在地產(chǎn)圈流行這樣一個說法：樓市低谷期是中小房企實現(xiàn)彎道超車的好機會。一般樓市低谷期，大部分房企都按兵不動，確?，F(xiàn)金流的安全，但部分房企卻在低谷期以較低成本大量吸入儲備，等待下一個周期爆發(fā)。
比如融信融僑正榮泰禾等閩西房企，非常擅長這個打法。其中以泰禾地產(chǎn)最為明顯，這家房企一直以來的標(biāo)簽就是“高負(fù)債”。這一輪調(diào)控可謂力度空前，但這家房企的負(fù)債率仍不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，泰禾的負(fù)債總額已達(dá)1070億，目前的凈負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)396%。
泰禾集團(tuán)2012年銷售額首次破百億，2016年已經(jīng)超過400億，而據(jù)泰禾內(nèi)部人士透露，這家房企今年的銷售目標(biāo)是3000億。
不過這一輪調(diào)整，貌似各家房企策略都變了，龍頭房企也加大了儲備，中小房企彎道超車的機會越來越小。數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企負(fù)債率排行榜顯示，融創(chuàng)大260%，恒大為240%，富力193%，旭輝為59%，綠城為58%，龍湖為56%，世茂為53%，華潤置地為42%，金地為41%，碧桂園為38%，萬科為20%，中海為16%。
可以說幾乎所有的房企都試圖用高負(fù)債的方式“卡位”。截至7月份，133家上市房企存貨市值已經(jīng)逼近4萬億，同比增長18%。
雖然眼下租房市場迅猛發(fā)展，但要形成規(guī)模仍需要相當(dāng)長的時間，再考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、老百姓仍然希望買房等因素。
很顯然大部分房企都看準(zhǔn)了這一點，所以他們才敢“唱反調(diào)”，試圖賭下一個周期。房地產(chǎn)開發(fā)的平均周期是3年左右，也就是說，他們普遍看好3年后的樓市。
現(xiàn)在他們要做的就是一邊拿儲備，一邊通過各種方式融資，確?，F(xiàn)金流的安全。
不過眼下的融資環(huán)境對他們來說，卻并不樂觀。比如房企獲得的貸款已經(jīng)不能用來買地，房企通過資本市場融資也不能用來買地，房企發(fā)債量也明顯下降，1-5月份大降75%。
房企在豪賭，但更多信息卻顯示樓市3年小周期已經(jīng)難以重現(xiàn)。
1、2017年一季度啟動的這次調(diào)整力度是空前的，而且出現(xiàn)了很多以往從未見過的措施。比如20多個城市要求購房者買房須剛性持有幾年，短的有2年，長的有5年。在鎖住購房市場流動性的同時，租房市場也是重磅措施頻出，特別是修改《土地管理法》，集體用地可以繞過招拍掛直接蓋房出租。
政策層面不會再如以往那樣反復(fù)，而且還會視市場情況及時跟進(jìn)，這也的確印證了前住建部負(fù)責(zé)人的那句話：
2、房貸周期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，數(shù)據(jù)顯示，全國首套房平均利率在這幾個月來迅速攀升，目前已經(jīng)超過基準(zhǔn)，未來房貸利率也只增不減，這給房企未來銷售帶來實質(zhì)性壓力。
以上兩點實際上形成了一個“閉環(huán)”，這對房企豪賭將是致命一擊。
除此之外，昨天還有個重磅消息，看下圖：
說實話，直接下這種文件是非常少見的，在觀察君看來，這張圖釋放了一個強烈信號：未來樓市還會收緊，在風(fēng)險來臨之前，“自己人自己的錢趕緊撤出來”！
而對于購房者來說，現(xiàn)在無論與開發(fā)商，還是與中介打交道，都要12分小心，因為樓市的信息向來是不對稱的，掏錢的往往是處于劣勢地位。現(xiàn)在最穩(wěn)妥的選擇就是多看盤了解真實行情，廣積錢糧慎出手。
