石家莊：?jiǎn)?dòng)限售，房屋5年內(nèi)不得交易；
重慶：23日起，新房二手住房滿兩年后才能上市交易；
南昌：住宅取得不動(dòng)產(chǎn)在后兩年才可轉(zhuǎn)讓；
長(zhǎng)沙：住宅取得不動(dòng)產(chǎn)滿三年才可上市交易；
南寧：二套及以上住房滿兩年方可轉(zhuǎn)讓；
西安：商品住房調(diào)價(jià)前需向物價(jià)部門申報(bào)；
貴陽(yáng)：買房三年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；
武漢：規(guī)范商品房預(yù)售及銷售行為……
這下，不僅僅是剛需族，炒房客也睡不安穩(wěn)了。
從上周五(9月22日)晚上開始，以石家莊、重慶、長(zhǎng)沙等為代表的主要省會(huì)城市掀起了自去年930新政以來(lái)的新一輪集中調(diào)控高潮。
有好事者掐指一算，大驚！截至9月23日，全國(guó)實(shí)施限售的城市已達(dá)41個(gè)了！難道要淪落到炒小縣城的房子？太Low了！
此次調(diào)控升級(jí)為了啥？
可以看到，上述8城的調(diào)控的核心關(guān)鍵詞是“限售”，除了西安是對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控之外，大部分的城市都是對(duì)房地產(chǎn)的銷售，尤其是二手房。更為的夸張的石家莊的限售時(shí)間更是高達(dá)8年以上。
5年！夠一對(duì)男女戀愛(ài)分手在戀愛(ài)結(jié)婚生娃了！為何這次相關(guān)部分不惜發(fā)大招？或許，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的《2017年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》中能夠找到答案。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比于一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定的特征，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的漲幅。這既可以理解是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種需求補(bǔ)漲，同樣也可以理解為房地產(chǎn)炒作的一種趨勢(shì)性外移。
舉個(gè)栗子，某人手上有500萬(wàn)，炒股？怕最后炒成萬(wàn)元戶；炒比特幣？沒(méi)門了；至于黃金外匯大宗商品原油等等，那玩意兒技術(shù)含量太高了。決定了，就炒房！
但是北上深房?jī)r(jià)太高了，500萬(wàn)最多首付5套，不爽；中國(guó)還有些省會(huì)城市，房?jī)r(jià)低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的也不錯(cuò)，手上囤個(gè)10多20套，過(guò)幾個(gè)月一賣發(fā)大財(cái)了！
另外，隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的快速加碼，房地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷降低，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者將眼光集中到了二三線城市，尤其是上面幾輪房地產(chǎn)上漲尚未波及的弱二線或強(qiáng)三線城市，從而引發(fā)了今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)上漲風(fēng)潮?；叵肫鹜顿Y幾年，樓市并不太好做，其實(shí)買房也和買股一樣，如今做了股市，相信朋友也有不少做股票的吧，同樣可以賺錢，但你必須掌握這個(gè)漲停戰(zhàn)法！這個(gè)方法，對(duì)漲停板的判斷特別準(zhǔn)確，全部免費(fèi)分享給所有朋友，準(zhǔn)確率百分之九十以上。精準(zhǔn)率最高達(dá)93%以上，如果你想學(xué)，讀者可以到xiaohan92699上來(lái)全部無(wú)償領(lǐng)走，記得是維信，相信我的實(shí)力！
就以此次調(diào)控中力度較大的石家莊、重慶、長(zhǎng)沙、西安為例，長(zhǎng)沙8月份房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)16.5%位居全國(guó)各大城市之首。西安漲幅13.4%。重慶漲幅12.8%，石家莊漲幅9.3%，都是較大增長(zhǎng)幅度。
這么高的漲幅，有多少人相信全是剛需所致？反正金妹兒就不信這四個(gè)城市丈母娘聯(lián)合起來(lái)逼毛腳女婿買房了。這意味著或有一定分量炒房熱錢流入。
而炒房的最怕啥？怕沒(méi)法及時(shí)轉(zhuǎn)手，怕賣不了高價(jià)。于是，限售政策出來(lái)了，自己買的房含淚都要供下去，不然銀行催債要落個(gè)錢房?jī)墒?。后?lái)者也默默的機(jī)票退了。
因此，海通證券宏觀分析師姜超表示，限售政策進(jìn)一步表明了政府調(diào)控地產(chǎn)泡沫的決心，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，房子可以買，但是不能隨便賣，房地產(chǎn)的投機(jī)功能將持續(xù)弱化。
重點(diǎn)來(lái)了，調(diào)控后房?jī)r(jià)會(huì)跌不？
限售政策對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)，就像緊箍咒。但剛需族就免不了被誤傷了，因?yàn)榇蠹易铌P(guān)心的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌呢？請(qǐng)看——
商品屬性的核心在于，有交換才能產(chǎn)生價(jià)值，否則就不能叫商品。從市場(chǎng)交易端進(jìn)行調(diào)控，從理論上講是行得通的，畢竟炒房炒房就是頻繁買賣才可能產(chǎn)生出差價(jià)，才可能不斷推升房?jī)r(jià)上漲。
但是，只在交易端進(jìn)行限制，效果是不是一定好呢？前面說(shuō)了，房屋的商品屬性就是交換產(chǎn)生價(jià)值，限制交換，理論上就是讓價(jià)值固化，或者隨著時(shí)間的推移而降低。
但從這么多年調(diào)控的實(shí)際情況看，交易端的限制，其實(shí)效果未必會(huì)好。這里面，各地不是一刀切地限制交易，而是部分區(qū)域，那么其它區(qū)域會(huì)不會(huì)引發(fā)新的上漲呢？因?yàn)橐郧暗慕?jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)也是有產(chǎn)權(quán)過(guò)渡期的。
那么，這樣的做法究竟有沒(méi)有降低房?jī)r(jià)呢？
從另一個(gè)角度看，為產(chǎn)權(quán)期限設(shè)置鎖定期，限制得最多的是二手房交易，對(duì)于實(shí)際存在的剛需來(lái)說(shuō)，會(huì)加速流向開發(fā)商的一手新房，這樣同樣會(huì)推升房?jī)r(jià)，甚至?xí)斐尚碌膿屬?gòu)。
這樣的情況在不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了，比如成都最近就出現(xiàn)了很多個(gè)秒光盤，一開盤就賣光，幾千人基本靠搶，不為其它，就是因?yàn)椴辉谙拶?gòu)區(qū)，而且是限了價(jià)的，基本都比周邊便宜10%以上，買到就是賺到。
因此，產(chǎn)權(quán)期設(shè)限會(huì)讓二手房房源減少，但各種各樣的需求未必會(huì)減少，它們就會(huì)向能買得到的資源流動(dòng)，如果再來(lái)個(gè)“初衷良好”的限價(jià)，那完全就是給投機(jī)者鉆空子提供天載難逢的機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)調(diào)控的根本，不是要改變商品房的商品屬性，而是要降低居高不下的價(jià)格。
那么，這個(gè)房?jī)r(jià)是怎么構(gòu)成的呢？老生常談了，五六成的地價(jià)，加上兩成多的建安成本，再加上銷售成本和開發(fā)商利潤(rùn)，就是這樣起來(lái)的。
簡(jiǎn)單地回答這個(gè)問(wèn)題，要降房?jī)r(jià)很簡(jiǎn)單，首先是降地價(jià)，但土地的資源稟賦功能在短期內(nèi)無(wú)法改變，甚至中長(zhǎng)期都無(wú)法改變，從全國(guó)各地特別是一線中心城市的情況看，地價(jià)的下降幾乎就是不現(xiàn)實(shí)的。
既然如此，房?jī)r(jià)要下降，其實(shí)是很難的，你就算打八折，把開發(fā)商的利潤(rùn)和銷售費(fèi)用都刨除掉，地價(jià)的剛性支撐還是存在的，怎么解？農(nóng)村集體用地？那些地都在什么地方？配套完善不？最終的出售主體是農(nóng)民集體還是會(huì)最終收歸政府？大家不要太樂(lè)觀。
土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的剛性支撐存在，購(gòu)房的剛性需求也存在，這個(gè)剛性需求其實(shí)都不是居住這么簡(jiǎn)單。試想在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的所有領(lǐng)域，哪個(gè)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿高？
我們強(qiáng)調(diào)卸杠桿，但房地產(chǎn)始終是只聽樓梯響不見(jiàn)人下來(lái)？不管你三成首付還是五成首付，杠桿是客觀存在的，而且由于幾十年的累積，這個(gè)杠桿鏈條已經(jīng)根深蒂固，已經(jīng)綁架了太多的金融系統(tǒng)，幾乎所有銀行都將房貸當(dāng)做優(yōu)質(zhì)貸款來(lái)做，因?yàn)橛胁粍?dòng)產(chǎn)抵押，而且存量龐大，你怎么卸？銀行可不可能全面停止并收回開發(fā)商貸款？
能不能取消購(gòu)房的按揭改為全部一次性購(gòu)買？
就目前情況看，這是不可能的。況且，即便M2的增速降低了，但存量還是很龐大的，160多萬(wàn)億，慣性增長(zhǎng)的增量怎么去消化？
總而言之，中國(guó)的高房?jī)r(jià)是多種因素共同造成的，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳擠牙膏不能解決任何問(wèn)題。
