只用了86秒，杭州上塘宸章三期250套房子就售罄了，均價(jià)約3.5萬元/平方米。60%的意向者沒有搶到房，他們中的一些人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，手握千萬現(xiàn)金都不能保證在杭州買到房，不論是新房還是二手房。
這一幕發(fā)生在長假前夕的杭州。
來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月，杭州新增客源和帶客量環(huán)比分別增長18.4%和17.2%，而北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、武漢等一二線城市的新增客源環(huán)比增長是-8.1%、0%、-7.5%、-0.5%、2%、-3.1%、-10.5%，帶客量環(huán)比增長-7.7%、-13.3%、-10.4%、-5.9%、-2.7%、0.13%和 -9.7%。
國慶期間，一二線城市市場凋敝，成交量全面下滑，北京、上海、深圳、廣州、成都、濟(jì)南、武漢成交量分別下滑-1.6%、40.9%、-70%、-53.7%、-30.1%、-65%、-37.9%。
杭州的表現(xiàn)在一二線城市中一枝獨(dú)秀。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示杭州二手房平均房價(jià)已經(jīng)達(dá)到約2.5萬元/平方米，這一數(shù)字還是被1個(gè)月前撤市變區(qū)的郊區(qū)臨安平均過的。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城區(qū)新房供不應(yīng)求，而持幣的征遷戶形成了巨大的購買力。
一位當(dāng)?shù)刭Y深地產(chǎn)人士表示，這兩年多個(gè)重大活動(dòng)的落地，使得杭州基礎(chǔ)設(shè)施的投資幅度增大，快速崛起的互聯(lián)網(wǎng)信息經(jīng)濟(jì)資本帶來的旺盛需求催化了部分板塊的價(jià)格抬升，譬如城西科技城、余杭板塊等；再者，新房價(jià)格和二手房價(jià)格的倒差、新房價(jià)格和新拍地價(jià)的倒差，讓市場看到價(jià)值洼地存在。
86秒
杭州上塘宸章三期樓盤銷售采取的是網(wǎng)上購房方式。一些有經(jīng)驗(yàn)的購房者，會(huì)提前演練來優(yōu)化買房流程，選擇不熱門的樓層、戶型，優(yōu)化搶房的順序、側(cè)重點(diǎn)，為了規(guī)避類似網(wǎng)頁停止、界面跳不出來等特殊情況，很多購房者會(huì)讓親朋好友聯(lián)合作戰(zhàn)。
“我們網(wǎng)上購房過程中，有個(gè)驗(yàn)證碼，比如4減去3等于多少？之前有個(gè)購房者在緊張情況下，填成了3，結(jié)果沒有買到房，我們都是拿到預(yù)售證就開始銷售，所以不存在惜售和捂盤，完全憑運(yùn)氣、拼網(wǎng)速、拼反應(yīng)?！必?fù)責(zé)上塘宸章三期的銷售人員說，網(wǎng)上選房相較于線下買房更公平，不存在托關(guān)系、炒高房號(hào)、捆綁車位等行為。
根據(jù)杭州上塘宸章項(xiàng)目開發(fā)者遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面透露，三期購房者以本地客戶為主，也有落戶杭州的新杭州人，首改客戶依舊占據(jù)市場主力，當(dāng)然二胎政策下的再改比例也有所上升?！埃?6秒售罄）這還算正常，一年前遠(yuǎn)洋萬和四季樓盤開盤時(shí)，每平方米3萬元，當(dāng)時(shí)大批上海人跑過來，看都不看就買，因?yàn)槲恢锰貏e好，其他偏僻地區(qū)的樓盤，都比這個(gè)價(jià)格高，還是看中了性價(jià)比?！鼻笆鲣N售人員說。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，相對(duì)于以前傳統(tǒng)拿號(hào)方式，不需要繳納意向金，參與網(wǎng)上選房，從根本上杜絕了個(gè)別人士炒作天價(jià)房號(hào)的行為，這種網(wǎng)上選房有許多進(jìn)步之處。
拆遷戶樓市
目前多數(shù)杭州銀行(13.940, 0.07, 0.50%)執(zhí)行首套房貸款利率上浮5%-10%的政策；而渤海銀行杭州分行、華夏銀行(9.350, -0.03, -0.32%)杭州分行，二套房利率上浮20%；杭州銀行、浙商銀行杭州分行、農(nóng)業(yè)銀行(3.760, -0.04, -1.05%)杭州分行等，二套房利率上浮15%；還有一些銀行的杭州分行已經(jīng)停止房貸業(yè)務(wù)。
信貸收緊下，全款買房變成了當(dāng)下杭州入市者的重要途徑。手握重金的，很多是本地的征遷戶。
9月28日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪杭州上塘宸章、萬科中央公園、萬寶城、濱江華家池、融創(chuàng)金成英特學(xué)府、昆侖華府等多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤的購買者是杭州本地拆遷戶。
一年前，杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”，計(jì)劃用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造。其中2017年，杭州主城區(qū)年計(jì)劃征遷21633戶，目前已完成這一目標(biāo)的50%以上。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，目前杭州全市新房可售住宅套數(shù)只有3.5萬套，大量拆遷戶涌入加上互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)催生了大量新貴，讓杭州的庫存快速去化，杭州的庫存2013年、2014年、2015年、2016年分別是約10萬套、約15萬套、約19萬套、約15萬套，到2017年9月時(shí)，庫存已經(jīng)到了9.5萬套，為近五年最低。
上文提及的上塘宸章三期樓盤位于的拱墅區(qū)，拱墅區(qū)官方信息顯示，截至目前，拱墅區(qū)累計(jì)簽約5473戶拆遷戶，其中騰房5379戶，拆房3966戶，2017年要完成征遷5496戶。貨幣化安置是杭州市力推的安置辦法，比如望江地區(qū)，截至目前已征遷2300余戶，貨幣和異地安置率超80%，余杭地區(qū)征遷戶約5000戶，情況類似。
據(jù)悉，之前拆遷項(xiàng)目平均實(shí)施周期為3-4年；現(xiàn)在，平均實(shí)施周期僅為6-12個(gè)月。
貨幣化安置提升了征遷效率。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪城中村看到，一位余杭拆遷戶利用20分鐘簽完所有合同，獲得補(bǔ)助1400萬元。據(jù)稱，當(dāng)天中午他就找中介挑選了一套60平方米的學(xué)區(qū)房，下午又去某樓盤挑選了一套120平方米的新房。
值得注意的是，2017年杭州保障房配租房源4500套，僅為北京（6萬套）、上海（5萬套）的7.5%和9%。
“和上次能一樣嗎？”
市場其他參與者怎么看杭州房價(jià)未來走向呢？
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)杭州公司相關(guān)人士給予經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的書面回復(fù)是，隨著2016年G20會(huì)議的召開，和亞運(yùn)會(huì)等一系列賽事的籌備，杭州近期也在堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策，整個(gè)杭州的房價(jià)穩(wěn)中有升。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，杭州當(dāng)前房價(jià)上漲的壓力還是比較大，最明顯的是降溫速度要緩于其他城市。穩(wěn)定市場的一個(gè)重要方面就是要對(duì)土地市場進(jìn)行管控，前期杭州土地市場火爆是目前樓市的重要助推器。
公開數(shù)據(jù)顯示：2017年前3季度，杭州十區(qū)（含臨安）的土地出讓總金額已達(dá)1743.8億元，超去年全年，僅次于北京的1847億元。
2017年上半年，杭州市區(qū)共成交土地59宗，總出讓面積174.33萬平方米，總可建建筑面積437.26萬平方米，供地完成率26.2%。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過杭州市國土資源局官網(wǎng)查詢到：2017年、2018年、2019年杭州市區(qū)計(jì)劃出讓住宅119宗（7677畝）、116宗（8160畝）、119宗（8359畝）。
有一個(gè)有意思的歷史細(xì)節(jié)值得回顧，2010年時(shí)，杭州主城區(qū)的庫存曾經(jīng)跌至低位，當(dāng)?shù)貑?dòng)了大面積供地計(jì)劃，放量土地增加了庫存，之后成為全國第一個(gè)降房價(jià)的城市。
一位正在杭州投資房產(chǎn)的購房者對(duì)前述歷史不以為然，“上次的購房錢是來自于老百姓(50.910, -0.08, -0.16%)自身，是市場驅(qū)動(dòng)，這次的錢有些來自征遷資金，并且，前有G20，后有亞運(yùn)會(huì)，未來和過去，會(huì)一樣嗎？”
