住房租賃市場(chǎng)，國(guó)企來了！
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 銀昕 | 北京報(bào)道（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第39期）
“作為住建部文件中的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，我們的行動(dòng)就是響應(yīng)住建部通知中的內(nèi)容?！?
武漢市住房保障和房屋管理局的一位負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，7月出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提到，“發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，并提出“城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”。8月底，武漢組建第一批5家國(guó)有住房租賃平臺(tái)?！拔覀兊哪繕?biāo)是年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”
除武漢外，成都和上海在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí)也將國(guó)有企業(yè)擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國(guó)有住房租賃公司”。
上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，其中明確表示，“通過國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”
武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負(fù)責(zé)人徐磊對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，目前的住房租賃市場(chǎng)回報(bào)率低、周期長(zhǎng)，相比于買賣市場(chǎng)較為無序，對(duì)已習(xí)慣“掙快錢”的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的社會(huì)資本來說吸引力有限，“這個(gè)時(shí)候誰來干呢？國(guó)企上！國(guó)資企業(yè)理應(yīng)在此刻發(fā)揮帶頭作用，引領(lǐng)和規(guī)范好這個(gè)市場(chǎng)。”
為租賃市場(chǎng)提供增量，國(guó)有平臺(tái)上的房子從哪里來？
“社會(huì)資本不是不看中租賃平臺(tái)，很多開發(fā)商都在布局，但現(xiàn)階段就是找不到破題之道，去解決回報(bào)率低和回報(bào)周期長(zhǎng)的問題?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，業(yè)界對(duì)租賃市場(chǎng)普遍達(dá)成的共識(shí)是“有潛力，但問題多”。于是社會(huì)資本的心態(tài)有些猶豫，動(dòng)作上也偏遲緩?！疤貏e是供應(yīng)不足的問題亟待改變，大型租賃機(jī)構(gòu)還是太少?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，國(guó)企做住房租賃平臺(tái)最大的意義是在租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)端，“國(guó)有資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)可以短期內(nèi)擴(kuò)大供應(yīng)的規(guī)模，不會(huì)像社會(huì)資本那樣‘躡手躡腳’?！?
“增加供應(yīng)肯定是建立此類平臺(tái)的當(dāng)務(wù)之急。”承擔(dān)建立國(guó)有住房租賃平臺(tái)任務(wù)的武漢地產(chǎn)集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，該企業(yè)建立的平臺(tái)上租賃房屋來源主要有三個(gè)：新建、改建和社會(huì)籌集。新建指選取符合住房租賃市場(chǎng)需求的新建商品房項(xiàng)目，按一定比例和相關(guān)要求配建租賃住房；改建是將閑置的非住宅項(xiàng)目按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范改造成集中式公寓；社會(huì)籌集房源則是收集社會(huì)上閑置的空余房源，將它們統(tǒng)一起來進(jìn)行規(guī)范化的租賃?！巴瑫r(shí)也可以將一部分富余出來的公租房房源調(diào)整為租賃住房向社會(huì)出租，不再限定租賃對(duì)象?！痹撠?fù)責(zé)人表示，另外自持地塊也是武漢地產(chǎn)集團(tuán)的可選方向。
前不久引發(fā)熱議的“商改租”房屋也會(huì)出現(xiàn)在武漢的國(guó)有租賃平臺(tái)上?！按蠹s占30%的比例?！毙炖诮榻B說。據(jù)了解，武漢地產(chǎn)集團(tuán)自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)可改建為租賃住房。不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風(fēng)、采光和消防等要求，對(duì)此徐磊稱：“對(duì)廠房的改建不是想怎么改就怎么改，國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部門要聯(lián)合把關(guān)，有一整套程序要走?！?
目前租賃市場(chǎng)中商業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)模式主要有三個(gè)：“大房東”（擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)）、“二房東”（從別處租得商業(yè)地產(chǎn)做集中式出租公寓）和“撮合平臺(tái)”（出租者將房源信息發(fā)布至平臺(tái)）?？梢钥闯?，武漢國(guó)有租賃平臺(tái)的模式和上述三種大致相同。
此外，成都還在稅收政策上鼓勵(lì)“撮合平臺(tái)”模式中的出租者：對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收稅減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅；其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。
武漢：出租房不超60平米，中高端項(xiàng)目配管家服務(wù)
如果按照上海發(fā)布的文件所述，國(guó)有企業(yè)一旦成為租賃行業(yè)中的“壓艙石”，手中就會(huì)持有大量可供出租的房產(chǎn)，這是否意味著租賃房屋“市場(chǎng)化”程度有所降低，部分城市將其作為“民生問題”加以解決，才強(qiáng)調(diào)國(guó)有企業(yè)的“壓艙石”作用？
武漢市住房保障和房屋管理局一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這種情況至少在武漢不會(huì)發(fā)生。“我們的思路是‘國(guó)企引領(lǐng)，市場(chǎng)化運(yùn)作’，所有房源完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律運(yùn)營(yíng)，平臺(tái)建成后面向全體社會(huì)大眾，不會(huì)只針對(duì)一小部分收入偏低的人群?！彼麖?qiáng)調(diào)，就連曾經(jīng)做過公租房的那一部分房屋，進(jìn)入租賃平臺(tái)之后也會(huì)面向全體社會(huì)大眾，不再限定承租人群。
武漢地產(chǎn)集團(tuán)此次負(fù)責(zé)租賃平臺(tái)搭建工作的是其旗下保障房公司團(tuán)隊(duì)，上述負(fù)責(zé)人解釋稱：“用保障房公司做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要是考慮到它是公租房的運(yùn)營(yíng)公司，公租房也是租賃的一種形式，保障房公司已經(jīng)積累了一定的運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)，由他們打理租賃平臺(tái)，做起來更加順手?！?
對(duì)于國(guó)企入局住房租賃市場(chǎng)，郭毅分析認(rèn)為，其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”，更不具有“福利性質(zhì)”，與商業(yè)化機(jī)構(gòu)（如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等）相比，國(guó)有企業(yè)供應(yīng)的產(chǎn)品性質(zhì)更接近于“剛需”，而商業(yè)化機(jī)構(gòu)更偏高端?！皣?guó)有資本進(jìn)入租賃行業(yè)，肯定是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，但背后應(yīng)該還是有更多社會(huì)責(zé)任的隱含屬性。”郭毅說，她很好奇國(guó)有平臺(tái)提供的房屋產(chǎn)品形態(tài)如何，這直接決定了產(chǎn)品的受眾，“在總面積有限的情況下，恐怕這些國(guó)企要?jiǎng)觿?dòng)腦筋讓一部分面積和功能重疊，比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時(shí)候折疊起來，省出一部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數(shù)和功能?！?
以武漢市為例，雖然目前產(chǎn)品形態(tài)還不得而知，但上述負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，平均每套出租房屋的面積不會(huì)超過60平方米，形態(tài)多元化，“除普通的青年公寓外，中高端項(xiàng)目有人才公寓，我們會(huì)配備管家服務(wù)，這對(duì)管理人員要求會(huì)高一些?！?
至于如何杜絕非市場(chǎng)化的“關(guān)系戶”在國(guó)有租賃平臺(tái)中出現(xiàn)，武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負(fù)責(zé)人徐磊一再重申，國(guó)有企業(yè)在內(nèi)部已經(jīng)形成了較為完備的監(jiān)察體制，租賃平臺(tái)按照市場(chǎng)化要求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，尋租空間很小。“監(jiān)管體系是獨(dú)立的，運(yùn)營(yíng)條線更是獨(dú)立的，其他部門的員工不會(huì)輕易找到運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化租賃平臺(tái)的人去‘走關(guān)系’?！?
運(yùn)營(yíng)住房租賃平臺(tái)，國(guó)企有哪些優(yōu)勢(shì)
與買賣市場(chǎng)的“一錘子買賣”不同，租賃市場(chǎng)的鏈條長(zhǎng)、服務(wù)環(huán)節(jié)多，后期需要龐大的服務(wù)團(tuán)隊(duì)支撐長(zhǎng)期服務(wù)，如同獲得了自持地塊的開發(fā)商一樣，國(guó)企對(duì)今后運(yùn)營(yíng)這部分較“重”的資產(chǎn)也要提前有所準(zhǔn)備。
“我國(guó)大中城市國(guó)企在此之前較少涉及房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)租賃客群的了解并不深入，而租賃鏈條又很長(zhǎng)，從產(chǎn)品開發(fā)到定價(jià)，再到后期的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，恐怕需要做好長(zhǎng)期深入了解市場(chǎng)的打算?！惫惴治稣J(rèn)為，國(guó)企做運(yùn)營(yíng)有一個(gè)明顯的好處，那就是更能了解政策，按照符合國(guó)家意志的方式管理租賃房屋。
徐磊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，政府方面對(duì)出租房屋的運(yùn)營(yíng)和管理并非“一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有”：“歷史原因?qū)е挛錆h市內(nèi)有大量的公房，即產(chǎn)權(quán)歸政府的房子。從上世紀(jì)50年代開始這部分房屋的管理一直都由政府部門而不是商業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。1998年房改之后雖然公房只剩下很少一部分，但仍有不少對(duì)外出租，特別是在對(duì)外進(jìn)行商業(yè)出租用作門市房的公房上，政府部門已經(jīng)掌握了很豐富的經(jīng)驗(yàn)?！?
除此之外，市場(chǎng)上的商業(yè)機(jī)構(gòu)已對(duì)租賃房屋的運(yùn)營(yíng)和管理積累了一定經(jīng)驗(yàn)，也招攬了不少運(yùn)營(yíng)人才，未來國(guó)有租賃平臺(tái)是否會(huì)向其拋去“橄欖枝”？徐磊表示，不排除“挖墻腳”的可能，但他同時(shí)認(rèn)為，“人才戰(zhàn)爭(zhēng)”本身不是壞事，“懂租賃、懂運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人才變得緊俏了，這對(duì)租賃市場(chǎng)整體上是有刺激作用的?！?
有業(yè)內(nèi)分析人士分析指出，“人才戰(zhàn)爭(zhēng)”可能會(huì)發(fā)生，但不會(huì)是普遍性現(xiàn)象，“與買賣市場(chǎng)相比，租賃市場(chǎng)在房地產(chǎn)整體交易額中的占比還是太小，租賃還不是主流市場(chǎng)。”該人士補(bǔ)充說，國(guó)有企業(yè)開發(fā)的租賃房屋在產(chǎn)品形態(tài)上是否與現(xiàn)行商業(yè)機(jī)構(gòu)推出的產(chǎn)品形態(tài)相似尚存疑，“國(guó)有租賃平臺(tái)還是應(yīng)該有些開拓意識(shí)，在現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)的基礎(chǔ)上做些顛覆，針對(duì)不同人群做不同的精細(xì)化設(shè)計(jì)，比如針對(duì)年輕租客群體就往社交化方向進(jìn)行開拓。產(chǎn)品類型不同，服務(wù)的需求和內(nèi)容也不同，商業(yè)化機(jī)構(gòu)中也就未必有國(guó)企要找的人了?！?
