在房產(chǎn)稅問題上，中國老百姓最天真的認(rèn)識是，房產(chǎn)稅可以降房價(jià)。這是為什么一談及房地產(chǎn)長效機(jī)制時(shí)，很多人將房產(chǎn)稅列為長效機(jī)制的核心的重要原因。這樣的認(rèn)識導(dǎo)致的結(jié)果是，一般情況下，老百姓對于加稅的行為一般都是反對的，但唯獨(dú)在房產(chǎn)稅問題上，支持征收房產(chǎn)稅的民眾比例之高，令人驚嘆。誰說中國老百姓沒有覺悟，這么無私地支持政府對自己最重要的財(cái)產(chǎn)征不菲的稅，這是一種什么精神？前段時(shí)間寧夏出臺了房產(chǎn)稅條例的執(zhí)行細(xì)則，再次引發(fā)了房產(chǎn)稅加快立法的猜測。
究竟為什么要征收房產(chǎn)稅，先從中國房產(chǎn)稅出臺的前世今生說起。眾所周知，中國的房產(chǎn)稅，最早源于2003年的物業(yè)稅。2003年進(jìn)行“物業(yè)稅”改革的時(shí)候，并非為了抑制房價(jià)，而是規(guī)范不動產(chǎn)領(lǐng)域的各種繁雜的稅費(fèi)。眾所周知，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)多達(dá)60多種，包括房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅和所得稅，繁雜程度在全球獨(dú)一無二，而夾雜在其中的各種收費(fèi)更是舉不勝舉，飽受公眾的詬病。
基于此，為了完善國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，2003年的十六屆三中全會提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”當(dāng)時(shí)推動物業(yè)稅改革時(shí)，是通過物業(yè)稅整合其他稅費(fèi)，而并非一個(gè)簡單的加稅方案。后來，物業(yè)稅的討論逐漸變成了房產(chǎn)稅，而到了十八屆三中時(shí)，則變成了房地產(chǎn)稅，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。
民眾對房產(chǎn)稅之所以熱衷，根本原因在于把降房價(jià)的希望寄托在房產(chǎn)稅上。特別是，每一次房價(jià)暴漲的周期，總能聽到民間對房產(chǎn)稅加快立法的期待和呼吁，專家們也不時(shí)的站出來預(yù)測房產(chǎn)稅什么時(shí)候落地。對于房產(chǎn)稅能否降房價(jià)，過去我一直給大家潑冷水。從過去房地產(chǎn)的價(jià)格規(guī)律看，影響房價(jià)最大的因素是房地產(chǎn)政策，包括貨幣政策和土地政策，而不是稅費(fèi)。為了抑制價(jià)格，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)已經(jīng)到了登峰造極的程度，一旦房地產(chǎn)政策變化，價(jià)格該暴漲，還得暴漲。區(qū)區(qū)1%、2%的房產(chǎn)稅不能抑制房價(jià)，這是基本常識。特別是，這點(diǎn)微不足道的房產(chǎn)稅，對于高凈值人士和炒房者，以及相對于房價(jià)上漲的收益，根本就是九牛一毛。
而且，如果考慮征收對象，無論是按照面積征收，還是按照套數(shù)征收，對房產(chǎn)稅真正有感受的只有一類人，那就是中產(chǎn)階層。因?yàn)榈褪杖胝哂锌赡苊舛?，這在征收房產(chǎn)稅的國家基本是一個(gè)通例，而那些真正富有的階層而言，房產(chǎn)稅的支出對他們而言并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)。最后，房產(chǎn)稅的真正承擔(dān)者將是擁有一套以上住房，生活相對優(yōu)越的中產(chǎn)階層。對于中產(chǎn)階層而言，即使1%的稅率，每年的支出也在萬元以上，絕非一個(gè)可以忽略不計(jì)的數(shù)字。房產(chǎn)稅殺房價(jià)無力，但對付中產(chǎn)階層，卻可以成為剪羊毛的利器。
在房產(chǎn)稅問題上，我一直在普及一個(gè)基本的常識。就是大家一定要知道，世界上各個(gè)國家，究竟為什么要征收房產(chǎn)稅。以及房產(chǎn)稅對房價(jià)究竟能起到多大的作用。因此，明確中國房產(chǎn)稅的征收目的非常重要：是為了抑制房價(jià)，是為了抑制投機(jī)，還是通過向中產(chǎn)階層征稅，給地方政府增加穩(wěn)定的收入來源？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度的取消其他的稅費(fèi)。而要抑制高房價(jià)，就不應(yīng)該針對居民個(gè)人，而應(yīng)該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。
如果不明確房產(chǎn)稅開征的目的，而且在對目前已經(jīng)存在的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)不進(jìn)行清理的情況下，就貿(mào)然開征，則意味著，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收將更為繁重。從國際比較的角度看，我國房產(chǎn)稅稅費(fèi)不僅不算低，而且很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)60多種，占房價(jià)的比例保守估計(jì)在40%以上，在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革應(yīng)該在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上，調(diào)整結(jié)構(gòu)，而不是只強(qiáng)調(diào)征收房產(chǎn)稅，但對于其他稅費(fèi)卻不進(jìn)行調(diào)整和清理。
從國際上來看，關(guān)于房產(chǎn)稅如何征收、征稅對象、稅基、稅率等等，各國的做法雖有差異，但共同點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于差異。比如，以英國為例，房產(chǎn)稅是唯一的地方議會可以決定的稅收，占英國地方稅收收入的比例高達(dá)90%以上，占地方財(cái)政收入的比例也在60%左右，可謂地方財(cái)政收入的第一來源。在這個(gè)意義上，很多國家地方的財(cái)政都是“土地財(cái)政”。但在英國，從未聽說民眾對房產(chǎn)稅的抱怨，而且都是主動申報(bào)，這些稅收，最后用于社區(qū)教育、醫(yī)療等各方面的建設(shè)。而且，英國地方政府并不是無限制的征收房產(chǎn)稅，而是每年確定一個(gè)征收支出的總預(yù)算，減去中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付和其他收入，只有差額部分才征收房產(chǎn)稅，同時(shí)，還對低收入階層完全免稅。這樣的一個(gè)稅收體系決定了房產(chǎn)稅雖然是地方財(cái)政的主要收入來源，但民眾對其具有高度的認(rèn)同感。
從世界上有房產(chǎn)稅的國家的立法目的看，征收房產(chǎn)稅主要目的是為了地產(chǎn)財(cái)政收入，而不是為了抑制房價(jià)。眾所周知，美國有房產(chǎn)稅，但美國房價(jià)經(jīng)常經(jīng)歷快速上漲的周期。站在一個(gè)制度框架體系的角度而言，房產(chǎn)稅在整個(gè)房地產(chǎn)制度體系中是可以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用的，但這不是房產(chǎn)稅立法的主要目的。房產(chǎn)稅的第一目的就是為政府增加收入，沒有比這個(gè)目的更重要的目的了。所以，當(dāng)你對高房價(jià)萬般絕望，把最后的希望寄托在房產(chǎn)稅上的時(shí)候，你最終一定會明白，這是這么天真幼稚的想法。我在談及房地產(chǎn)的時(shí)候，基本不談房產(chǎn)稅，主要原因不外乎，一是房產(chǎn)稅降不了房價(jià)，二是房產(chǎn)稅立法近期不可能出臺，三是讓大家理性考慮，不要幻想。
