2017年的樓市調(diào)控絕對(duì)可以稱(chēng)得上是史無(wú)前例的。以前的樓市調(diào)控，差不多都是從國(guó)家層面出臺(tái)一些措施，然后各地開(kāi)始執(zhí)行，有好幾個(gè)國(guó)幾條就是這來(lái)的。而今年的樓市調(diào)控，各地都是因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r實(shí)施調(diào)控，不再是一刀切，而是循序漸進(jìn)。
可能很多剛需購(gòu)房者覺(jué)得，自己買(mǎi)房是為了自住，調(diào)不調(diào)控跟自己沒(méi)有太大關(guān)系，反正都是第一套房，基本不受限制，即使現(xiàn)在一直在調(diào)控，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌的跡象。還有部分購(gòu)房者覺(jué)得，現(xiàn)在房子這么貴，根本買(mǎi)不起，也就藍(lán)的關(guān)心了。
其實(shí)不然，雖然表面上來(lái)看，樓市調(diào)控確實(shí)跟剛需的關(guān)系不大，但是從深層次來(lái)講，還是會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者買(mǎi)房產(chǎn)生一定的影響。尤其是在房?jī)r(jià)居高不下，樓市調(diào)控不斷的現(xiàn)階段，無(wú)論買(mǎi)不買(mǎi)房，都應(yīng)該了解一下未來(lái)樓市的走勢(shì)。
走勢(shì)一、房子正在由不動(dòng)產(chǎn)變成“凍產(chǎn)”
國(guó)慶中秋長(zhǎng)假前，全國(guó)樓市開(kāi)啟新一輪的樓市調(diào)控，而長(zhǎng)假剛結(jié)束，又有城市開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控了。10月12日，昆明、紹興加入到了限售的行列，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有45個(gè)城市實(shí)施了限售措施。
限售并不難理解，以前買(mǎi)了房子，差不多可以用隨時(shí)交易，沒(méi)下房產(chǎn)證之前，可以更名；下了房產(chǎn)證之后，可以直接過(guò)戶(hù)。后來(lái)改成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了，基本流程也差不多。
但是現(xiàn)在不一樣了，大部分城市都是要求取得房產(chǎn)證2年以后才能進(jìn)行交易，有的城市是3年或者5年，更長(zhǎng)的甚至是8年。我們以2年為例，你買(mǎi)的是期房，從簽合同到交房，期間至少有半年的時(shí)間，長(zhǎng)點(diǎn)的需求1年半到2年。交房之后，有的小區(qū)并不能立馬拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可能還要再拖一段時(shí)間。因此從簽合同到房子可以交易，中間至少需要3年的時(shí)間。
這3年的時(shí)間，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可能沒(méi)有什么，但是對(duì)于投資客、炒房者來(lái)說(shuō)，則影響深遠(yuǎn)。投資客和炒房者追求的是短線(xiàn)交易，尤其是炒房者，房產(chǎn)持有的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)2年。因?yàn)樗麄冇脕?lái)炒房的資金大多都是通過(guò)貸款、融資等方式籌集的，利息很高。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)持有的時(shí)間越長(zhǎng)，資金壓力就越大。而且3年的時(shí)間，房?jī)r(jià)一旦沒(méi)有明顯上漲，或者下跌，那么炒房者勢(shì)必賺不到錢(qián)。
而且，現(xiàn)在各個(gè)城市的房子的租金回報(bào)率普遍很低，如果想通過(guò)出租房子來(lái)盈利，明顯不現(xiàn)實(shí)。
因此，限售可以將炒房者清除出房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)可以限制投資客，讓房子回歸居住的本質(zhì)。
趨勢(shì)二、買(mǎi)房的資金成本會(huì)越來(lái)越高
買(mǎi)房的資金成本越來(lái)越高體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是買(mǎi)房資金來(lái)源少了，二是購(gòu)房貸款利率高了。
以前，由于沒(méi)有限制，首付貸、房產(chǎn)抵押貸款、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)性貸款等均可以流入樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金過(guò)多，也在一定程度上助漲了房?jī)r(jià)。資金多，房?jī)r(jià)漲，投資、投機(jī)性需求就會(huì)不斷滋生，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就進(jìn)入了惡性循環(huán)，而最終受影響的，還是普通購(gòu)房者。
而現(xiàn)在，央行已經(jīng)發(fā)文，命令禁止首付貸，并且防止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)性貸款等資金流入樓市。沒(méi)有了這些違規(guī)資金，炒房者、投資客也就沒(méi)有了資金來(lái)源，也就從源頭上限制了房產(chǎn)投資行為。
而購(gòu)房貸款利率的提高，則影響了所有的購(gòu)房者。融360最新數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)首套平均房貸利率升至5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.06倍，已經(jīng)是年內(nèi)第9次上漲。未來(lái)，房貸利率仍有有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。
房貸利率之所以上漲，主要還是因?yàn)殂y行普遍“缺錢(qián)”，由于臨近年底，個(gè)人購(gòu)房貸款的額度普遍偏低，有的銀行甚至已經(jīng)停止了個(gè)人購(gòu)房貸款的發(fā)放。
趨勢(shì)三、樓市調(diào)控不放松，全國(guó)房?jī)r(jià)有望在明年6月份開(kāi)始回落
未來(lái)樓市的第三大趨勢(shì)就是調(diào)控不會(huì)放松，直至長(zhǎng)效 機(jī)制建立。
前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直是房?jī)r(jià)漲了就調(diào)控，一旦不調(diào)控房?jī)r(jià)就漲的態(tài)勢(shì)，有人戲言，房?jī)r(jià)是越調(diào)越漲。
但是今年，這一局面有望發(fā)生根本性的改變。首先，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措之一，而且隨著共有產(chǎn)房的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成將更加完善。未來(lái)，有錢(qián)的人買(mǎi)商品房，資金不充裕的可以選擇租房，讓每個(gè)人都有更合適的選擇。
同時(shí)，通過(guò)今年的樓市調(diào)控來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫并沒(méi)有對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響，反而是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中占比下降了。因此，這也消除了樓市調(diào)控會(huì)影響全國(guó)經(jīng)濟(jì)擔(dān)心，為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的建立創(chuàng)造了有利的條件。
一旦樓市調(diào)控繼續(xù)實(shí)施下去，那么未來(lái)樓市泡沫會(huì)逐漸降低，房?jī)r(jià)尤其是二手房的房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回落至正常水平。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，明年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)觸頂，之后會(huì)小幅回落。
