樓市調(diào)控一輪又一輪，這一次，“限售”的力度和范圍還進(jìn)一步擴(kuò)大。
??不過國信證券(002736,股吧)區(qū)瑞明、王越明周一發(fā)布報告，認(rèn)為“限售”擴(kuò)大，對開發(fā)商、土地財政乃至產(chǎn)業(yè)鏈來說，都不一定是負(fù)面影響；而且從需求的角度來看，“限售”還有可能是在為培育新的有效住房需求爭取時間。
??通過測算近日出臺補(bǔ)丁政策的七座城市，居民購房籌集首付需要的年限，國信證券發(fā)現(xiàn)，這七座城市的“限售”年限，正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時間。
??樓市的價值**崛起
??我們認(rèn)為，從樓市**的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的**周期，抑制短線交易的投機(jī)行為，有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長遠(yuǎn)。
??買入后長久持有是**，短線出入是投機(jī)。中國樓市真正開始發(fā)展的近二十年里，躺著賺錢的短線炒房客一直活躍在各個城市。
??不過，“房住不炒”被提出后，政策層面抑制投機(jī)的決心明顯。國信證券認(rèn)為，目前36城出臺的購房之后2-3年“限售”（個別城市是5年以上）的政策并不是為了消滅房地產(chǎn)的**需求，而是為了抑制“短線客”、抑制“投機(jī)”，幫助樓市實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)。
??“限售”最終是為了新的住房需求？
??“樓市”也是要“講政治”的。
??國信提出了一個有趣的觀點：不同年限的限售，最終都是為了新的有效住房需求，因為不同城市的限售年限，恰好是這些城市的居民籌齊首付需要的時間。
??國信證券指出，經(jīng)濟(jì)過熱或是房價飆漲時，政府大概率會出手給樓市降溫。而這種恰到好處的“限售”年限，還能夠把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時不足的潛在購房者的購買力通過時間培育起來，待政府下一輪需要再“刺激樓市來救經(jīng)濟(jì)”時，再將這些需求釋放出來。
??“房地產(chǎn)是調(diào)節(jié)周期和平衡利益的工具。”盡管中國一直在探索更多的增長途徑，但房地產(chǎn)向上涉及鋼鐵水泥，向下影響居民財富滲透至零售銷售，可以說房地產(chǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是重要的民生問題。國信證券指出，房價既是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題。
??“限售”對開發(fā)商、土地財政及產(chǎn)業(yè)鏈未必負(fù)面
??理論上，“限售”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，部分購房需求向新房市場驅(qū)趕，若此，對開發(fā)商、地方財政及產(chǎn)業(yè)鏈，均未必負(fù)面。
??先來看開發(fā)商。多數(shù)的分析觀點認(rèn)為，新一輪的樓市調(diào)控出臺，尤其是這次還首次加入了“限售”，房地產(chǎn)**增速會隨之下行。
??不過國信證券認(rèn)為：
??既然前期陸續(xù)已有30個城市出臺“限售”政策都未能阻擋聚焦地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)的股價從年初以來一路震蕩向上，這次再增加六個城市又能有什么影響呢？
??土地財政方面，國信證券測算發(fā)現(xiàn)，這次出臺調(diào)控“補(bǔ)丁”政策的七個城市，土地出讓金在公共財政收入中的占比，均遠(yuǎn)超平均水平。所以新房市場擴(kuò)大，土地財政不一定會受到較大負(fù)面影響。
??而且新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長，所以國信證券認(rèn)為，“限售”對產(chǎn)業(yè)鏈亦未必負(fù)面。
