企創(chuàng)網(wǎng)：房地產(chǎn)一年一度的“金九銀十”又將來臨，相比去年此時，山雨欲來風滿樓的姿態(tài)，一二線城市蓄勢待發(fā)的勁頭，整個九月十月迎來三年來最大漲幅的結果不同，今年從年初到現(xiàn)在，官方對于房地產(chǎn)的調控力度就未見放緩。
小創(chuàng)每天也都能夠在各類媒體中看到各類唱空中國房地產(chǎn)樓市的報道與分析，歸根結底只有一個論調，就是由于官方對于房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，導致房地產(chǎn)行業(yè)全面轉冷。標題黨更嚴重的，就直接說房地產(chǎn)行業(yè)不行了，無房族的逆襲機會來了，租房的黃金時期到了。
但是事實上，從去年七八九十月全國樓市漲聲一片，到年底全國各主要城市出臺調控政策，時間已經(jīng)過去了快接近一年的時間。那在這調控力度堪稱空前的大半年時間里，全國主要城市的房價究竟情況如何？是否實現(xiàn)了停止上漲，甚至下跌的情況？關于這一點，我們不能聽信各類自媒體的吶喊，只能通過數(shù)據(jù)來了解真相。
首先一份數(shù)據(jù)是剛剛過去的8月份，相比7月份，中國主要城市的房價情況。注意，房產(chǎn)統(tǒng)計的價格都是均價，所謂均價，就是主城區(qū)和郊區(qū)都要計算在內的。
整理丨德科地產(chǎn)
簡單總結一下：漲就一個字。表格統(tǒng)計了18座城市，基本上覆蓋了全國主要的一二線城市，可能大家看到的漲幅，從百分之零點幾到百分之五點幾感覺不是很高。但是大家別忘了兩件事，首先是基數(shù)，在5000元基礎上上漲5%和在50000元基礎上上漲5%，那差距可就是十倍。其次是時間，如果是一年上漲5%，那的確很正常，都沒超過一年同期的GDP增幅，但上表中統(tǒng)計的是從7月到8月一個月的漲幅，上海、北京、天津、寧波、青島、重慶全部都超過了3%，不能不說是一個較大的漲幅了。尤其是上海、北京兩城，房價基數(shù)都在5萬以上，每1%的增長，計入一套百平米的房子，都是5萬元起步的漲幅。
接下來，我們再來看從今年年初，到8月份這八個月的全國主要城市房價走勢：
整理丨德科地產(chǎn)
挑幾個重點和大家說一下：
一、深圳：首先深圳是本輪房地產(chǎn)上漲潮中最早啟動的，也就是從去年夏秋交際就開始了迅速上漲的，自然也就是最早進行樓市調控的。而進行樓市調控的去年年底時間段，深圳的樓市價格就已經(jīng)完成了增長，且增幅十分驚人，均價達到了前所未有的六七萬的高度，超過了同期的北京和上海兩城。所以進入2017年后，一方面是房價的確過高，另一方面是政府的調控政策，使得深圳樓市的迅速轉冷。但是這里的轉冷，只是說成交量下降，但成交價基本是絲毫未動的。從年初到8月份均價變化0.1%，和去年大幅上漲的百分之幾十相比，可以忽略不計。
二、南京和蘇州：也是差不多的情況，去年房價上漲潮先是由深圳啟動，接著是席卷四大一線城市，緊接著就是到了強二線城市。而南京和蘇州，無疑就是強二線城市的代表，又位于長三角地區(qū)，受上海房價波動影響明顯，樓市也在去年年底完成了一次快速上漲。緊接著就是樓市調控政策出臺，樓市迅速降溫。但是饒是如此，在2017年政策如此高壓的狀態(tài)下，二城的房價依舊保持上升節(jié)奏，下降無從談起。在目前二線城市普遍都在放大招吸引人才的階段，南京和蘇州必須想辦法控制房價的不理性上漲，不然很可能會導致經(jīng)濟發(fā)展的后繼乏力。
三、廣州和重慶：這是一直以來，一線城市和二線城市里，房價普遍被大家認為價格洼地的城市，當然，這一說法永遠的停留在了去年七八月份以前。2017年以來，二城的房產(chǎn)均價上漲都在20%以上，而去年下半年，二城的上漲幅度，基本差不多也在相似的水平。這樣前前后后大半年的增幅累計下來，基本上是把三四年來房產(chǎn)價格應有的價格都補了回來，是名副其實的補漲。無論是廣州還是重慶，兩城的共同點是城市面積相對較大，可用土地自然也較多，這是之前房價相對較穩(wěn)的根本原因，但是隨著全國所有城市房價基數(shù)的整體上漲和二城的人口持續(xù)流入，房價上漲自然是必然現(xiàn)象，也是此輪房價上漲中，小創(chuàng)認為最符合邏輯，泡沫程度最小的兩座城市。
四、廈門和天津：這兩座城市，是小創(chuàng)一直以來都在提醒大家注意風險的地方。原因無非以下兩點：其一是經(jīng)濟的真實實力，廈門雖然沿海，又是經(jīng)濟特區(qū)，但是由于城市體量整體過小，未來有且只能走小而美的路線，這點從廈門的400萬上下的人口總量上可以得以印證。而天津，和廈門的情況剛好相反，經(jīng)濟總量非常大，看上去很強，但是全部集中在國企央企扎堆掛名的濱海新區(qū)，對于城市居民收入的改善卻微乎其微。其二是房產(chǎn)價格的支撐，都不是城市本身，廈門靠的基本是整個福建的高收入人群，而天津靠的則更多是北京購房者和周邊河北購房者，投機屬性過重，甚至開始對居住屬性產(chǎn)生了倒逼情況，這十分危險。選擇在這二城投資的投資者，無異于火中取栗，賭性不可謂不大。
五、成都、武漢、長沙、鄭州：數(shù)據(jù)上沒有長沙，但是基本上參考其他三座城市，水平也差不多是相當?shù)?。作為中西部地區(qū)的重要省會城市，隨著國家把經(jīng)濟發(fā)展重心逐漸轉入內陸，它們幾個自然是最大的受益者。其中武漢、長沙、鄭州均位于京廣線上，這也是小創(chuàng)之前一直十分看好的內陸黃金二線之一（另一線是長江經(jīng)濟帶）。作為廣闊的中國內陸地區(qū)，起碼需要有十座左右的強二線城市，來為傳統(tǒng)的一線城市北上廣深分擔壓力，這也是大勢所趨。幾座城市中，武漢的地理位置優(yōu)勢最明顯，同時占有南北和東西兩大黃金經(jīng)濟線，目前房價也是四城中最高的，這非常正常。長沙目前價格最厚道，鄭州則略顯有些虛高。成都的話，就目前的真實經(jīng)濟水平，萬元左右的房價是比較合理的，再高也同樣存在泡沫問題。成都的硬傷在于地理位置，這是客觀存在卻無法改變的缺陷。
