分析認(rèn)為,現(xiàn)在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷,但并未真正介入到交易的服務(wù)中去。京東和阿里也是如此,兩家借助自身擁有的巨大流量入口,向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶和流量,并獲取一定收益。但亮點(diǎn)是,阿里的租房業(yè)務(wù),有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài)。
房產(chǎn)電商的黃金時期如白駒過隙,而互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東相繼宣布介入,令這類模式再度引起業(yè)界關(guān)注。
近期,京東召開新聞發(fā)布會稱,京東商城房產(chǎn)頻道已經(jīng)正式上線。目前有82家開發(fā)商和35家服務(wù)商入駐,涉及2027個項目,覆蓋超過20個城市。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道在京東房產(chǎn)頻道看到,其頗似房天下線上信息展示平臺。從京東宣傳的內(nèi)容看,上線后的京東房產(chǎn)將會使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合,覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場。頻道熱門分類包括:最新開盤、普通住宅、別墅和商業(yè)辦公;戶型則有一居室、兩居室、三居室和四居室及以上。包括北京壹號院、興創(chuàng)榮墅等近期開盤項目在頻道主頁尤為顯眼。
作為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭,京東進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)能否讓房產(chǎn)電商再度迎來春天?中國房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良認(rèn)為,房產(chǎn)電商模式興起于2012年,目前該模式已走向衰落。“這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)電商模式深受政府調(diào)控影響。各地政府叫停了以開發(fā)商營銷活動為主的電商模式,這被認(rèn)定為對市場秩序有影響。對于京東及阿里,如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節(jié),要走的路比較長?!?
形成流量入口
從目前公布的計劃看,京東房產(chǎn)電商更多是充當(dāng)流量入口角色。
京東房產(chǎn)表示,京東還將推動房產(chǎn)與電商的全新融合。消費(fèi)者可以通過京東“京X計劃”背后多個流量入口了解眾多開發(fā)商推出的房源。此外,京東還將通過整合京東營銷、服務(wù)、供應(yīng)鏈等能力,為購房者提供多周期服務(wù)。
目前,用戶可以通過京東APP瀏覽其房產(chǎn)頻道相關(guān)內(nèi)容,首批房源包括一線城市及諸多省會城市。
“京東目前的做法,僅僅是剛剛上線了內(nèi)容,和若干渠道分銷商合作,導(dǎo)出去用戶和流量成交變現(xiàn)。距離真正介入交易服務(wù)還很遠(yuǎn)?!毕鄧急硎尽?
對于房產(chǎn)電商的行業(yè)生態(tài),58集團(tuán)高級副總裁、安居客COO葉兵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道專訪時曾表示,“整個行業(yè)主要分成兩個重要角色。一是平臺的信息發(fā)布方,或者說互聯(lián)網(wǎng)線上的信息匹配通道,類似58同城、趕集網(wǎng)、安居客;另外是充當(dāng)經(jīng)紀(jì)公司互聯(lián)網(wǎng)的線上平臺,成為經(jīng)紀(jì)公司的合作伙伴?!?
葉兵表示,58同城陸續(xù)收購了安居客、趕集網(wǎng),但仍然不改變其專注房地產(chǎn)中介線上信息分享平臺的本質(zhì),定位仍然是互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺。
相國良認(rèn)為,房屋交易的特點(diǎn)是周期長,交易標(biāo)的價值大,非標(biāo)準(zhǔn)化和幾乎沒有什么復(fù)購。對于新房來講,一面是供給方相對集中,另一面是買房人相對分散,一二手聯(lián)動的互聯(lián)網(wǎng)O2O平臺,價值在于供給端的整合效率提升和需求端的渠道匹配,但這并非真正意義的電商。對于二手房來講,買賣雙方均分散,房屋交易的特點(diǎn),決定著不可能去中介化,交易雙方中間的居間服務(wù)是非常有價值的。二手房沒有所謂的電商模式。
仍在摸索
對于線上平臺,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)曾歷經(jīng)多輪探索,但多以失敗告終。此次京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的介入模式能否走遠(yuǎn)?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示有待觀察,京東作為BAT之外的大流量平臺,的確有很大的消費(fèi)群體,但與房地產(chǎn)相比,交易單均價值低。電商大額交易目前看,支付方式、交易習(xí)慣都不存在。此前,BAT也有大規(guī)模房地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試,但到目前為止,均談不上成功。包括多年前百度與萬科等在大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的合作也不了了之。
張大偉認(rèn)為,從京東宣傳的內(nèi)容看,上線后的京東房產(chǎn)將會使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合,覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場。但事實(shí)上,京東的優(yōu)勢在物流配送,而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)在電商的沖擊下,主要拳頭產(chǎn)品是體驗(yàn)性經(jīng)濟(jì),商業(yè)地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)不可替代的體驗(yàn),比如母嬰、教育、餐飲等。作為服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè),目前京東能提供給交易雙方的內(nèi)容不算很多。此外,從房地產(chǎn)行業(yè)角度看,供需結(jié)構(gòu)沒有變化,包括租賃行業(yè),目前各種資本都在期望摸索出一個輕資產(chǎn)模式,但到目前為止還沒有出現(xiàn)成功的苗頭。
相國良則表示,單純的房產(chǎn)電商模式必然退出市場。其原因,早期房產(chǎn)電商模式只是變相成為開發(fā)商營銷的工具,比如刷卡認(rèn)籌、前期鎖定客戶等;其次,房產(chǎn)電商是開發(fā)商追求互聯(lián)網(wǎng)渠道效果化的結(jié)果,但跳單、內(nèi)外勾兌等現(xiàn)象不排除存在;再有就是,新模式的根本應(yīng)該有利于效率的提升和買賣雙方成本降低,信息更加對稱地獲取,而當(dāng)前的房產(chǎn)電商反而成了開發(fā)商營銷的工具,顯然并不會有這樣的結(jié)果。
相國良認(rèn)為,現(xiàn)在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷。比如房天下的新房分銷,平安好房針對保險經(jīng)紀(jì)人做分銷,安居客也在做。“他們都不是真的介入到交易的服務(wù)中去。行業(yè)都是雷聲大,雨點(diǎn)小,交易這條路,他們暫時應(yīng)該走不通,也不是上來就能干的。”
對于京東和阿里進(jìn)軍房地產(chǎn),相國良認(rèn)為,兩家借助自身擁有的巨大流量入口,向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶和流量,并獲取一定收益。如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節(jié),要走的路太長,不太符合兩家平臺的特點(diǎn)。
“當(dāng)然亮點(diǎn)是,阿里的租房業(yè)務(wù),有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài),目前阿里租房業(yè)務(wù)體驗(yàn)也褒貶不一,需要時間加以優(yōu)化和驗(yàn)證?!毕鄧挤Q。
國內(nèi)知名房產(chǎn)中介的一名高管則指出,“房產(chǎn)電商的核心依然是在線下流程,房源和信任這兩塊,信任主要是線下服務(wù)體系。這塊如果做不好,房產(chǎn)電商依然做不起來?!?