去年底至今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限定未來房屋售價(jià)、配建保障性住房、競(jìng)拍自持面積等限制性條件的變化，其中隱含了土地招拍掛制度的改變。這源于租售并舉相關(guān)政策的推動(dòng)，也反映了買賣雙方對(duì)土地和城市有了新的價(jià)值認(rèn)知。
10月末，土地市場(chǎng)迎來了年終高潮。
僅10月30日，廣州、杭州、北京、南京等地紛紛掛牌出讓土地，開啟四季度出讓大幕。年內(nèi)，北京土地出讓金合計(jì)已達(dá)2129億，刷新歷史記錄。
面對(duì)大量供應(yīng)的“面粉”，房企的投資熱情未減，但已謹(jǐn)慎很多，競(jìng)自持面積和溢價(jià)率都出現(xiàn)了回落。
從公開資料來看，未來幾個(gè)月，北京、武漢、深圳等地還將出讓多塊土地，第四季度將迎來土地出讓高峰。
2017年是個(gè)轉(zhuǎn)折的年份。土地供應(yīng)的大幅增加，伴隨著土地出讓方式的變化，不僅助推著房企業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，也將給地價(jià)、房?jī)r(jià)帶來深遠(yuǎn)影響。
四季度供地大幕開啟
十月最后兩天，全國(guó)多地土地拍賣市場(chǎng)顯得格外熱鬧。
10月30日，北京99億出讓順義、房山、大興3地，其中后沙峪地塊以49.5億成交，另外兩宗出讓金分別為36億與13.5億。
其中，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的是順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村地塊，經(jīng)過數(shù)十輪競(jìng)爭(zhēng)并調(diào)整了一次競(jìng)價(jià)階梯后，被中糧天恒恒基旭輝聯(lián)合體以12%自持面積比例拿下。
至此，北京10月土拍收官，共成交9宗經(jīng)營(yíng)性地塊，賣地金額261.5億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年北京土地出讓金額已經(jīng)達(dá)到2129.15億元，歷史上第二次突破2000億元大關(guān)。
南端的廣州，在同一天賣地近百億。
10月30日，廣州出讓5宗地，涵蓋黃埔、番禺、南沙、花都四個(gè)區(qū)。
此次拍地分為兩輪，下午拍賣的花都、南沙三宗地塊競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。最熱門的南沙東涌鎮(zhèn)地塊由美的地產(chǎn)以11億元+配建450平方米拿下，折合樓面地價(jià)11280元/平方米，這是美的進(jìn)入廣州的第一個(gè)項(xiàng)目。
上午拍賣的番禺、黃埔地塊平淡收?qǐng)?。其余四塊地最終由碧桂園、萬科、越秀、時(shí)代拿下?？傮w來看，當(dāng)天88.7億元的總起拍價(jià)，合計(jì)出讓總價(jià)為95.62億，總競(jìng)配建面積8100平方米。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，整體來看，開發(fā)商仍然看好廣州的后市，市場(chǎng)缺貨，房企需要補(bǔ)庫存仍是樓市的基本情況。
同日，杭州出讓3宗土地，分別為大江東核心區(qū)北二路商住地塊、義蓬街道住宅用地及前進(jìn)片區(qū)商業(yè)地塊，吸引了包括碧桂園、龍湖、金地、華僑城、陽光城等品牌房企參與爭(zhēng)奪。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比增近四成，各線城市供地同比均有增加。
整體來看，今年主流城市土地供應(yīng)均明顯增加。截至目前，北京、上海、南京、重慶、蘇州和杭州等6個(gè)城市的土地出讓金額超過了千億。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，拿地最積極的53家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了18791億，與2016年同期拿地金額對(duì)比，漲幅達(dá)48%。
申萬宏源報(bào)告顯示，9月中央全國(guó)政府性基金收入與支出分別累計(jì)同比增長(zhǎng)33.30%與31.4%，較前值繼續(xù)走高，主要原因在于土地出讓收入增速達(dá)39.4%，創(chuàng)年內(nèi)新高，帶動(dòng)政府性基金支出繼續(xù)走高。預(yù)計(jì)10月還將增長(zhǎng)。
根據(jù)各地官方數(shù)據(jù)，接下來的11-12月，還將出現(xiàn)一波土地出讓行情。
北京國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，至今年11月16日，北京年內(nèi)還有11宗經(jīng)營(yíng)性地塊拍賣，起始總價(jià)443.08億元，即2017年全年，北京土地出讓金將至少突破2572.23億元，再創(chuàng)歷史新高。
武漢土地交易系統(tǒng)在10月30日掛出公告，將以招標(biāo)和掛牌（包括現(xiàn)場(chǎng)掛牌和網(wǎng)上掛牌）方式出讓19宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；深圳也將掛牌出讓位于龍崗區(qū)龍城街道、南山區(qū)后海中心片區(qū)的2宗土地。
被平抑的地價(jià)
2017年，不少開發(fā)商都意識(shí)到了市場(chǎng)正在發(fā)生根本性的變化，尤其是在土地市場(chǎng)。
2004年出臺(tái)的土地招拍掛制度推動(dòng)了市場(chǎng)的繁榮，但價(jià)高者得的拍賣模式也帶來了弊端，就是地價(jià)一路上漲，高價(jià)地頻現(xiàn)。
去年底至今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限定未來房屋售價(jià)、配建保障性住房、競(jìng)拍自持面積等限制性條件的變化，其中隱含了土地招拍掛制度的改變。
而這些改變，源于租售并舉相關(guān)政策的推動(dòng)。
2015年1月，住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。同年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，再次將發(fā)展“租售并舉”推向了風(fēng)口。
2016年12月，北京首開自持先河，萬科109億元拿下北京海淀區(qū)2宗自持100%地塊。自此開始蔓延到其他城市，杭州、上海也開始對(duì)競(jìng)拍房企提出了“競(jìng)自持”的要求。
深圳亦開始試水“只租不售”的土地模式。10月10日，深圳公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地，掛牌起始價(jià)7.77億元，最高限制地價(jià)為10.1億元，并以住房全年期（70年）只租不售方式出讓。同時(shí)明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓。
而廣州此次出讓的5宗地，均采取“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的網(wǎng)上掛牌方式出讓。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)出讓的自持用地已近80幅。
對(duì)此，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，接下來可能更多出現(xiàn)適合租賃和自持的土地出讓，這是開發(fā)模式的一種轉(zhuǎn)變。
土地出讓方式的改變，帶來的結(jié)果和影響之一，是將平抑地價(jià)、房?jī)r(jià)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控要達(dá)到的目標(biāo)。
黃韜認(rèn)為，花都南沙的拍地雖然激烈，但還是在理性范圍之內(nèi)，開發(fā)商搶地氣氛有所下降，并沒有出現(xiàn)過高或者過熱的情況，這也是調(diào)控的效果。
而北京樓市降溫半年后，土地市場(chǎng)也開始退燒。如大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊以0溢價(jià)出讓，另一宗則以底價(jià)成交。這是年內(nèi)北京土地市場(chǎng)第一次住宅土地0溢價(jià)，也是第一次出現(xiàn)2宗土地未競(jìng)持有的情況。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在連續(xù)一年的嚴(yán)格調(diào)控下，房企的資金面逐漸收緊，搶地積極性開始回落，土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的高位回落，相比上半年動(dòng)輒50%的持有比例，近期的自持比例大幅度降低。
張大偉認(rèn)為，目前房企的拿地難度依然很大，要從降低管理成本，加大地下、車位等開發(fā)強(qiáng)度尋找利潤(rùn)；而從2016年9·30新政開始，北京嚴(yán)格限制簽約，很多開發(fā)商回款壓力極大，能夠用于土地市場(chǎng)的資金量減少，后續(xù)地價(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)趨勢(shì)性的下行。
根據(jù)北京市規(guī)土委綜合統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京土地市場(chǎng)上總共成交了40宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，或?qū)⒂行揭值貎r(jià)、房?jī)r(jià)預(yù)期。
另一方面，世聯(lián)行研究指出，土地出讓模式改變的背后，也反映了買賣雙方對(duì)土地和城市有了新的價(jià)值認(rèn)知。賣方地方政府重就業(yè)和城市升級(jí)，買方開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，注重持有和運(yùn)營(yíng)。
