房價貴背后是土地貴和錢貴 房企拿地賣房循環(huán)難續(xù)

  • 來源: 證券日報(bào)
  • 2017-11-13 09:57:45
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過去10年間,巨量資金爭相涌入房地產(chǎn)行業(yè),“炒房、蝸居、買不起房”等成為社會經(jīng)濟(jì)的熱議問題。過去10年間,我國M2增加了4倍,總數(shù)達(dá)120萬億元,中國房地產(chǎn)每年的投資都超過10萬億元。

說到房價貴和房地產(chǎn)資金蓄水池如何引流,9月21日晚,在清華大學(xué)“洞悉支柱產(chǎn)業(yè)系列課程——中國房地產(chǎn)業(yè)首堂課”上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華大學(xué)校友會房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生表示,房價貴的背后是土地貴和錢貴,尤其銀行貸款的表外資金一度把錢搞得很貴。接下來,將在建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制中解決這些陣痛,防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險和資產(chǎn)泡沫的形成。

聶梅生稱,據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì),整個中國房地產(chǎn)資金體量高達(dá)30萬億美元,僅一、二線城市的房地產(chǎn)價值因房價上升而產(chǎn)生的財(cái)富增值是24萬億元,為2016年全國個人可支配收入總量的75%。

巨量資本固化到房地產(chǎn)的資金蓄水池后,要防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險和資產(chǎn)泡沫的形成,需要對這些資金進(jìn)行合理引流。

“我前兩天跟碧桂園聊,碧桂園實(shí)際上現(xiàn)在將相當(dāng)大的精力和資源用在特色小鎮(zhèn)上。雖然你看它的銷售額可能今年也很大,有可能會超過萬科,還有一些在做一帶一路。”聶梅生說,“原來(開發(fā)商)每年賣了這么多錢,又去買地,結(jié)果把地價搞得特別高,地價高以后房價也特別高,是不是還要走向這樣的循環(huán)?可能不是了。”

在聶梅生看來,一直以來,民間資本在房地產(chǎn)端的集中度很大,房企中民營占比超過80%,這種情況下民間資本,民企開發(fā)商可以成立產(chǎn)業(yè)基金,融入國家的一帶一路、特色小鎮(zhèn)、大健康這樣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中。房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化,農(nóng)地入市和租售同權(quán)將對高地價和高房價產(chǎn)生沖擊,要在今天的房地產(chǎn)生態(tài)中繼往開來,抓住新經(jīng)濟(jì)增長特點(diǎn)。

第一個特點(diǎn)是平臺經(jīng)濟(jì)。首先是政府平臺,“一帶一路”、PPP、特色小鎮(zhèn)都是政府非常強(qiáng)的平臺。其次是互聯(lián)網(wǎng)平臺,這是新經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動力。再者就是行業(yè)協(xié)會平臺,比如關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問題,政府只管強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全部放在行業(yè)平臺制定,還有就是行業(yè)當(dāng)中的規(guī)范,規(guī)范企業(yè)的評級與行為,溝通政府和企業(yè)的關(guān)系。

第二個是共享經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)端的草根已經(jīng)崛起,意味著共享經(jīng)濟(jì)中C端的崛起和聚集。原來我們14億人口一直被認(rèn)為是劣勢,共享經(jīng)濟(jì)把它變成了絕對優(yōu)勢,同時也促使我們對2B和2C重新思考。

最后則是要開放包容融入國際化的金融。融入國際化的金融并不見得像以前一樣,(企業(yè))出去以后買寫字樓、酒店等房產(chǎn),這是2011年-2015年的海外投資業(yè)態(tài)。2015年以后,我國海外投資部分已經(jīng)進(jìn)入整合投資階段,基石投資人加入,從針對項(xiàng)目的分期融資走向分層融資,從LP走向GP,從項(xiàng)目集合基金走向持有型運(yùn)營管理REITs基金,已經(jīng)出去的錢在繼續(xù)做這些事情,規(guī)模按乘數(shù)擴(kuò)大。

聶梅生稱,現(xiàn)在海外投資業(yè)態(tài)也在升級,比如說做持有型物業(yè)的平臺,通過一帶一路進(jìn)入國際市場,不一定非要盯著美國或者加拿大,沿著一帶一路到歐洲或者東南亞都是海外投資的方向,最后進(jìn)入或收購國外的REITs平臺,這是海外國際化經(jīng)營的一條路。

而另有多位企業(yè)家稱,拿地-建房-銷售時代已經(jīng)結(jié)束,新房市場天花板正在來臨,未來的房地產(chǎn)市場,將是多元化業(yè)態(tài)并存、資產(chǎn)運(yùn)營的時代,房企將在新經(jīng)濟(jì)增長特點(diǎn)中謀求新發(fā)展路徑。

 

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