近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布消息，8月末，全國(guó)商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，樓市庫(kù)存創(chuàng)下2015年1月以來(lái)的新低。按照當(dāng)前銷售速度來(lái)看，全國(guó)樓市的庫(kù)存消化周期為5.1個(gè)月。
換句話說(shuō)，如果不再有新房上市，那么按照目前的銷售速度，5個(gè)月后，全國(guó)就會(huì)無(wú)房可賣。當(dāng)然，這是不可能的，隨著新盤上市，樓市庫(kù)存雖然可能進(jìn)一步縮減，但不可能耗盡。
不過(guò)，相比于2015年7個(gè)多月的去化周期而言，目前5個(gè)月的去化周期，的確意味著這一輪去庫(kù)存取得了暫時(shí)的成功。但這種成功，卻是建立在房?jī)r(jià)集體暴漲的基礎(chǔ)之上的。
樓市去庫(kù)存，為何最終成了一二三四線房?jī)r(jià)全線暴漲？這是必然還是偶然？
1我們都知道，普通商品如果生產(chǎn)過(guò)剩，那么“去庫(kù)存”的**方式就是降價(jià)。
比如蘋果太多了，不降價(jià)最終就只能爛在樹(shù)上；牛奶太多了，降價(jià)都不一定能賣得出去，所以我們看到很多奶農(nóng)寧可倒在路邊也不送人，過(guò)去我們都以為這是資本家的貪婪行徑，其實(shí)現(xiàn)在都明白：牛奶本身還有保存和運(yùn)輸成本，送人還要付出更多代價(jià)，倒掉反而是損失最小的選擇。
但住房不同。房子不是普通商品，而是兼具消費(fèi)品、**品和保值品三重屬性。
從消費(fèi)品的層面看，房?jī)r(jià)無(wú)論漲跌對(duì)剛需都不會(huì)有太大影響；但從**品的角度看，買漲不買跌是必然的市場(chǎng)鐵律，因?yàn)闆Q定其購(gòu)買欲望的是預(yù)期收益。
房?jī)r(jià)一旦上漲，就會(huì)產(chǎn)生順周期的正反饋效應(yīng)，漲得越猛，買家的情緒就越旺盛。相反，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)下行，房?jī)r(jià)降幅越明顯，不但越是無(wú)人問(wèn)津，而且還會(huì)引發(fā)恐慌式的拋盤效應(yīng)。
從保值品的角度看，我們的財(cái)富主要面臨著通貨膨脹帶來(lái)的貶值，以及黑天鵝和灰犀牛帶來(lái)的不確定的損害，那么人們就有**某種標(biāo)的物用來(lái)增值保值的需要。房子在中國(guó)就是最好的保值品，而這一保值的需求也是建立在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上的。
在中國(guó)，房產(chǎn)的**屬性和保值屬性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)消費(fèi)屬性，這就決定了在正常市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)所擁有的漲跌互現(xiàn)的自動(dòng)平衡器功能，在我們這里并不適用。如果考慮到過(guò)去二十年房?jī)r(jià)漲多跌少的現(xiàn)實(shí)，給人們普遍帶來(lái)的預(yù)期，我們不難得出一個(gè)結(jié)論：
樓市去庫(kù)存只能、而且、必然等同于漲價(jià)去庫(kù)存。換句話說(shuō)，在中國(guó)，樓市去庫(kù)存，就必然以房?jī)r(jià)暴漲為結(jié)果。
2這個(gè)結(jié)論雖然反常識(shí)，但卻與過(guò)去的歷史相吻合。
回顧過(guò)去幾年的樓市政策，我們不難發(fā)現(xiàn)這一邏輯在現(xiàn)實(shí)里的運(yùn)用。
2014年全國(guó)樓市步入調(diào)整，二三四線城市的高庫(kù)存成了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，高庫(kù)存意味著資金回收流轉(zhuǎn)鏈條變長(zhǎng)，對(duì)于銀行則意味著債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于政府則意味著土地財(cái)政的衰竭，所以如何提振樓市，將債務(wù)從企業(yè)轉(zhuǎn)移到居民，就成了迫在眉睫的選擇。
2015年是順理成章的全面放松之年。從一二線城市到三四線城市，普遍都取消限購(gòu)、降低稅費(fèi)、放松首付比例、放寬貸款額度，同時(shí)限制土地供應(yīng)，甚至還有省份直接推出財(cái)政補(bǔ)貼，呼吁農(nóng)民工進(jìn)城買房，在政策的直接刺激之下，樓市開(kāi)始逐步回暖。
而到了2016年，一二線城市樓市進(jìn)入火熱狀態(tài)，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，樓市去庫(kù)存速度如同火箭般加快，合肥、廈門等部門二線城市庫(kù)存早就進(jìn)入緊張邊緣；隨著房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，樓市庫(kù)存加劇緊張，在這種正循環(huán)之下，房?jī)r(jià)上漲與去庫(kù)存，互相刺激抬升。
在這期間，部分城市甚至出現(xiàn)了搶房大戰(zhàn)?？只徘榫w蔓延之下，業(yè)主坐地起價(jià)，購(gòu)房者連夜搶房，一座房子一夜之間變出幾個(gè)價(jià)格，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升，甚至連中介都開(kāi)始怒斥購(gòu)房者：這時(shí)候不來(lái)看房還去工作，你知道什么是輕是重嗎？
到了2017年，三四線城市接棒。一邊是來(lái)自一二線城市的溢出效應(yīng)，一邊是棚改貨幣化帶來(lái)的新增購(gòu)房需求，讓三四線城市房?jī)r(jià)一路飛漲，部分城市甚至如同一二線城市般進(jìn)入搶房大戰(zhàn)，樓市庫(kù)存加速去化。
3當(dāng)房子成為金融品時(shí)，去庫(kù)存就必然伴隨著漲房?jī)r(jià)。
想要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)下實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，可能性并不大。
這一輪的樓市去庫(kù)存，雖然讓二三四線的樓市債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得以釋放，但隨之攀升的高房?jī)r(jià)卻制造了新的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且埋下了嚴(yán)重的隱患。
對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存本來(lái)就不如三四線城市嚴(yán)重，而且供求關(guān)系一直都處于相對(duì)緊張的狀態(tài)。隨著強(qiáng)省會(huì)時(shí)代的到來(lái)，加上人口不斷的流入，住房供給如果再一直受到嚴(yán)格的人為限制，那么只會(huì)將房?jī)r(jià)不斷向上推。
而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的成功只是暫時(shí)性的，依靠棚改貨幣化，拆除舊房子而且不再就地安置，那就制造了新的需求，這些人拿著貨幣補(bǔ)貼款進(jìn)入市場(chǎng)，推高了房?jī)r(jià)。但問(wèn)題是，棚改之后建設(shè)的新房又將制造新一輪庫(kù)存，這些庫(kù)存誰(shuí)來(lái)接盤？
更令人擔(dān)憂的**是，隨著貨幣政策收縮，信貸不斷從緊，房?jī)r(jià)已經(jīng)面臨調(diào)整的拐點(diǎn)。如果樓市出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于仍舊陷入狂歡之中的弱二線和三四線城市，形勢(shì)可能一夕之間就會(huì)天翻地覆。
別忘了，我們說(shuō)房?jī)r(jià)有順周期的特征，這里的順周期是雙向的。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，一片歡騰，很多人不惜動(dòng)用杠桿，試圖分享一杯羹；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，一片愁緒，很多人都試圖拋盤，但卻無(wú)人承接。
這就樓市的奇怪之處。所以，每一輪調(diào)控才會(huì)以“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”為主基調(diào)，不能過(guò)度漲也不能過(guò)度跌。不過(guò)，房?jī)r(jià)維穩(wěn)是門精巧的藝術(shù)，不是每一次都能游刃有余地控制住的。
