很多購(gòu)房者在買房的時(shí)候，都有“買漲不買跌”的心理。其實(shí)，這也不難理解，假如房?jī)r(jià)一直上漲，那么買了就是賺了，即使名下只有一套房產(chǎn)，不可能出售，但是房產(chǎn)的增值起碼能夠帶來心理上的愉悅。但是如果房?jī)r(jià)開始跌了，購(gòu)房者一般就不會(huì)輕易入市，因?yàn)橐坏┵I房就有可能面臨房產(chǎn)貶值，辛辛苦苦賺的錢就縮水了，還是錢在自己手里比較踏實(shí)。
雖然中國(guó)樓市整體的走勢(shì)是上揚(yáng)的，但是也明顯具有明顯的周期性。一般來說，樓市調(diào)控開始一段時(shí)間之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)降溫，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下跌，此時(shí)購(gòu)房者就會(huì)持幣觀望，因?yàn)榇蠹叶枷氤?，尤其是投資客和炒房者，不想被套牢。一旦樓市觸底開始反彈，房?jī)r(jià)再次上漲，樓市成交量也會(huì)激增，最終迎來新一輪的樓市調(diào)整。
今年，與以往最大的不同的，就是樓市調(diào)控不但“下猛藥”，還注重長(zhǎng)效。一是因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于歷史高位，令許多剛需購(gòu)房者難以承受，二是因?yàn)橐酝臉鞘姓{(diào)控總是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，而且調(diào)控之后房?jī)r(jià)反彈的厲害。有購(gòu)房者戲言，房?jī)r(jià)是越調(diào)越高。因此，今年的樓市調(diào)控就是要打破之前的怪圈，真正建立長(zhǎng)久有效的樓市新機(jī)制。
既然有了這樣的目標(biāo)，那么相關(guān)措施也是陸續(xù)出臺(tái)，也使得今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“五限”時(shí)代，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，同時(shí)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。除了以上措施之外，央行還緊急出手，嚴(yán)厲禁止消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市，此舉無疑對(duì)投資客、炒房者影響最大。據(jù)悉，今年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬億，累計(jì)同比多增7137億。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億，今年前7個(gè)月新增貸款已超過了去年全年。如果這些新增消費(fèi)性短期貸款流入樓市，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
綜上來看，今年的樓市調(diào)控旨在建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制，未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲的可能性已經(jīng)微乎其微。并且，由于現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯虛高，有的城市甚至樓市泡沫非常嚴(yán)重，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑也不是不可能的事情。既然房?jī)r(jià)有下跌的可能，那么購(gòu)房者肯定會(huì)在買房前考慮，到底這個(gè)城市的房子值不值得買？如果值得買，應(yīng)該什么時(shí)間買？
如果要判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，無非就是當(dāng)過幾個(gè)維度去判斷，比如這個(gè)城市的新房庫(kù)存量、未來新建住宅的數(shù)量、土地出讓情況以及人口是凈流入還是凈流出，而其中影響最大的，就是人口的流動(dòng)情況。
其實(shí)大家都了解一些經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，對(duì)于供求關(guān)系應(yīng)該都比較清楚。一種商品，如果一段時(shí)間內(nèi)供大于求，那么價(jià)格就會(huì)下跌，而供小于求，價(jià)格則會(huì)上漲。房子也是一種商品，一定程度上也符合以上的邏輯。因此，在判斷未來一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌情況的時(shí)候，人口變化將是最重要的衡量因素。
根據(jù)方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)表的報(bào)告《人口遷移的國(guó)際規(guī)律與中國(guó)展望：從齊增到分化》，可以看出城市化進(jìn)程中人口遷移的規(guī)律趨勢(shì)，從而也可以判斷未來一些城市人口的變化情況。
據(jù)悉，城市化進(jìn)程中人口遷移的規(guī)律趨勢(shì)可以分為兩個(gè)階段，一是人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入；二是人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯。
目前，中國(guó)正處于第二階段，因此未來一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯。
按照上面的論斷，在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；而其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長(zhǎng)有可能放緩甚至停滯。
在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長(zhǎng)。
以上這些城市，由于人口凈遷入，購(gòu)買力會(huì)持續(xù)增加，對(duì)于房產(chǎn)的需求也比較旺盛，因此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的可能性不大，因此房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下跌，如果要買房，這些城市的房子完全可以考慮。
