作為中國房地產(chǎn)行業(yè)中的標桿性企業(yè)，萬科的影響力不言而喻。萬科對于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。
在11月7日萬科的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議上，萬科不僅披露了自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)，還對明年的房地產(chǎn)市場做了分析判斷。每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）整理出萬科的主要觀點，并附上業(yè)內(nèi)人士的解讀，為你分析明年的樓市走勢，做一個參考。
萬科：明年是房地產(chǎn)小年
2015年下半年以來，樓市走出調(diào)整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。不過，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加壓，目前房價暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點地區(qū)的房價也出現(xiàn)了松動的痕跡。今日（11月14日），國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。
▲圖片來源：視覺中國
調(diào)控下明年的樓市會怎樣走，萬科的判斷是：會進入小年。
萬科的觀點：
1、明年房地產(chǎn)銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。
2、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經(jīng)過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長會有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風險也不存在，因為調(diào)整從2016年第四季度就開始了，持續(xù)很久了。
3、三四線城市也要分開看，在核心城市周邊，本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善，有新的流動人口進入的城市，市場會相對穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市，房價有下跌的壓力。
華爾街見聞專欄作家朱文策分析表示：
明年的市場，首先，今年暴漲的三四線城市一定會迎來小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規(guī)避，也是這個道理，再好的市場也不會天天漲。其次，我個人認為，北上深明年不會是小年，市場會出現(xiàn)復(fù)蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調(diào)整市里，依然上漲了10%以上，體現(xiàn)出了很強的抗跌性。而環(huán)一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說，房地產(chǎn)買賣不存在什么趨勢性的機會。但如果看多一線城市的長期發(fā)展，那么，這是很好的進行長線布局的機會。
萬科：調(diào)控政策將持續(xù)
今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一再加碼，從限購、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場，暴漲的房價終于被抑制。但是坊間有說法稱每一次的樓市調(diào)控均為下一次的報復(fù)性上漲埋下伏筆，那么明年的調(diào)控政策會放松嗎？萬科的回答是：相信政策會持續(xù)，放松的可能性很小。
▲圖片來源：視覺中國
政策收緊也體現(xiàn)在購房杠桿的下降，萬科的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。
中國房地產(chǎn)行業(yè)四強爭霸
2014年，人民日報曾刊登了一篇署名為萬科總裁郁亮的文章，名為《我國樓市進入白銀時代》。從此“白銀時代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，不過，近日“白銀時代”的說法卻遭到融創(chuàng)中國董事長孫宏斌“怒懟”，孫宏斌認為這是鉆石時代。“誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結(jié)束了。我覺得房地產(chǎn)的上半場還會持續(xù)5年、10年。這是我說的中國房地產(chǎn)市場的上半場，我們一直是引領(lǐng)者?！睂O宏斌說。
多年來，萬科一直占據(jù)著中國房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置，不過根據(jù)新浪樂居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對萬科的超越。加上來勢洶洶的融創(chuàng)和碧桂園，業(yè)內(nèi)預(yù)計未來將形成四強爭霸的局面。
▲圖片來源：視覺中國
萬科的數(shù)據(jù)顯示：
1、今年前10月萬科銷售均價為14800元/平方米。
2、萬科的項目，從銷售面積來看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水平。
3、萬科第三季度新增的項目超過銷售規(guī)模，超過第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。未來總的可結(jié)算資源約1.35億平方米，大約7000萬方在建（其中有4200萬方已售，未來可結(jié)算）。
4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬科成交量前10個月差不多還漲了25%。
朱文策分析稱，
萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（盡管萬科不設(shè)銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規(guī)模），這個規(guī)?？赡軙^續(xù)低于碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進第三輪戰(zhàn)投時公布的計劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設(shè)想恒大定的目標是保守的，它也有可能實現(xiàn)更大的銷售規(guī)模。
