一個超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點。
這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。
參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！
這13個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
這個舉措最令人震撼的看點是：農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場！也就是說，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。
根據(jù)中國的法律，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農(nóng)村集體土地上建設的房子，是小產(chǎn)權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。
中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。
而且，在征地環(huán)節(jié)中，往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突。
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此次改革具有重大意義：
第一，“利用集體建設用地建設租賃住房”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
第二，這意味著政府向社會大規(guī)模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
想想看，如果集體組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。
兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點值得注意：
1、項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。
2、尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
3、試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
4、集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。
5、承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。
那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？
第一、這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
商品房將成為有錢人的游戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。
第二、大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。
第三、“集體建設用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對郊區(qū)房價影響較大。
第四、由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。
第五、未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經(jīng)濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。
最后，回答一個很多人會問的問題：為什么試點城市里，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡單，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對區(qū)域內(nèi)集體土地的征地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來。
