11月7日,同策研究院總監(jiān)張宏偉對經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示,最快接下來這兩個月,最晚2018年春節(jié)后個案樓盤主動“大幅降價”開始,樓市普遍性的小幅降價將開啟,同時,部分房企資金兌付壓力越來越大,甚至個別房企比如個別閩系房企,極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風險,出現(xiàn)被其他房企收購股權(quán)的現(xiàn)象。
他認為,從十九大后市場反應來看,樓市調(diào)控松動預期被打破。盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價,但是,到了“十九大后”,由于樓市定調(diào)“房住不炒”,樓市調(diào)控政策不松反而緊,甚至當前各省市出現(xiàn)交叉大檢查,調(diào)控政策“十九大”后會松動的預期被打破,導致部分房企撐不住了,開始主動放棄“底線”,開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。
而且,四季度“沖刺年終目標”時間將難現(xiàn)“翹尾”行情。按照往年經(jīng)驗來看,一般四季度尤其是年底是房企“沖刺年終目標”時間,這個時間的總銷占比往往比較大,因此,房企也往往會在這個階段加大推盤力度“沖刺年終目標”,一年的“翹尾”行情也是這個時候回出現(xiàn)。但是,“十九大”后,核心一二線城市銷量并沒有明顯起色,在各地大嚴查的政策背景下,各地也很難再現(xiàn)“翹尾”行情。
張宏偉表示,值得注意的是,房企2018年重置銷售目標背后的壓力不容小覷。他認為,雖然今年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷售目標,并且部分房企還上調(diào)目標,今年已經(jīng)銷售壓力并不大,對上市房企來講,今年可以給資本市場一個完美的交代,但是,銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力,尤其是“十九大”后,核心一二線城市銷量并沒有明顯起色,并且今年年底“翹尾”行情難現(xiàn),如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年,也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高,但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境,很顯然,房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。
他對經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者說:“我們可以預想,明年一季度因為樓市調(diào)控與春節(jié)等因素,樓市將繼續(xù)延續(xù)當前低迷的市場行情,一年開局失利,意味著春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售,否則二季度將銷售量將難以起色,半年報業(yè)績會面臨較大的壓力?!?
而從樓市調(diào)控政策來看,明年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間,樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動,春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑,因此,對于房企來講,明年春節(jié)后最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。
張宏偉進一步表示,房企資金兌付壓力明年一季度集中體現(xiàn)。從房企資金兌付壓力來看,2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)(2016年房企集中加杠桿擴張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大)。預計明年年初,處于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素,更多的房企會放棄自己的價格“底線”,尋求“降價”,甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計,2018年春節(jié)后,通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。
在他看來,并購談判暗潮洶涌,市場深度調(diào)整即將來臨。當前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌,有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn),有的企業(yè)因為資金兌付壓力加大,有的企業(yè)是為了調(diào)整市場布局。同時,值得關注的是,在資本市場環(huán)境大幅收緊,銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度,市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大,這也就意味著隨著時間推移,2018年勢必成為樓市深度調(diào)整的階段。
總之,從接下來樓市調(diào)控政策趨勢來看,調(diào)控政策仍然是從嚴執(zhí)行的,當市場預期還沒有得到實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時候,政策面不可能出現(xiàn)松動。當前,“十九大”后新一輪調(diào)控政策開始出臺,同時,從“執(zhí)行層面”樓市將迎來新一輪的“整頓風暴”!!這是驗證了這一判斷。張宏偉預計,2018年“兩會”新一屆政府之后的3-6個月(也就是2018年三季度),全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風向標”意義松動。
另外,由于房企2018年銷售目標重置,資金兌付壓力也將在明年開始越來越大,同策研究院總監(jiān)張宏偉認為,當前四季度到明年三季度年仍然是樓市的調(diào)整期,并且至今年年底到明年上半年,樓市極有可能進入深度調(diào)整期。
張宏偉建議,今年接下來的幾個月還是要踏踏實實做市場,不要總想著投機那點事,今年剩余的兩個月甚至明年三季度前還是要放棄幻想,踏踏實實做好業(yè)績,做好回款,這才是最重要的。在這個過程中,不要給市場制造問題,給政府制造麻煩,給輿論制造麻煩,只有做到這樣,自己今年明年才會有機會踏踏實實做市場,才會在市場調(diào)整期有收獲。