40年前，中國(guó)改革開放打開國(guó)門，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海地區(qū)，城市與經(jīng)濟(jì)開始了劃時(shí)代的建設(shè)。
??25年前，鄧小平南方談話再次拉開中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新步伐，這個(gè)年頭開始，中國(guó)出現(xiàn)了一批批雄心勃勃的城市，它們的背后，是一群理想釋放的市長(zhǎng)。
??從此，中國(guó)城市的超級(jí)競(jìng)賽啟幕。
??遠(yuǎn)的不表，從2010年以來，中國(guó)城市的包容力展示了驚人的廣度，城市加速擴(kuò)張。傳統(tǒng)一二三線城市的劃分模式越來越模糊，圍繞大城市群的中心城市、衛(wèi)星城市進(jìn)行的樓市發(fā)展策略越來越成為新的邏輯。
??全國(guó)放眼下來，十大城市群分別是：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武漢為**的長(zhǎng)江中游城市帶、以重慶和成都為主要構(gòu)成的川渝城市帶、山東半島城市群、中原城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群及關(guān)中城市群。
??其中，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀城市群、長(zhǎng)江中游城市帶以及川渝城市帶被國(guó)家認(rèn)定為國(guó)家級(jí)城市群，已經(jīng)初步成型。
??“未來中國(guó)城市的主力格局是‘3+6’，就是3大城市群加上6個(gè)主力城市。三大城市群是環(huán)北京城市群（即京津冀）、環(huán)上海城市群（即長(zhǎng)三角）和環(huán)深圳城市群（包括香港和廣州）（即珠三角），6個(gè)城市指的是南京、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、重慶和成都（這些都是其他幾大城市群的中心城市），這些城市將在未來中國(guó)未來城鎮(zhèn)化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中發(fā)揮非常大的作用?！敝袊?guó)銀行(4.120, -0.02, -0.48%)業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為。
??從宏觀層面看，2016年“3+6”城市格局占全國(guó)人口19.5%，創(chuàng)造的GDP占比達(dá)36.8%，新房交易額占比達(dá)46.2%，二手房交易額占比達(dá)73.5%。城市圈的大城市人口、資金吸引力持續(xù)增強(qiáng)；房地產(chǎn)交易占比高；轉(zhuǎn)型的開發(fā)商由開發(fā)投 資走向多元化運(yùn)營(yíng)，同時(shí)集中度不斷提高。因此，城市群不僅是房企開發(fā)投 資布局的著眼點(diǎn)，也是其轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的著力點(diǎn)。
??城市群暗含了中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。城市群是中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中最具活力和**的**地區(qū)，是中國(guó)主體功能區(qū)戰(zhàn)略中的重點(diǎn)和優(yōu)化開發(fā)區(qū)，也是未來中國(guó)城市發(fā)展的重要方向。而新的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是以重點(diǎn)城市群為主的大發(fā)展。
??你可以不關(guān)心城市群經(jīng)濟(jì)，但它關(guān)心你
??中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從外需驅(qū)動(dòng)向內(nèi)需驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)化也開始進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即不再以農(nóng)民進(jìn)城為主，而是人口向大城市和城市群遷徙。在經(jīng)歷了過去40年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)后，政府層開始把注意力轉(zhuǎn)向城市，特別是超級(jí)大城市作為未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)器。
??復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)張軍撰文指出，中國(guó)要充分利用和挖掘其人口規(guī)模和人力資本積累的無與倫比的巨大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)。在這種情況下，大城市、特別是超級(jí)大城市和城市群的崛起至關(guān)重要。
??目前中國(guó)已有四個(gè)常駐人口在2000萬以上的超級(jí)大城市——北京、上海、廣州和深圳，但超級(jí)城市的數(shù)量與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模并不成比例?！白鳛槿蛉丝谧疃?、經(jīng)濟(jì)總量排名第二的國(guó)家，中國(guó)的城市化水平依然大大低于世界平均水平。中國(guó)還有數(shù)個(gè)在經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模上具備成為超級(jí)大城市**的二線城市，如成都、天津、杭州、武漢、蘇州等。即便是北京、上海這樣的超級(jí)大城市，我們也沒有充分理由認(rèn)為，它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撃芎涂扇菁{人口數(shù)量已經(jīng)接近臨界值?！睆堒娬f。
??因勢(shì)利導(dǎo)、大幅提升城市群在未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演的主導(dǎo)角色，是中國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)朝城市驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型的另一個(gè)戰(zhàn)略。中國(guó)地緣遼闊，盡管地理上不乏城市群，但以經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言，最重要的空間集群，無疑是分布在長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲兩個(gè)灣區(qū)的城市群。這兩個(gè)地區(qū)，得益于上海、香港、廣州、深圳和杭州等超級(jí)大城市的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和輻射能力，兩個(gè)巨大都市圈的輪廓已清晰可見。
??在世界最大的六個(gè)超級(jí)城市群中，中國(guó)只有長(zhǎng)三角城市群上榜，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具有發(fā)展**的經(jīng)濟(jì)板塊。按照國(guó)家發(fā)改委和住建部聯(lián)合印發(fā)的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，目標(biāo)是到2030 年，將長(zhǎng)三角城市群打造成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。
??今年3月，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃被寫進(jìn)政府工作報(bào)告，目標(biāo)是將粵港澳大灣區(qū)建設(shè)成為全球創(chuàng)新發(fā)展高地、全球經(jīng)濟(jì)最具活力和優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的生活區(qū)域。大灣區(qū)涵蓋了廣州、深圳等9個(gè)城市和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)。廣州、深圳處于粵港澳大灣區(qū)**圈，被寄予輻射帶動(dòng)珠三角世界級(jí)城市群崛起的厚望。
??廣東省委副書記、省長(zhǎng)馬興瑞曾說：“加快珠三角地區(qū)重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，對(duì)于建設(shè)粵港澳大灣區(qū)，打造珠三角世界級(jí)城市群具有十分重要的意義?！碑?dāng)前，珠江三角洲高速公路網(wǎng)密度已達(dá)或超世界發(fā)達(dá)地區(qū)水平，接下來將發(fā)力建設(shè)城際鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口等基礎(chǔ)設(shè)施。
??京津冀城市群也是當(dāng)前中央政府極力打造的世界級(jí)城市群。按照國(guó)家發(fā)改委的界定，京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口等八個(gè)城市，城市群區(qū)域總面積為21.6萬平方公里，常住人口1.1億人。京津冀地區(qū)幅員廣闊、城鎮(zhèn)眾多，各城鎮(zhèn)間地緣相接、人緣相親、文化一脈，有著天然的連帶關(guān)系和互補(bǔ)機(jī)緣，為打造世界級(jí)城市群奠定了良好的基礎(chǔ)。
??以武漢為**的長(zhǎng)江中游城市帶即“中三角”正在崛起，成為繼長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的又一增長(zhǎng)極。該城市群以武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥四個(gè)中心城市為**，以武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群、鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈、江淮城市群等中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)三圈為主要構(gòu)成。
??此外，以重慶和成都為主要構(gòu)成的川渝城市群也是當(dāng)前迅速崛起中的重點(diǎn)城市群。
??城市群改寫樓市新版圖，你用了什么策略
??房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，人們往往關(guān)心房企的銷售額增長(zhǎng)，一批房企對(duì)銷售業(yè)績(jī)背后的城市群經(jīng)濟(jì)還很少進(jìn)行研究、洞察、抓住。
??“在第一階段的城鎮(zhèn)化中，所有城市都在擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化以單個(gè)城市的發(fā)展為主。到第二階段（一般認(rèn)為城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%后，進(jìn)入城鎮(zhèn)化第二階段），城市之間將出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一二三四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)不再適用，取而代之的則是‘都市圈’和‘城市群’，主要城市群將進(jìn)一步集聚人流、物流、資金流?！比f科高級(jí)副總裁譚華杰指出。
??人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動(dòng)顯示著經(jīng)濟(jì)的活力，這是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的基石，對(duì)行業(yè)最為敏感的開發(fā)商們?cè)缫颜归_城市群布局。自去年以來，在京滬深拿地成本高企的背景下，“環(huán)京”、“環(huán)滬”、“環(huán)深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。
??尤以長(zhǎng)三角區(qū)域最耀眼，作為一個(gè)多**發(fā)展都市圈，擁有上海、南京、杭州和合肥多點(diǎn)帶動(dòng)，且交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、配套設(shè)施相對(duì)完善，整體城市圈發(fā)展活躍，更受到企業(yè)投 資青睞。這個(gè)城市群包含的主要城市有上海、南京、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、杭州、揚(yáng)州、寧波、南通、嘉興、湖州、舟山。
??國(guó)內(nèi)某研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月份，拿地金額前十強(qiáng)房企在長(zhǎng)三角城市群拿地總價(jià)高達(dá)2497億元；在中西部和珠三角城市群分別以1673億元和1463億元分列第二、第三位；環(huán)渤海城市群由于推出土地城市數(shù)量較少及熱點(diǎn)城市如北京多為聯(lián)合體競(jìng)得，拿地總額位列第四位，為1378億元。
??從城市群拿地城市情況來看，長(zhǎng)三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重慶、武漢、成都等，珠三角的廣州、佛山等，以及環(huán)渤海的北京、天津、濟(jì)南等城市土地成交更為活躍。
??保利地產(chǎn)(10.400, -0.04, -0.38%)可以說是城市群戰(zhàn)略最為深入的房企之一，其幾年前便提出了“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略：3即京津唐、長(zhǎng)三角、珠三角城市群；2即武漢、成都兩個(gè)城市；X即其他**城市。去年保利已實(shí)現(xiàn)三個(gè)300億級(jí)別、兩個(gè)200億級(jí)別及一個(gè)百億級(jí)別的城市群布局。
??其還專門成立了城市群戰(zhàn)略部，以京滬穗等國(guó)家中心城市為**，完善珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海城市群戰(zhàn)略布點(diǎn)；萬科在物流、物業(yè)上進(jìn)行城市拓展深耕，以多產(chǎn)業(yè)、互補(bǔ)互助提高占有率。
??在當(dāng)前環(huán)境下，房企要做的不僅是房地產(chǎn)開發(fā)，而且是延伸到城市建設(shè)層面進(jìn)行相關(guān)配套和運(yùn)營(yíng)。這也是近年來越來越多房企開始提出做城市配套服務(wù)商或運(yùn)營(yíng)商的定位、轉(zhuǎn)型、跨界的原因所在，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、城市更新、租賃公 寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)生態(tài)，是他們轉(zhuǎn)型的共同方向。
??從拿地開始，房企參與到城市群經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，開啟了商業(yè)的新一輪機(jī)會(huì)。二三線城市通過吸引房企開發(fā)，加速城市化發(fā)展，帶動(dòng)城市群發(fā)展，這是雙贏的局面，也是未來趨勢(shì)。
??“企業(yè)在繪制出城市群之后，需要確定應(yīng)瞄準(zhǔn)哪些城市群，以及在每個(gè)城市群運(yùn)用什么樣的策略。在這一決策過程中，需要實(shí)施4個(gè)關(guān)鍵步驟：尋找增長(zhǎng)最快的城市群、對(duì)目標(biāo)城市群進(jìn)行優(yōu)先排序、設(shè)定城市群層面的發(fā)展愿景、以及定義戰(zhàn)略性“原型”并量身定制市場(chǎng)策略?！丙溈襄a在一份研究中建議。
