昨天，央行正式宣布定向降準(zhǔn)。
有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這次釋放的流動(dòng)性大概有1500億左右，即使這點(diǎn)錢(qián)全部流入房地產(chǎn)，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。
這樣算，其實(shí)沒(méi)錯(cuò)，但更重要的信息其實(shí)不在于這1500億，而是實(shí)施的時(shí)機(jī)，我在上面的截圖中用紅框標(biāo)出來(lái)了——2018年起實(shí)施。
這次降準(zhǔn)有兩個(gè)特點(diǎn)，首先是效率極高，9月27日國(guó)WY釋放信號(hào)，9月30日央行就執(zhí)行，其次是2018年才正式實(shí)施。這種延時(shí)生效的做法在以往的降準(zhǔn)過(guò)程中極為少見(jiàn)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，這個(gè)“延時(shí)”可能比“降準(zhǔn)”本身更重要。
這次降準(zhǔn)的幾個(gè)大背景
這次的定向降準(zhǔn)有幾個(gè)大環(huán)境一定要清楚：
1、外部環(huán)境已經(jīng)趨緊，美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)利率后接著就是縮表，全球已經(jīng)貨幣環(huán)境已經(jīng)全面收緊，而且未來(lái)只緊不松，在這種情況下的降準(zhǔn)，它的效果肯定要大打折扣的。
2、全年GDP增速目標(biāo)完成沒(méi)有任何問(wèn)題。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)三季度增速在6.8%左右，而一二季度的增速均為6.9%，而社科院和中國(guó)銀行則認(rèn)為全年增速在6.8%。在目標(biāo)已經(jīng)完成的情況下降準(zhǔn)，說(shuō)明目的不在于完成任務(wù)，而是平衡一些結(jié)構(gòu)性矛盾。
3、房地產(chǎn)的形勢(shì)已經(jīng)大變。9月30日，又有寧波青島等多個(gè)城市實(shí)施限售。房子的流動(dòng)性本就不好，三五年的限售不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，但它卻能將樓市圈起來(lái)。限購(gòu)配合房貸利率的上調(diào)，實(shí)際上是給樓市蓋了一個(gè)圍城，進(jìn)來(lái)出去都很困難。
進(jìn)不來(lái)，就意味著錢(qián)不能變成房子，這里的錢(qián)不僅是購(gòu)房者的首付，更包括銀行貸款。銀行給購(gòu)房者放貸其實(shí)就是完成了貨幣派生。
市場(chǎng)上的貨幣擴(kuò)張或收縮，一般有三種方式，一是增加或減少基礎(chǔ)貨幣投放，比如減少外匯占款就減少基礎(chǔ)貨幣；二是提高我降低存款準(zhǔn)備金率，銀行可貸額度就會(huì)相應(yīng)增加或減少；三是各市場(chǎng)主體之間互相借貸，借的越多，循環(huán)的次數(shù)越多，市場(chǎng)上的貨幣就會(huì)更多。
上述第一和第二種方式則是牽一發(fā)而動(dòng)全身，第三種方式操作起來(lái)更為精準(zhǔn)。以房地產(chǎn)為例，買(mǎi)房賣(mài)房和抵押房子都會(huì)增加貨幣。而限售和房貸利率的提高則是為了限制這些行為。買(mǎi)房子的少了，賣(mài)房子的少了，抵押房子的也少了，其效果就是房子和貨幣脫鉤，而它倆一旦脫鉤，降準(zhǔn)就不容易刺激到房地產(chǎn)。
除了限售和提高房貸利率之外，我們還得看到一點(diǎn)，那就是去庫(kù)存基本結(jié)束，雖然官方?jīng)]有明確表示，但各項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。三四線也無(wú)需繼續(xù)刺激，一二線商品房成交量已經(jīng)大降。下半年以來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)冷了不少。
為什么延時(shí)定向降準(zhǔn)
上面說(shuō)了這次降準(zhǔn)的幾個(gè)大背景，已經(jīng)說(shuō)明這次定向且延時(shí)的降準(zhǔn)不是給樓市的強(qiáng)心針了。只不過(guò)“延時(shí)”仍然釋放出了很多信號(hào)。
大家可以想一想，為什么要延時(shí)，要延時(shí)說(shuō)明時(shí)機(jī)未到，什么時(shí)機(jī)未到？從2017年10月1日到2018年1月1日，這中間最大的未知信號(hào)在于10月18日的“10+9”。
10+9到底會(huì)給我們帶來(lái)哪些消息，我們無(wú)從得知，但今年以來(lái)多次的關(guān)鍵會(huì)議已經(jīng)表明了趨勢(shì)，比如7月份很關(guān)鍵的全國(guó)金融工作會(huì)議告訴我們，去杠桿也已經(jīng)不限于金融層面。敢于在這個(gè)時(shí)候提出，沒(méi)有底氣是不可能的。
在筆者看來(lái)，三四線還要慣性上行一段時(shí)間，一二線已經(jīng)明顯降溫，房地產(chǎn)也已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力租房市場(chǎng)。目前針對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)關(guān)鍵措施都已經(jīng)推出，房地產(chǎn)已經(jīng)掀不起什么大浪。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也已經(jīng)有了具體的時(shí)間表，如果還說(shuō)有什么不確定的，可能就是房地產(chǎn)稅了，大膽猜測(cè)下“10+9”除了確定最關(guān)鍵的人事之外，可能會(huì)涉及這件事。
而延時(shí)的本意則是可能是保持目前的節(jié)奏，人事安排完畢后，下一個(gè)五年開(kāi)啟，這方面應(yīng)該會(huì)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。而一旦在這期間完成這一壯舉，房地產(chǎn)便不再成為唯一的工具，回歸實(shí)體才是根本。
