近日，岱山老城區(qū)核心地塊，以樓面價(jià)4525元/平方米被德信地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率82.82%，大幅刷新了岱山樓面地價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士表態(tài)，相較舟山本島房?jī)r(jià)漲幅，岱山后續(xù)上漲空間大。
在國(guó)家戰(zhàn)略中迎風(fēng)起舞的岱山，正在打造港口花園城，此時(shí)又值本島樓市形勢(shì)向好的風(fēng)口，岱山目前樓市狀況如何？未來走向又會(huì)怎樣？引人聯(lián)想。
1、房企競(jìng)爭(zhēng)激烈 岱山地王誕生
“多家外來大鱷同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，我在岱山是第一次見。 ”媒體人盛建軍這樣感慨。土拍當(dāng)天，中梁、德信、碧桂園、寧波寧發(fā)、自然人（溫州老板）五方參與，競(jìng)拍過程激烈，歷經(jīng)近5個(gè)小時(shí)，最終德信以2.43億元一舉該地塊。
“4525元/平方米的成交樓面價(jià)，超出我們的前期預(yù)估。 ”參與此次競(jìng)拍的中梁相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。而岱山在售熱銷樓盤，綠城·蔚藍(lán)公寓·云瀾庭案場(chǎng)經(jīng)理劉丹則認(rèn)為，該地塊成交價(jià)符合市場(chǎng)預(yù)期，“除卻秀山等個(gè)別區(qū)域，岱山現(xiàn)房已基本售罄，期房庫(kù)存也很緊張。 ”
房源供不應(yīng)求，被相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士，認(rèn)為是競(jìng)爭(zhēng)激烈、地王誕生的源頭。岱山縣住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)方蓮分析稱，目前岱山剛需用房庫(kù)存較少，該地塊位置總體較好，符合市場(chǎng)需求。其次是部分外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因一二線城市土地競(jìng)標(biāo)激烈而選擇在中小城市發(fā)展，近年來岱山總體發(fā)展較快，自然而然地吸引它們意向投資。
2、市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)好 房?jī)r(jià)同比轉(zhuǎn)正
據(jù)了解，此次德信地產(chǎn)是第二次在舟山拿地。巧合的是，兩宗地均為地王。一塊在岱山，一塊在東港。
（岱山地王位置）
岱山新地王位于高亭鎮(zhèn)嘉和名邸北側(cè)、和諧路東側(cè)、環(huán)城北路南側(cè)，位處老城區(qū)核心地段，周邊配套成熟，與新近發(fā)展起來的岱山新區(qū)相距不足2公里。目前老城區(qū)在售二手房均價(jià)約8000—9000元/平方米。
“老城區(qū)改善速度較緩慢，配套設(shè)施比不上新區(qū)。 ”劉丹認(rèn)為，這種落差促使本地人，尤其是年輕群體的居住地往新區(qū)靠近，岱山新區(qū)，即縣政府周邊區(qū)域。劉丹的觀點(diǎn)，是有事實(shí)基礎(chǔ)的。岱山資深中介劉女士告訴小記，目前在岱山新區(qū)購(gòu)房的多為本地人，以婚房、改善性住房為主，外地人更多考慮在老城區(qū)購(gòu)房，“岱山新區(qū)房?jī)r(jià)普遍在1萬元/平方米以上，且一房難求?！?
劉女士回憶道，近幾年，岱山新區(qū)房?jī)r(jià)有增速回落的過程。2014年，二手房?jī)r(jià)在6000—7000元/平方米之間浮動(dòng)，2015年有所回落，“甚至有電梯樓均價(jià)降至5000元/平方米以下?！比ツ甓址?jī)r(jià)再次上揚(yáng)，尤其年關(guān)過后，岱山新區(qū)房?jī)r(jià)漲幅明顯加快，普遍漲價(jià)2000—2500元/平方米，同時(shí)帶動(dòng)其他區(qū)域不同程度的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。
“當(dāng)時(shí)外地房?jī)r(jià)不斷攀升形成的大氣候，讓很多岱山意向購(gòu)房者如履針氈，忙著看房買房?！彼a(bǔ)充道，目前岱山新區(qū)有1.1萬元/平方米的優(yōu)質(zhì)房源，也有不少購(gòu)房者愿意買單，一來是配套設(shè)施較完善，二來岱山就業(yè)機(jī)會(huì)增多，越來越多原本在杭州、上海等大城市發(fā)展的年輕人回歸岱山，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
3、庫(kù)存去化迅速 房源供不應(yīng)求
就目前看，岱山新區(qū)以及老城區(qū)，居住人口最為密集?！安畈欢嘁荒甑墓饩?，原本堆積五六年的庫(kù)存消化殆盡，城區(qū)呈‘房荒’狀態(tài)。 ”劉女士介紹說。
有數(shù)據(jù)為證，據(jù)岱山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公開顯示，商品房銷售方面，原本岱山新區(qū)庫(kù)存的一些尾盤項(xiàng)目幾乎銷售一空，老區(qū)峰景灣樓盤的推出也是供不應(yīng)求，剛需房源嚴(yán)重不足。庫(kù)存剩余房源大多為秀山海景房。
上半年，商品房銷售面積達(dá)到9.9萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，其中住宅銷售面積7.6萬平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；完成商品房銷售額7.7億元，同比增長(zhǎng)48.6%，其中住宅銷售額5.1億元，同比增長(zhǎng)14.8%。
而房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，上半年先后有峰景灣、蔚藍(lán)公寓、海鑫花園等多期開發(fā)或全新住宅項(xiàng)目破土動(dòng)工，全縣完成住宅開發(fā)投資3.3億元，同比增長(zhǎng)610.2%。而要進(jìn)一步解決‘房荒’問題，亟需更多住宅類土地供應(yīng)。據(jù)悉，岱山“城中村”治理改造有序推進(jìn)，今年截至8月底，已累計(jì)完成改造10.8萬平方米，完成拆遷戶數(shù)615戶，約占年度計(jì)劃50%。
經(jīng)查詢，本次岱山地王系兩年來首塊成交的普通商品住房用地、批發(fā)零售用地。戲劇性的是，今年5月，衢山大道西側(cè)、恒麗府第北面的一塊4.6萬余平方米的住宅、商業(yè)用地推出，起始樓面價(jià)2245元/平方米，流拍收尾。 8月24日，該地塊調(diào)整之后再次掛出，起始樓面價(jià)為2000元/平方米，預(yù)計(jì)在9月下旬競(jìng)拍。
4、居住區(qū)向南 看外地客群導(dǎo)入
岱山高亭鎮(zhèn)南面，兩座與本島大橋相連的懸水小島，在開發(fā)商的項(xiàng)目興建經(jīng)營(yíng)，以及政府的基礎(chǔ)設(shè)施投入下，逐步建設(shè)成為海上花園式海景住宅區(qū)。綠城·蔚藍(lán)公寓和峰景灣分別是兩座島的住宅項(xiàng)目代表。
“峰景灣是老盤，以前岱山人都不看好。 ”劉女士解釋說，該項(xiàng)目地處偏僻，配套較薄弱，曾經(jīng)5000元/平方米的均價(jià)卻鮮有人問津?！艾F(xiàn)在成了‘熱餑餑’，優(yōu)質(zhì)的二手房源售價(jià)在7000元/平方米”
根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦恼f法，山外風(fēng)景灣隧道的開建，真正解決峰景灣“賣房難”。據(jù)介紹，隧道打通后，峰景灣業(yè)主可直達(dá)鎮(zhèn)區(qū)人民路，屆時(shí)還會(huì)打造新菜場(chǎng)。小記咨詢?cè)撍淼理?xiàng)目負(fù)責(zé)人金濤得知，隧道已于今年4月中旬開工，全長(zhǎng)305米，目前完成道路山體開挖以及路基施工階段，開始進(jìn)行隧道洞口的掘進(jìn)施工，預(yù)計(jì)明年年底通車。
相較峰景灣，綠城·蔚藍(lán)公寓把銷售目光更多對(duì)準(zhǔn)了外地客群。云瀾庭是蔚藍(lán)公寓最近推出的4期項(xiàng)目，為全裝修交付?！伴_盤一個(gè)多月，已經(jīng)去化80%。 ”劉丹告訴小記，外地、本地購(gòu)房占比對(duì)半分，外地群體主要來自長(zhǎng)三角區(qū)域，用于投資、度假。“本地購(gòu)房者基數(shù)較穩(wěn)定，目前銷售策略主要是外地渠道的開拓。 ”劉丹認(rèn)為，未來的岱山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，需引流外地客群進(jìn)入，“岱山知名度仍待提升，大型體驗(yàn)式項(xiàng)目有待開發(fā)?！?
5、提升城市品質(zhì) 吸引外來房企
建設(shè)舟山自由貿(mào)易港區(qū)，不僅囊括了舟山核心發(fā)展資源，也涵蓋了一批與岱山發(fā)展息息相關(guān)的諸多戰(zhàn)略任務(wù)和重大項(xiàng)目，如舟山綠色石化基地、衢山港區(qū)油品儲(chǔ)運(yùn)貿(mào)易基地等，岱山縣委書記毛江平分析，未來五年，是岱山大有作為、跨越趕超的關(guān)鍵時(shí)期。
在交通建設(shè)方面，岱山實(shí)現(xiàn)海島時(shí)代到大橋時(shí)代的實(shí)質(zhì)跨越。據(jù)岱山縣交通運(yùn)輸局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“十三五”期間，岱山將配合加快推進(jìn)寧波舟山港主通道建設(shè)，建成秀山大橋，并積極開展岱山本島至大、小長(zhǎng)涂等跨海通道項(xiàng)目的前期研究。
更重要的是，正在建設(shè)中的寧波舟山港主通道，將一路向北，連接洋山，最終接軌上海。媒體人盛建軍認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，舟山本島-岱山-洋山-上海的北向大通道將使舟山真正融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，而岱山無疑是舟山北向的一個(gè)橋頭堡，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可期，樓市亦因此被看好。
此外，建設(shè)港口花園城，也是加快推進(jìn)岱山全面跨越的主要抓手。今年以來，岱山針對(duì)中心城區(qū)提升、城市景觀亮化建設(shè)、城市公園綠化綠道建設(shè)、小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治、‘城中村’治理改造、老舊小區(qū)改造及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提升等展開攻堅(jiān)。
城市品質(zhì)不斷提升，促使岱山走上“有機(jī)更新”的城市發(fā)展之路，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，將吸引更多外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，這對(duì)于提升住宅建設(shè)品質(zhì)、規(guī)范岱山房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等有著直接影響，將作為城市形象的一部分反哺港口花園城建設(shè)。
