昨天(11月14日),杠桿游戲根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),多項(xiàng)樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低!
今天,我要說(shuō)相反的另外一個(gè)發(fā)現(xiàn),土地市場(chǎng)異?;鸨恋爻山粌r(jià)款增速持續(xù)高位,同時(shí)反向指標(biāo),土地購(gòu)置面積增速卻遠(yuǎn)低于成交價(jià)款增速。
這意味著單位地價(jià)增長(zhǎng)較快,那么未來(lái)房?jī)r(jià)呢?
具體情況,我們來(lái)看看。
1、土地市場(chǎng)有多火爆?土地成交價(jià)款增速多月維持高位,同時(shí)土地購(gòu)置面積增速遠(yuǎn)低于成交價(jià)款增速
根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù),2017年1-10月土地成交價(jià)款9695億元,增長(zhǎng)43.3%,增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。
注意這還是增速略有回落哦。當(dāng)然,如果購(gòu)置面積同步也增長(zhǎng)較快,那么成交價(jià)款的增長(zhǎng),并不意味著單位地價(jià)上漲較快。事實(shí)卻是:
同期,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19048萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)12.9%,增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)增速比成交價(jià)款的增長(zhǎng)慢太多。
圖1.2017年1-10月,我國(guó)土地購(gòu)置、成交相關(guān)數(shù)據(jù) 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
或許有朋友會(huì)說(shuō),成交土地最終的付款或購(gòu)置土地的交割,有時(shí)間差,單列10月的累計(jì)數(shù)據(jù),并不能完全客觀反映土地市場(chǎng)的情況。
這個(gè)說(shuō)法沒(méi)錯(cuò),那杠桿游戲就帶大家看看過(guò)去36個(gè)月,土地市場(chǎng)的總趨勢(shì)變化。
圖2.2014年11月-2017年9月,我房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積增速和成交價(jià)款增速 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
如果說(shuō)2014年11月-整個(gè)2015年,無(wú)論土地購(gòu)置面積增長(zhǎng),還是土地成交價(jià)款都是負(fù)增長(zhǎng),反映當(dāng)時(shí)樓市的停滯、陰跌狀態(tài)。
那么很明顯,從2016年開(kāi)始,土地購(gòu)置面積增速,開(kāi)始遠(yuǎn)低于成交價(jià)款的增速,意味著行情反轉(zhuǎn)了。
整個(gè)2016年,土地購(gòu)置面積增速依舊是負(fù),但與此同時(shí),因?yàn)榉績(jī)r(jià)起來(lái),土地成交價(jià)款恢復(fù)正增長(zhǎng),開(kāi)始將土地購(gòu)置面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到后面。
這個(gè)很好的對(duì)比,背后真相是2016年,我國(guó)地價(jià)越來(lái)越高。
2017年這一趨勢(shì)延續(xù),增速差距越來(lái)越大。因?yàn)榉績(jī)r(jià)維持高位,2017年1-10月,土地成交價(jià)款增速越來(lái)越高,而土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)卻低位增長(zhǎng)。
不過(guò),土地購(gòu)置面積開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng),至少意味著土地出讓方供給增加。同時(shí),開(kāi)發(fā)商看好后市,愿意掏錢(qián);成交價(jià)款高速增長(zhǎng),則表明,盡管土地出讓增加,但起拍價(jià)格或溢價(jià)明顯。
2、土地市場(chǎng)火爆,其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻萎縮
昨天(11月14日),《五大樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低!》一文中,杠桿游戲查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn):
1、1-10月,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)2017年以來(lái)新低,但這個(gè)數(shù)據(jù)背后有隱情。10月房地產(chǎn)投資增速,雖然創(chuàng)下2017年最低,但依舊比2016任何時(shí)候都高,甚至比2015年大部分時(shí)候要高。說(shuō)明慣性還在。
2、住宅投資增速創(chuàng)2017年第二低,但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月,全國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)61871億元的住宅投資,如此高的基數(shù)之下,還能維持近10%的兩位數(shù)增長(zhǎng)。不可謂不厲害。
圖3.2014年11月-2017年9月,我國(guó)住宅投資增速 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
3、商品房、住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng)2016年以來(lái)最低。具體來(lái)說(shuō),住宅銷(xiāo)售額增速方面,實(shí)際是創(chuàng)下了2015年6月以來(lái)最低。2015年1-6月住宅銷(xiāo)售額增速為12.9%,2017年1-10月此增速為9.6%。
毫無(wú)疑問(wèn),銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速的下滑和調(diào)控關(guān)系很大。從上一輪周期看,銷(xiāo)售增速下滑后,都出現(xiàn)過(guò)一波銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的負(fù)增長(zhǎng),這一次史上最嚴(yán)調(diào)控會(huì)重現(xiàn)這一景觀么?
4、M2增速至少是創(chuàng)下1999年12月以來(lái)最低。2017年10月末,廣義貨幣(M2)余額165.34萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.8%。
有媒體說(shuō),自1990年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái),我國(guó)的M2增速長(zhǎng)期保持2位數(shù)的增速,這一數(shù)據(jù)刷新了27年來(lái)的歷史新低。
杠桿游戲查閱了我國(guó)統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)可以查到的數(shù)據(jù),至少確信從1999年12月以來(lái),這是單月最低的M2增速。
3、火爆的土地市場(chǎng)和背離的其他數(shù)據(jù),讓房?jī)r(jià)前景左右為難
上文的發(fā)現(xiàn)和分析很明顯,地價(jià)比以前更高了,那么未來(lái)房?jī)r(jià)起碼得維持目前的價(jià)格,最多略微降一點(diǎn),開(kāi)發(fā)商才有錢(qián)賺,否則壓力很大。
同時(shí),土地供給擺脫了2014-2016年持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng),恢復(fù)了正增長(zhǎng)。意味著未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,理論上會(huì)比此前高。
2015下半年開(kāi)始啟動(dòng)的本輪房?jī)r(jià)上漲,和貨幣有關(guān),和去庫(kù)存有關(guān),同時(shí)也和供給有關(guān)。正因?yàn)檫^(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間土地供給負(fù)增長(zhǎng),導(dǎo)致2015年后的市場(chǎng)供應(yīng)和需求不足。房?jī)r(jià)再一啟動(dòng),恐慌購(gòu)房更是增加。
接下來(lái)呢?調(diào)控讓市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn),未來(lái)供給有望增長(zhǎng),是不是又要重復(fù)上一輪去庫(kù)存前的景象?若此,是不是又要倒一批企業(yè)?
與此同時(shí),既然錢(qián)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的核心力量,M2增速創(chuàng)下歷史新低,又拿什么來(lái)支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)漲?但問(wèn)題是如上所述,如果不漲,或穩(wěn)不住,一些開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)咋整?同步必然影響地方的方方面面,乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
對(duì)了,外部還有聯(lián)儲(chǔ)的縮表加息……房?jī)r(jià)前景真是左右為難!