財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅,明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
房地產(chǎn)稅征收原則確立
肖捷在上述文章中,首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。
01立法先行
在稅收法定原則下,任何新稅種必須先立法后征收。因此,“立法先行”已是社會普遍共識。
02充分授權(quán)
“所謂充分授權(quán),應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán),讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案?!敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。
國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點:“各地房地產(chǎn)情況差異大,因此地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉,給地方充分授權(quán),讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象,從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地?!?
肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,根據(jù)稅種特點,通過立法授權(quán),適當(dāng)擴大地方稅收管理權(quán)限,地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。
03分步推進(jìn)
“分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收,可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施?!敝袊悇?wù)學(xué)會學(xué)術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進(jìn)認(rèn)為。
房屋的評估值如何確定?
此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識的按評估值征稅首次明確。
業(yè)內(nèi)專家表示,房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價值,而非房產(chǎn)原值(即購房時價格),但由于近些年房價上漲較快,因此最終評估值應(yīng)該會有折扣。
現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅,是對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算,具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定?! ?
如果房地產(chǎn)稅來了,誰受影響最大?
在中心城市囤積了大量住宅的人 傷害指數(shù)★★★
從目前民意來看,在中心城市實施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅,是很有可能的。擁有多套房產(chǎn)的人壓力會非常大,到時候會出現(xiàn)集中拋盤,對中心城市短期房價構(gòu)成影響。這可能意味著,囤積大量房子的人財富將顯著縮水。
盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人 傷害指數(shù)★★★★
如果不是頂級旅游區(qū),不是配套好、位置佳的房子,旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征,則其持有成本大增,加上利用率不高,這類房子將成為雞肋。
盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人 傷害指數(shù)★★★★
絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力,各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非?;臎?。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅,未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。
加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng) 傷害指數(shù)★★★★
如果房地產(chǎn)稅的開征,會讓房價進(jìn)入一個平穩(wěn)期,房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長,生活會變得比較痛苦。
在三四線城市囤積了大量住宅的 傷害指數(shù)★★★★★★
相對而言,這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅,他們持有房產(chǎn)成本也將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅,而賣房子很有可能找不到“接盤俠”。
手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者 傷害指數(shù)★★★★★★
房地產(chǎn)稅如果出臺這個消息,就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后,會加劇市場的僵持,目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者,將會非常困難。他們只能選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時套現(xiàn)價格會更低。