長租公寓成房地產(chǎn)新風口?面臨投資回報期長難題

  • 來源: 北京日報(北京)
  • 2017-11-02 09:15:21
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“租購并舉”之下,多家開發(fā)商搶灘租賃行業(yè)

宋家莊一套40平方米的一居室,是上班族劉偉(化名)在北京租的第三套房。區(qū)別于之前的散租,這次的房子能“拎包入住”,有家具、電器,每隔一段時間保潔員還會上門打掃衛(wèi)生。在租房者口中,這種房子叫“長租公寓”——有著更長、更穩(wěn)定的租期;房源質(zhì)量明顯提升;幾乎都有專業(yè)的租賃服務(wù)企業(yè)在運營。

“長租公寓”的興起,能否解決租房痛點?各家房企的加盟,又能否讓房地產(chǎn)市場邁入“租房時代”, 實現(xiàn)“租購并舉”?

長租公寓成年輕人新選擇

如今,大部分“長租公寓”都在瞄準劉偉這樣的“夾心層”:月均收入萬元,與保障性質(zhì)的公租房擦身而過,渴盼住房條件的改善,又暫時買不起商品房。

北京萬科泊寓業(yè)務(wù)負責人透露,布局一年多,北京目前有16個泊寓項目,已經(jīng)開業(yè)的有6家,平均出租率達97%。

用“迅速席卷”來形容一線城市近段時期以來出現(xiàn)的長租公寓,并不過分。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計,在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數(shù)、城家、相寓PARK等多個品牌。眾多房企進入長租公寓市場,也預(yù)示著未來競爭的愈發(fā)激烈。

相關(guān)研究人員解釋,長租公寓分為集中式和分布式:集中式是租賃平臺通過收購或租賃模式取得項目整體的管理權(quán)統(tǒng)一進行改造后出租;而分布式則是租賃平臺從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標準化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理。

普遍面臨投資回報期長難題

云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例,傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元,而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月,分散式公寓為4100元/月。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),長租公寓的租金價格往往還要根據(jù)面積、內(nèi)部裝修、配套、服務(wù)來決定。常規(guī)面向青年上班族的長租公寓往往以開間為主,比如鏈家自如、萬科泊寓等都有開間式的公寓,價格往往比周邊一居室租金要低。

但一些公寓也主打高端,如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓,地理位置相對較好,通過提高裝修品質(zhì)大幅提高租金水平;魔方公寓也新增高端品牌摩爾公寓,月租定價為8000元至15000元。

即便如此,長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露,在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右,不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

看似“賠錢”的買賣,為何引得多家房企進入?業(yè)內(nèi)認為,在存量房時代,樓市限購政策從嚴,長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。

其實,各家也都準備繼續(xù)擴張。龍湖披露,其長租公寓業(yè)務(wù)年內(nèi)布局16個一線及領(lǐng)先二線城市,開業(yè)房間數(shù)將合計超過1.5萬間,到2020年達到20億元營收;北京萬科也向記者披露,北京的泊寓在2019年實現(xiàn)3萬間規(guī)模,年均拓展1萬間。

亟待政策破解發(fā)展瓶頸

萬科集團董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮曾在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上預(yù)測:未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持,長租公寓回報率低的情況應(yīng)該會有改善。

這似乎也代表著行業(yè)對政府扶植租賃行業(yè)的政策期待。

從10月31日開始,北京租房新政《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”:當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的,可以獲得相關(guān)政策支持。

但對于長租公寓的運營企業(yè)來說,這個剛剛開始在租賃市場嶄露頭角的新生事物,還需要更多扶持。

就在幾天前,國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過,標志著住房租賃證券化實現(xiàn)破冰。這被認為有助于解決房企租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。

而在北京租房新政中,也專門提出來對租賃企業(yè)的金融支持,例如:研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策,協(xié)調(diào)與指導金融機構(gòu)積極參與,支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

北京萬科泊寓相關(guān)負責人表示,僅有金融支持還不夠,“希望未來能有機會參與租賃住房用地的建設(shè)?!?

 

 

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