今年以來，“萬元俱樂部”已經(jīng)是很多三四線城市的基本“考核門檻”，甚至有些漲幅更猛烈的三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)可以比肩一二線城市了。隨著一二線城市的強(qiáng)調(diào)整不斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一二線城市在政策的干預(yù)下已經(jīng)逐漸降溫，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的景觀，但是三四線城市仿佛在玩“蹺蹺板游戲”，這端被壓下，另一端就迅速抬升。
三四線城市到處都是這樣的工地
筆者把三四線城市分為兩種，一種是特大型城市周邊的三四線城市，多位于北上廣深和中東部省會(huì)城市周邊，這些地方的定義通常是特大城市的延伸，能夠享受到這些大城市外溢的人口紅利和優(yōu)質(zhì)資源，所以理所當(dāng)然受“城市圈效應(yīng)”影響，房子并不愁賣，價(jià)格也有得漲。另一種是人口輸出型且地理位置不占優(yōu)勢(shì)、資源短缺型三四線城市，今年以來這些城市房?jī)r(jià)能夠出現(xiàn)上升大多是因?yàn)椤溉齑妗拐唑?qū)動(dòng)以及棚戶區(qū)改造催生的大量農(nóng)民工進(jìn)城刺激下的買房需求，這些城市特點(diǎn)非常鮮明，那就是新房不愁賣，二手房無人問津，這些地方當(dāng)然也不乏跟風(fēng)而來的投資炒房客，雖然面臨房子升值的幸福，但難變現(xiàn)的煩惱也在始終纏繞著他們。
筆者分析今年以來扎堆到三四線城市買房的除了上述國(guó)家因素之外，購房者無非是以下這兩種心態(tài)在三四線城市置業(yè)：
1、一二線城市的房子房?jī)r(jià)太高，而且各種限購限貸，在大城市工作生活的人買不了，但是手里又有點(diǎn)兒閑錢，再加上可能老家就是三四線城市，所以看哪兒便宜就買哪兒；
2、在一線城市工作，老家是三四線城市的人，看到全國(guó)樓市都在管控，怕早晚得管到自己家門口，所以趕緊再投資一套，等著以后保值升值。
業(yè)內(nèi)專家分析稱：“未來城鎮(zhèn)化仍然是兩大趨勢(shì)，省內(nèi)向省會(huì)集中，中西部向東部大城市圈遷移，位于城市圈內(nèi)的三四線城市必將承接外溢的需求，投資和剛需都看準(zhǔn)了這一點(diǎn)。”
所以今年以來三四線城市火熱程度才會(huì)如此之盛，但筆者隱隱約約卻感覺到三四線城市更面臨巨大的危機(jī)，因?yàn)殡m然從去庫存的角度來說，三四線城市對(duì)投資客是來者不拒的，但從實(shí)際效果來看，多一個(gè)投資客，商品房空置率就增加一點(diǎn)，這恐怕不是三四線城市愿意看到的，也是與“房子是用來住的”是相悖的。而且從近期的調(diào)控思路來看，當(dāng)局不會(huì)再等待樓市發(fā)酵到一定程度才會(huì)出手，稍有炒房苗頭即會(huì)打壓。
對(duì)于三四線城市炒房者集聚、去庫存效果明顯，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示：“如今政府提倡租售并舉，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另外一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕，去庫存確實(shí)把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒人去住，造成房地產(chǎn)高空置率，如果都不去住，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到投資客手中，只是讓庫存搬了一次家?！?
在我看來，三四線城市就像是在完成一場(chǎng)任務(wù)，也像是在甩包袱，一旦完成，包袱甩完，局面有可能逆轉(zhuǎn)，比如貨幣層面利率上調(diào)（已經(jīng)在進(jìn)行中），稅收層面由交易稅轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟卸悾ǚ慨a(chǎn)稅正在醞釀），這些對(duì)于投資者來說都是風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，雖然近年以來越來越多的規(guī)模房企又卷土重來，紛紛跑到三四線城市又開始拿地了，但是數(shù)年前房企在三四線城市一度陷入高庫存窘境，紛紛撤回一二線城市的“慘案”相信他們并沒有忘記，這也是筆者一直強(qiáng)調(diào)的，眼下的房企雖然看似在三四線城市發(fā)力，實(shí)際上一邊是一二線城市土地稀缺，為了維持規(guī)模不斷增長(zhǎng)，不得不四處爭(zhēng)奪土地；另一邊是如果不拿地就面臨立刻“死亡”的風(fēng)險(xiǎn)，索性不如拼一把。
事實(shí)上房企對(duì)于在三四布局也是有著偏見，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在一次發(fā)布會(huì)上直言：“目前房地產(chǎn)供過于求的情況主要集中在三四線城市，如有十分合適的土地收購項(xiàng)目，富力也只限于考慮北京和廣州等一線城市。”
無獨(dú)有偶，靠三四線起家的恒大如今對(duì)于三四線城市也是態(tài)度180度大轉(zhuǎn)變，恒大總裁夏海鈞在恒大上半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“恒大看中的是一二線城市，并不看中三線城市。三線城市叫階段性城市，人口是決定性因素?！笔裁唇小半A段性城市”呢？顧名思義只是承擔(dān)著階段性的任務(wù)，所以回歸到人口和產(chǎn)業(yè)的博弈上三四線城市無論怎么掙扎都難敵一二線城市，其發(fā)展前景注定不可遠(yuǎn)視，房企現(xiàn)階段在去庫存的推動(dòng)下把房子賣出去了，這就是皆大歡喜的結(jié)局，未來怎樣相信每家都早有自己的打算。
事實(shí)上三四線城市還存在諸多問題，筆者曾在7月份的時(shí)候回過老家（阜陽），花了一周時(shí)間跑遍了當(dāng)?shù)氐拇笮潜P，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更加殘酷的現(xiàn)實(shí) 是有的樓盤房子表面上看都已經(jīng)蓋好了，但里面還沒有通水通電，業(yè)主根本無法住進(jìn)去，跟爛尾樓沒有區(qū)別。所以三四線的發(fā)展事實(shí)上還是停滯不前的，蓋起的樓房并不能代表經(jīng)濟(jì)水平的增加，不過是掏光了當(dāng)?shù)厝说囊粭潡澊u頭、水泥罷了。
最近幾天隨著3天9城密集出臺(tái)“限售”政策，好像一夜之間大家對(duì)樓市的關(guān)心又高漲起來了，尤其是對(duì)于三四線城市的未來跟進(jìn)與否，筆者最近收到很多朋友的私信問詢，大體都是關(guān)于三四線城市是否調(diào)整的。筆者想說，三四線其實(shí)已經(jīng)到了繁華的尾聲了，不管調(diào)整與否其火熱之勢(shì)已經(jīng)難以延續(xù)。事實(shí)上今年以來三四線的火熱也讓在這里買房的人都統(tǒng)一感知到房子升值帶來的喜悅了，但筆者想說有價(jià)無市的現(xiàn)實(shí)還沒有感覺到嗎？炒房者的沖擊還不夠嗎？非得要開啟“鎖盤”你們才能死心嗎？
