和了解過,據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自去年“9.30”以來,僅北京一地就發(fā)布了約50次樓市調(diào)控政策,成交量跌了近40%。北京的房價每平米比高點時回落了1萬元左右,二手房有接近20%的下降空間。

不過,同時也有另一種聲音出現(xiàn),一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的圖表顯示,雖然房價下降了,但由于房貸利率不斷上升,實際上買套80平的房子要多掏76萬。

事情真是這樣嗎?房價下降房貸利率上升的情況下,買房到底是便宜了還是要多付錢?幫主(ID:banglicai)今天來解答下。

1年多發(fā)布50次調(diào)控,北京部分房價跌20%

幫主看了下,北京不少小區(qū)的房價確實有所下降,比如清華園附近的學(xué)區(qū)房、燕郊的二手房等等,身邊的小伙伴也在尋思著去買房了。

北京房價的下降離不開一波接一波的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,自2017年以來,年內(nèi)各地  房地產(chǎn)調(diào)控政策累計已經(jīng)接近180次。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),僅北京一地,自去年“9.30”以來的一年時間,發(fā)布了約50次調(diào)控,樓市成交量跌約38.9%。

在歷史上最密集的調(diào)控政策潮下,租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等 房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。

張大偉認(rèn)為,從城市上看,房價上漲居前的城市都會繼續(xù)調(diào)控。整體看,調(diào)控對購房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,以北京為例,在密集的調(diào)控下,特別是“3.17新政”以來,北京地區(qū)部分房價回落到去年年底的價位,房價比高位時每平方米回落了一萬元左右。算上9月,北京二手房價格的環(huán)比回落態(tài)勢已經(jīng)連續(xù)第5個月高于其他三個一線城市。

“北京作為全國加法與減法調(diào)控最嚴(yán)格的城市,出現(xiàn)的本輪調(diào)控效果最明顯,預(yù)計后續(xù)價格將繼續(xù)下探?!睆埓髠ケ硎?。

張大偉認(rèn)為,對于目前市場來說,部分二手房價格已經(jīng)相比最高點有接近20%的下調(diào)空間,這種情況下,對于一些剛需人群來說,入市的意愿逐漸平穩(wěn)。

幫主(ID:banglicai)最近幾天也去走訪了下中介,有中介稱,北京市場房價下跌20%左右,海淀一樓盤每平方米下跌了約2.7元,北京附近例如燕郊等房價下跌明顯。

房價下跌,買房反而要多花幾十萬?

北京的房價下跌,購房者買房就一定會省錢嗎?也不盡然,因為隨著調(diào)控的加深,房貸利率也在不斷上調(diào)。

今天,網(wǎng)上流傳出一張圖表:

資料圖

按照這種圖表來計算,以一套80平方米的房子為例,到今年10月,一年中房價每平方米跌了1322元,但房貸利率從打9折,到今年10月上浮20%,那么貸款還款總額比去年多了79.72萬元,總購房款多了76萬多。

安居客的數(shù)據(jù)顯示,北京二手房均價從今年3月的61326元/平方米,下跌至11月的57564元/平方米,下跌了6.1%。在房價下滑的同時, 銀行業(yè)卻多次提升房貸利率,從以前的打8.5浙,到打9折,再到現(xiàn)在媒體報道的普遍上浮10%。

那么,在房價下滑房貸上升的情況下,還 值得買房嗎?是否真的如上圖所言,買房的總成本在上升呢?幫主也好奇,于是對照著北京的房價和當(dāng)前的房貸利率,計算了一遍。

房價下跌,房貸利率上調(diào),買房總成本升還是降?

北京的房價則是從今年3月的新政之后,開始回落,所以幫主在計算時,則以今年3月北京的房價為例。

以北京天通西苑二區(qū)的房子為例。鏈接app 顯示,2017年3月14日,該處一套97.57平方米的房子成交總價為418萬元,單價為42842元/平方米。

資料圖

當(dāng)時首付比例為35%,則需要支付首付款146.3萬元,還需要從銀行貸款271.7萬元,當(dāng)時的首套房貸款利率打9折,執(zhí)行利率為4.41%,以貸款期限為25年計算,則貸款加利息總共需要448.91萬元。購買該房子總價為595.2萬元。

10月份開始,據(jù)媒體報道,銀行對北京地區(qū)首套房的利率普遍在基準(zhǔn)利率上上浮10%。

據(jù)鏈家app顯示,在天通西苑二區(qū)今年10月18日成交的一套戶型大小類的房子,成交單價為39604元/平方米,和今年3月的新政實行前相比,每平方米下滑了3233元。

  

資料圖

以上述同樣大小的一套房子計算,上述房子總價為386.4萬元,需要支付首付135.2萬元。相比下,首付便宜了11.1萬元。

此外,還需要再向銀行貸款251.2萬元,按照銀行目前在最新基準(zhǔn)利率上浮10%計算,25年期貸款本息合計為457.5萬元。照此計算,需要為整套房子支付592.7萬元。

相比較來看,總價便宜2.5萬元,基本持平。

不過,也并不是所有的房子都是這種情況,主要看房價下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。

比如,幫主還看到過每平米價格降了6000多的,那么買房可以少付幾十萬;也有價格僅降了幾百塊,那么買房就需要多付不少錢。

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴幫主,對于購房者而言,是否劃算,主要是看房價下降和房貸利息哪個多,雙方是此消彼長的關(guān)系。有的房子,可能價格沒有下降很多,那房貸增加就占上風(fēng)了。

所以,是否值得入手,需要看具體的跌幅,那么是不是便宜了現(xiàn)在就值得去買呢?

劉璐表示,今年三月份其已經(jīng)說明十月全國樓市整體會迎來拐點,部分城市有先后?,F(xiàn)在來看,前期部分過熱城市的確已經(jīng)確立下調(diào)拐點了,而還有部分城市在補(bǔ)漲行情的末期。明年全國樓市整體來看應(yīng)該是一個調(diào)整年。

劉璐稱,如果剛開始下跌周期,那顯然應(yīng)該再等一下,“我估計2018年底到2019年初又會回暖,但同樣城市分化會很大”。

 

...

舟山丁丁好房微信號

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購房者解答購房疑問,快來關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號