2016年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，進(jìn)入到2017年，調(diào)控政策不斷升級(jí)，并且調(diào)控方向亦發(fā)生重大變化，土地拍賣政策史上最嚴(yán)，租售并舉，戶籍制度改革進(jìn)一步深化……
??“新存量”時(shí)代已來(lái)。在新存量環(huán)境下，新的困難，新的問(wèn)題，接踵而至。房地產(chǎn)業(yè)將如何“被重構(gòu)”？備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
??●存量時(shí)代已悄然到來(lái)
??房地產(chǎn)市場(chǎng)已由“黃金時(shí)代”走向了“白銀時(shí)代”，這是業(yè)界公認(rèn)的行業(yè)趨勢(shì)。然而，當(dāng)行業(yè)從較快發(fā)展階段，進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，另一項(xiàng)重要變化也逐漸顯現(xiàn)，即由“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換。
??根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，存量市場(chǎng)的重要地位將不斷顯現(xiàn)，其存量房銷售規(guī)模甚至將遠(yuǎn)超新房。
??由于土地資源的稀缺，需求會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。最近幾年很多開(kāi)發(fā)商和投 資機(jī)構(gòu)也逐漸關(guān)注非新房市場(chǎng)，由此帶動(dòng)存量房交易量不斷擴(kuò)容，存量時(shí)代已悄然到來(lái)。
??來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%。其中，同期內(nèi)北京、上海的二手房交易額占比更已高達(dá)74%和72%。該比例已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的水平，而從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)總體上正處于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期。
??值得一提的是，伴隨著商用物業(yè)的崛起，存量房被大量做成品牌長(zhǎng)租公 寓，是當(dāng)前存量房市場(chǎng)的一項(xiàng)顯著特征。
??鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有超過(guò)1.3億年輕人在租房，但這批人對(duì)傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)并不滿意，品牌長(zhǎng)租公 寓更為年輕人所青睞。而這種現(xiàn)象背后所指，其實(shí)是消費(fèi)方式的迭代衍生了新的服務(wù)需求。
??●市場(chǎng)需求推動(dòng)存量供應(yīng)
??國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，大量城市的“外來(lái)人口”也會(huì)面臨未來(lái)的改變。其中最顯著的是住房租賃市場(chǎng)的爆發(fā)。
??以外地來(lái)滬工作的嚴(yán)先生為例，其先后搬了4次家，也一度苦于租房的漂泊，但在上海近7年，他一直選擇租房。剛剛結(jié)婚的他，目前和妻子租住在上海市閔行區(qū)莘莊地鐵站附近的一個(gè)小區(qū)。
??嚴(yán)先生租住的房子本是三室兩廳，其中的客廳被房東改為了臥室，有4戶人家租住。目前整套房屋月租金在1萬(wàn)元左右，嚴(yán)先生租住的是主臥，帶一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間，面積約20平方米，月租金3200元，加上水電煤以及寬帶、物業(yè)等費(fèi)用，嚴(yán)先生每月的租房支出約3500元。相對(duì)收入而言，其尚能夠承受，且有余力過(guò)好生活。
??像嚴(yán)先生這樣的人群，正是引爆大城市租賃市場(chǎng)的最大力量。
??不過(guò)，對(duì)長(zhǎng)期在上海工作的嚴(yán)先生而言，上海戶口始終是繞不過(guò)的坎，如果存量時(shí)代真正到來(lái)，他最關(guān)注的則是“租售同權(quán)”等政策落地情況。
??其實(shí)，早前國(guó)內(nèi)如無(wú)錫、廣州等多個(gè)城市均已提出了租房落戶政策，而北京、上海等多個(gè)城市也提出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這些被認(rèn)為是租房者的“福音”。
??●價(jià)值地產(chǎn)聚焦“新存量時(shí)代”
??行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求的增加以及城市的發(fā)展，共同推動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入了新的存量時(shí)代。
??實(shí)際上，當(dāng)前在政策層面，國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，土地招拍掛政策也逐漸改革，這意味著行業(yè)的發(fā)展思路將從源頭上被改變。因?yàn)楫?dāng)自持比例更高、出租要求更嚴(yán)，對(duì)于普通開(kāi)發(fā)商而言拿地難度或更高，對(duì)其操盤、運(yùn)營(yíng)能力也提出了前所未有的新要求。
??伴隨市場(chǎng)格局的改變，開(kāi)發(fā)商必然要變。
??越來(lái)越多的房企轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，自持租賃住宅的開(kāi)發(fā)商被稱為“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”或更合適，而資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的**是投 資回報(bào)率，因而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的要求也越來(lái)越高。
??新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商遲早都要改變傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式，無(wú)論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還是養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)，都要放慢腳步、降低增速、轉(zhuǎn)換邏輯，學(xué)會(huì)從沖刺增量轉(zhuǎn)向挖掘存量，從開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)模式，這也是未來(lái)房企的生存法則。
??不容忽視，向存量市場(chǎng)過(guò)渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種“主賽道”的切換，也將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
??新存量時(shí)代，租售并舉的制度建設(shè)與方向在哪里？房企繼續(xù)賣房還是掘金空間價(jià)值？租購(gòu)?fù)瑱?quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)，以及大整合背后的資本驅(qū)動(dòng)力如何？即將于9月26日在上海舉行，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)，將為當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的變革帶來(lái)重要的探索和啟示。
