越來(lái)越多的剛需購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)正在上演一場(chǎng)實(shí)力懸殊的“買(mǎi)房現(xiàn)象”，一邊是湊夠了首付的剛需在苦苦等待房貸下來(lái)，另一邊卻是大把的二套房，三套房購(gòu)房者開(kāi)始全款買(mǎi)房。
我們都知道，目前房貸整體額度已經(jīng)十分緊張，首套房購(gòu)房者都在苦苦等待，二套房三套房甚至那些炒房者肯定是更難獲得貸款了。
僅僅從房貸的角度來(lái)說(shuō)，這的確實(shí)現(xiàn)了差別化，剛需得到了保護(hù)。但另一種現(xiàn)象正在抬頭：那就是二三套房的購(gòu)房者以及那些炒房者正在通過(guò)非房貸的名義來(lái)獲得資金，從而支持自身的購(gòu)房行為。
近兩個(gè)月來(lái)在杭州和廣州某些樓盤(pán)出現(xiàn)的全款購(gòu)房者，大多是此類(lèi)人。
目前來(lái)看，非房貸的名義主要有信用消費(fèi)貸和房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸兩種。前者不需抵押物，授信時(shí)間短，額度低，后者則一般以個(gè)人名下房產(chǎn)為抵押物獲得較多的資金，授信時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)10年。
這些資金是以消費(fèi)的名義流向個(gè)人手中，但實(shí)際上最終花在哪兒了，根本很難追蹤。
不同于房貸業(yè)務(wù)的萎縮，銀行正在對(duì)信用消費(fèi)貸和房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸大開(kāi)方便之門(mén)，一方面是這兩種貸款的收益率更高，另一方面，房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸的安全性也不低。
下圖反映了近半年來(lái)消費(fèi)貸呈加速增長(zhǎng)趨勢(shì)：
所謂的全款購(gòu)房者，實(shí)際上仍然是在利用杠桿，這種方式明顯繞開(kāi)了針對(duì)二套房三套房貸款的限制。以往開(kāi)發(fā)商能賣(mài)上價(jià)格，賺到錢(qián)，剛需和炒房客一視同仁，但現(xiàn)在變了，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不上價(jià)了，資金回款就相對(duì)更重要了，所以很多開(kāi)發(fā)商基本都是對(duì)這類(lèi)“全款買(mǎi)房者”大開(kāi)方便之門(mén)。
只不過(guò)對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象實(shí)際上是很不合理的。現(xiàn)在都說(shuō)房子是用來(lái)住的，但房子不斷流入炒房客手中，又談何用來(lái)住呢？
除了商品房難以被普通剛需買(mǎi)到之外，目前所興起的共有產(chǎn)權(quán)房，公租房等房源，實(shí)際上也很難為真正需要房子的人所得。
以共有產(chǎn)權(quán)房為例，個(gè)人打開(kāi)需要掏8成的房款，另外2成由政府掏錢(qián)，但實(shí)際上政府是不用掏錢(qián)的，他們只需要少收點(diǎn)土地出讓金即可。這是一種相對(duì)隱蔽的杠桿，而且是由政府主導(dǎo)的，所以這類(lèi)房子的價(jià)格天然會(huì)很堅(jiān)挺。
共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺，未來(lái)隨著他們的大量出現(xiàn)，普通商品房的價(jià)格也會(huì)異常堅(jiān)挺。普通人想要買(mǎi)房，必須要付出比共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者更多的努力才行。
事實(shí)上除了共有產(chǎn)權(quán)房之外，公租房也問(wèn)題頗多，因?yàn)楝F(xiàn)在公租房發(fā)展相當(dāng)快，已經(jīng)在一定程度上侵蝕了普通購(gòu)房者的利益。比如公租房和普通商品房購(gòu)房者混在一個(gè)小區(qū)，有人形象的稱(chēng)之為“均貧卡”，問(wèn)題的根源在于滿(mǎn)足普通人的住房需求的同時(shí)，卻沒(méi)有跟上相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)保障方案，來(lái)解決兩類(lèi)人的合理訴求。
此外，我們從上海張江科技城的住宅計(jì)劃可以看出，未來(lái)這片區(qū)域所有的房子都是公租房，除了30萬(wàn)平米的安置房。這些房子的租金可能會(huì)十分廉價(jià)，而第一批獲得這些房子的人很可能會(huì)以各種理由長(zhǎng)期租下去，即使收入增長(zhǎng)必須騰出房源。
這相當(dāng)于第一批公租房主以低價(jià)獲得了房子。
這張圖反映了公租房、經(jīng)適房和自住房的流向。相應(yīng)的未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)有多大改觀？
觀察君預(yù)計(jì)，如果銀行貸款不能夠遏制資金流入房地產(chǎn)，而公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面又太窄，未來(lái)普通人將不得不面臨長(zhǎng)期租房的局面。此外大量人口選擇租房，但承諾給租房人口的學(xué)校、醫(yī)院等卻遲遲不見(jiàn)增加。
未來(lái)尷尬的是房?jī)r(jià)慢漲，而附帶學(xué)位資源的房子租金卻會(huì)快漲，從而帶動(dòng)房租普漲。
