租售同權(quán)剛喊起來,一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風(fēng)而動。
近日,建設(shè)銀行深圳分行攜手招商、華潤、萬科等11家房地產(chǎn)企業(yè)“放大招”,推出5000余套長租房源,并發(fā)布首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品——“按居貸”,對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放,用于一次性支付租金等租房相關(guān)費用。
作為一款帶有“普惠”性質(zhì)的貸款產(chǎn)品,這款貸款產(chǎn)品的門檻并不高。建行的客服人員告訴記者,只需要達(dá)到以下三個條件就可申請貸款:
(1)月平均收入高于5000元或建設(shè)銀行認(rèn)可的客戶;
(2)境內(nèi)居民最近須有連續(xù)3期及以上繳存社保或公積金記錄,境外人士最近有6個月以上深圳居住證明;
(3)個人信用記錄良好。
在貸款額度方面,按居貸的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍,保證貸款則不超過個人年收入的3倍,額度最高達(dá)100萬元,貸款額度期限最長可達(dá)10年。
“低門檻,高額度”,建行方面表示,“按居貸”業(yè)務(wù)意在通過銀行信用穩(wěn)定租賃關(guān)系,為百姓租住安居提供保障。但不少人卻對此表示疑惑:租房都要加杠桿,這類人能還得起貸款嗎?
租房貸引爭議
一個人租不起房子,有可能去貸款租房嗎?租金本身就是按月支付的,付不起房租你如何支付房租加利息?這樣的貸款有必要嗎?
對于這個問題,業(yè)內(nèi)外觀點看法呈兩極分化:
樂觀者認(rèn)為,租房貸款是無房者的及時雨,將減小無房者的租房壓力。
如深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉就在近日撰文指出,租賃貸款一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求,借助銀行金融手段獲得長期居住權(quán);另一方面租客可以借助一次性付款方式,從房東處獲取房租折扣,降低租賃成本,鎖定未來較長時間內(nèi)的租金水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時也表示,此類貸款也使個人在大城市租房的承受能力更強。由于大城市房租比較貴,尤其是對于一些高學(xué)歷人才來說,租房的成本也會影響其在大城市發(fā)展的質(zhì)量。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計,隨著租賃需求釋放,對購房市場也有很大的分流作用。更重要的是,后續(xù)租賃市場在租售同權(quán)等方面若有創(chuàng)新,那么自然會有較大的意義,對抑制房價也是有積極作用的。
而悲觀者卻認(rèn)為,租房貸其實是個“隱藏坑”,是房屋租賃市場的“校園貸”。“連租房也要貸款,能還得起貸款嗎?”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時直言:“現(xiàn)在銀行推動的租房貸款主要針對的是開發(fā)商的長租房源變現(xiàn),這種業(yè)務(wù)有利于銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商,但對于租戶來說卻沒有任何好處?!?
張大偉表示,目前為止,很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場,提供了信貸工具、押金信用,與租賃房源升級。這種資金進(jìn)入租賃市場,并不能改變租賃市場供需。特別是銀行提供的貸款服務(wù),雖然是針對部分開發(fā)商提供的長租房源,但租賃消費是屬于時間消費,居住是基本生存需求,如果租房都選擇貸款,那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng),也不利于房地產(chǎn)的理性消費。
張大偉進(jìn)一步分析,租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率,要是能貸款,那么租賃就會被投資者利用?!斑^去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅,原因是沒法用杠桿,如果租房都要貸款,都有杠桿,那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲”。
存在套現(xiàn)可能
更令人擔(dān)憂的是,租房貸存在的套現(xiàn)空間。
租房貸類似于當(dāng)前的各類消費貸,即其本身是很普通的一類貸款,貸款金額直接劃入交易方的賬戶。此外,其貸款的金額也可能較大。
而近年來,消費貸違規(guī)進(jìn)入樓市現(xiàn)象普遍,遭到監(jiān)管嚴(yán)打,那租房貸是否也存在套現(xiàn)可能,演變成新版“首付貸”?
對此,張大偉強調(diào),租房貸肯定會出現(xiàn)套現(xiàn)現(xiàn)象。
“這種房租貸款,現(xiàn)在是和開發(fā)商合作,如果合作范圍進(jìn)一步擴大,個人房源也能貸款,那么必然會有人用來套現(xiàn)。另外,和開發(fā)商合作的貸款也存在套現(xiàn)的可能性。”張大偉稱。
具體的套現(xiàn)思路很簡單:
假設(shè)A某買房首付缺錢,而A某的朋友B 某正好有房,A某即可通過與B某簽訂租賃合同成功套現(xiàn)。最高額度100萬元,雖然不容易獲得,但幾萬、十幾萬甚至幾十萬還是可以做到的。
“要‘如何確定這些房源真是出租了’這一問題值得商榷?!睆埓髠ヌ寡浴?
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,房租貸其實也是一種特殊的消費貸,確實存在套現(xiàn)的可能。因此當(dāng)前對于此類貸款需要進(jìn)行積極管制,尤其是在貸款方面需要進(jìn)行審核。后續(xù)對于違規(guī)使用此類貸款的用戶,比如說挪作購房用,則要取消此類貸款資格和收回此類貸款。
此外,嚴(yán)躍進(jìn)還提出,對于挪用租賃貸款資金而去炒房等現(xiàn)象,后續(xù)應(yīng)該要有黑名單制度。