11月7日，同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，最快接下來這兩個(gè)月，最晚2018年春節(jié)后個(gè)案樓盤主動(dòng)“大幅降價(jià)”開始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開啟，同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個(gè)別房企比如個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購股權(quán)的現(xiàn)象。
他認(rèn)為，從十九大后市場反應(yīng)來看，樓市調(diào)控松動(dòng)預(yù)期被打破。盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房價(jià)，但是，到了“十九大后”，由于樓市定調(diào)“房住不炒”，樓市調(diào)控政策不松反而緊，甚至當(dāng)前各省市出現(xiàn)交叉大檢查，調(diào)控政策“十九大”后會(huì)松動(dòng)的預(yù)期被打破，導(dǎo)致部分房企撐不住了，開始主動(dòng)放棄“底線”，開始主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。
而且，四季度“沖刺年終目標(biāo)”時(shí)間將難現(xiàn)“翹尾”行情。按照往年經(jīng)驗(yàn)來看，一般四季度尤其是年底是房企“沖刺年終目標(biāo)”時(shí)間，這個(gè)時(shí)間的總銷占比往往比較大，因此，房企也往往會(huì)在這個(gè)階段加大推盤力度“沖刺年終目標(biāo)”，一年的“翹尾”行情也是這個(gè)時(shí)候回出現(xiàn)。但是，“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，在各地大嚴(yán)查的政策背景下，各地也很難再現(xiàn)“翹尾”行情。
張宏偉表示，值得注意的是，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力不容小覷。他認(rèn)為，雖然今年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，今年已經(jīng)銷售壓力并不大，對(duì)上市房企來講，今年可以給資本市場一個(gè)完美的交代，但是，銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，并且今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。
他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者說：“我們可以預(yù)想，明年一季度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控與春節(jié)等因素，樓市將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節(jié)后房企必然會(huì)開足馬力進(jìn)行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報(bào)業(yè)績會(huì)面臨較大的壓力?！?
而從樓市調(diào)控政策來看，明年“兩會(huì)”剛好是新一屆政府的換屆時(shí)間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動(dòng)，春節(jié)后房企必然會(huì)開足馬力進(jìn)行銷售能否有成效也值得懷疑，因此，對(duì)于房企來講，明年春節(jié)后最有效最快的方法就是啟動(dòng)“大幅降價(jià)”促進(jìn)銷量的快速提升。
張宏偉進(jìn)一步表示，房企資金兌付壓力明年一季度集中體現(xiàn)。從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預(yù)計(jì)明年年初，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。筆者預(yù)計(jì)，2018年春節(jié)后，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。
在他看來，并購談判暗潮洶涌，市場深度調(diào)整即將來臨。當(dāng)前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場布局。同時(shí)，值得關(guān)注的是，在資本市場環(huán)境大幅收緊，銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著隨著時(shí)間推移，2018年勢必成為樓市深度調(diào)整的階段。
總之，從接下來樓市調(diào)控政策趨勢來看，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行的，當(dāng)市場預(yù)期還沒有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。當(dāng)前，“十九大”后新一輪調(diào)控政策開始出臺(tái)，同時(shí)，從“執(zhí)行層面”樓市將迎來新一輪的“整頓風(fēng)暴”??！這是驗(yàn)證了這一判斷。張宏偉預(yù)計(jì)，2018年“兩會(huì)”新一屆政府之后的3-6個(gè)月（也就是2018年三季度），全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動(dòng)。
另外，由于房企2018年銷售目標(biāo)重置，資金兌付壓力也將在明年開始越來越大，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前四季度到明年三季度年仍然是樓市的調(diào)整期，并且至今年年底到明年上半年，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期。
張宏偉建議，今年接下來的幾個(gè)月還是要踏踏實(shí)實(shí)做市場，不要總想著投機(jī)那點(diǎn)事，今年剩余的兩個(gè)月甚至明年三季度前還是要放棄幻想，踏踏實(shí)實(shí)做好業(yè)績，做好回款，這才是最重要的。在這個(gè)過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年明年才會(huì)有機(jī)會(huì)踏踏實(shí)實(shí)做市場，才會(huì)在市場調(diào)整期有收獲。
