昨天，央行正式宣布定向降準(zhǔn)。
有業(yè)內(nèi)人士估計，這次釋放的流動性大概有1500億左右，即使這點錢全部流入房地產(chǎn)，也不會對房價構(gòu)成實質(zhì)性影響。
這樣算，其實沒錯，但更重要的信息其實不在于這1500億，而是實施的時機(jī)，我在上面的截圖中用紅框標(biāo)出來了——2018年起實施。
這次降準(zhǔn)有兩個特點，首先是效率極高，9月27日國WY釋放信號，9月30日央行就執(zhí)行，其次是2018年才正式實施。這種延時生效的做法在以往的降準(zhǔn)過程中極為少見。從某種程度上來說，這個“延時”可能比“降準(zhǔn)”本身更重要。
這次降準(zhǔn)的幾個大背景
這次的定向降準(zhǔn)有幾個大環(huán)境一定要清楚：
1、外部環(huán)境已經(jīng)趨緊，美聯(lián)儲上調(diào)利率后接著就是縮表，全球已經(jīng)貨幣環(huán)境已經(jīng)全面收緊，而且未來只緊不松，在這種情況下的降準(zhǔn)，它的效果肯定要大打折扣的。
2、全年GDP增速目標(biāo)完成沒有任何問題。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測三季度增速在6.8%左右，而一二季度的增速均為6.9%，而社科院和中國銀行則認(rèn)為全年增速在6.8%。在目標(biāo)已經(jīng)完成的情況下降準(zhǔn)，說明目的不在于完成任務(wù)，而是平衡一些結(jié)構(gòu)性矛盾。
3、房地產(chǎn)的形勢已經(jīng)大變。9月30日，又有寧波青島等多個城市實施限售。房子的流動性本就不好，三五年的限售不會對房價構(gòu)成實質(zhì)性影響，但它卻能將樓市圈起來。限購配合房貸利率的上調(diào)，實際上是給樓市蓋了一個圍城，進(jìn)來出去都很困難。
進(jìn)不來，就意味著錢不能變成房子，這里的錢不僅是購房者的首付，更包括銀行貸款。銀行給購房者放貸其實就是完成了貨幣派生。
市場上的貨幣擴(kuò)張或收縮，一般有三種方式，一是增加或減少基礎(chǔ)貨幣投放，比如減少外匯占款就減少基礎(chǔ)貨幣；二是提高我降低存款準(zhǔn)備金率，銀行可貸額度就會相應(yīng)增加或減少；三是各市場主體之間互相借貸，借的越多，循環(huán)的次數(shù)越多，市場上的貨幣就會更多。
上述第一和第二種方式則是牽一發(fā)而動全身，第三種方式操作起來更為精準(zhǔn)。以房地產(chǎn)為例，買房賣房和抵押房子都會增加貨幣。而限售和房貸利率的提高則是為了限制這些行為。買房子的少了，賣房子的少了，抵押房子的也少了，其效果就是房子和貨幣脫鉤，而它倆一旦脫鉤，降準(zhǔn)就不容易刺激到房地產(chǎn)。
除了限售和提高房貸利率之外，我們還得看到一點，那就是去庫存基本結(jié)束，雖然官方?jīng)]有明確表示，但各項數(shù)據(jù)已經(jīng)證明了這一點。三四線也無需繼續(xù)刺激，一二線商品房成交量已經(jīng)大降。下半年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)冷了不少。
為什么延時定向降準(zhǔn)
上面說了這次降準(zhǔn)的幾個大背景，已經(jīng)說明這次定向且延時的降準(zhǔn)不是給樓市的強(qiáng)心針了。只不過“延時”仍然釋放出了很多信號。
大家可以想一想，為什么要延時，要延時說明時機(jī)未到，什么時機(jī)未到？從2017年10月1日到2018年1月1日，這中間最大的未知信號在于10月18日的“10+9”。
10+9到底會給我們帶來哪些消息，我們無從得知，但今年以來多次的關(guān)鍵會議已經(jīng)表明了趨勢，比如7月份很關(guān)鍵的全國金融工作會議告訴我們，去杠桿也已經(jīng)不限于金融層面。敢于在這個時候提出，沒有底氣是不可能的。
在筆者看來，三四線還要慣性上行一段時間，一二線已經(jīng)明顯降溫，房地產(chǎn)也已經(jīng)開始發(fā)力租房市場。目前針對房地產(chǎn)的各項關(guān)鍵措施都已經(jīng)推出，房地產(chǎn)已經(jīng)掀不起什么大浪。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也已經(jīng)有了具體的時間表，如果還說有什么不確定的，可能就是房地產(chǎn)稅了，大膽猜測下“10+9”除了確定最關(guān)鍵的人事之外，可能會涉及這件事。
而延時的本意則是可能是保持目前的節(jié)奏，人事安排完畢后，下一個五年開啟，這方面應(yīng)該會有實質(zhì)性推進(jìn)。而一旦在這期間完成這一壯舉，房地產(chǎn)便不再成為唯一的工具，回歸實體才是根本。
