一、房地產(chǎn)的白銀時(shí)代
今年的經(jīng)濟(jì)基本是靠房地產(chǎn)拉起來的。工業(yè)是過剩產(chǎn)能不景氣、金融業(yè)經(jīng)歷了股災(zāi)休養(yǎng)生息、社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10%，電商占了88%，滲透率也差不多了。整體除了房地產(chǎn)沒啥亮點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)上半年，房地產(chǎn)業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。
房地產(chǎn)確實(shí)是在回暖。關(guān)于房地產(chǎn)復(fù)蘇的持續(xù)性，也有爭(zhēng)議。最典型的是社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》大膽指出：“如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。”但不要忘了，去年年底，社科院的報(bào)告預(yù)測(cè)，“2016年第二季度后，房?jī)r(jià)有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。”藍(lán)皮書也是牛刀。
實(shí)際上，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)是非常難的，即便業(yè)內(nèi)人士也往往被打臉，別說當(dāng)年三劍客了，行業(yè)領(lǐng)袖王石在2000年加入WTO時(shí)預(yù)言中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，結(jié)果呢？反指?。?
目前看，政策風(fēng)險(xiǎn)不大，打壓的空間幾乎沒有，一線城市還在限購(gòu)，未來要討論的恐怕是放松管制的問題。房地產(chǎn)已經(jīng)是新常態(tài)軟著陸的救命稻草，房地產(chǎn)才是政府的真愛。三駕馬車，投資表現(xiàn)低迷，上半年固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9%，為十六年以來的最低水平，僅基建投資略微回升。
金融風(fēng)險(xiǎn)也在可控范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的杠桿率高一些，前幾年的限融導(dǎo)致房企只能依賴的信托融資，現(xiàn)在的利率下降有助于房企債務(wù)置換，減輕財(cái)務(wù)壓力。家庭杠桿率，中國(guó)是全球家庭債務(wù)最低的國(guó)家之一，政策是地方政府和企業(yè)去杠桿，鼓勵(lì)家庭加杠桿。
如果不出現(xiàn)致命的風(fēng)險(xiǎn)，那么所謂白銀時(shí)代，房地產(chǎn)斷崖式暴跌不大可能，井噴式暴漲也很難持續(xù)，兩種極端走不得，大概率是進(jìn)入放緩的乏味期。在這個(gè)大背景下，白銀時(shí)代兩個(gè)字：分化。
一是房企分化：中小房企出局，巨無霸體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，房企越來越寡頭化，行業(yè)集中度提升。
二是城市分化：一線城市豪宅化，極為抗跌；三四線城市屌絲化，去庫存壓力巨大；二線城市不確定，有的上升為準(zhǔn)一線，有的淪落為三線。
三是城區(qū)分化：一線城市的老城區(qū)緩慢增長(zhǎng)，郊區(qū)的新城變?yōu)樾略鲩L(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)鍵是軌道交通網(wǎng)和人口溢出效應(yīng)。
二、分化一：房企寡頭化
按照中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百億軍團(tuán)擴(kuò)容至80家，市場(chǎng)份額接近40%。第一陣營(yíng)（1000億元以上）的銷售均值已經(jīng)是第三陣營(yíng)（100億~300億元）的9倍。第一陣營(yíng)包括7家千億級(jí)企業(yè)，萬科、綠地集團(tuán)、萬達(dá)商業(yè)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)。萬科、綠地將房地產(chǎn)行業(yè)帶入到了“兩千億”時(shí)代。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市場(chǎng)占有率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。
為什么今年地王頻現(xiàn)？其實(shí)就是房企寡頭化的體現(xiàn)，已經(jīng)不是小資金能玩的游戲了。寡頭格局的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格操縱能力更強(qiáng)，議價(jià)權(quán)上對(duì)消費(fèi)者更不利。地產(chǎn)行業(yè)未來就是恐龍時(shí)代，強(qiáng)者恒強(qiáng)，野蠻人舉牌也是舉萬科，買地產(chǎn)股一定要買大公司，中小房企最終的結(jié)局就是退出或被購(gòu)并。
三、分化二：一線與三線冰火兩重天
7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2016年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，顯示一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅明顯，三四線城市基本保持穩(wěn)定。
這都是計(jì)劃惹的禍！2010年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控出臺(tái)，限購(gòu)限貸，定向打擊的就是因四萬億過熱的一線城市房地產(chǎn)，翻翻當(dāng)時(shí)媒體報(bào)刊，對(duì)三四線城市一片唱多聲，還有小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)果誘導(dǎo)開發(fā)商一窩蜂跑到三四線城市，造了很多鬼城，變成了現(xiàn)在的天量庫存壓力。同時(shí)，一線城市供給不足，大量需求因?yàn)橄拶?gòu)限貸被抑制，導(dǎo)致供需關(guān)系驚天逆轉(zhuǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示：一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月。很多布局在三線城市的房企，特別是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企，建議股民不要碰，債務(wù)率、周轉(zhuǎn)率都有惡化趨勢(shì)。
而一線城市布局的房企去庫存壓力并不大，例如存貨最高的綠地控股，由于布局在一二線城市，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為410天，也就是一年多時(shí)間就能消化掉存貨。所以一線城市存在補(bǔ)庫存的動(dòng)力，這就造成北上深看不懂的“地王”現(xiàn)象，很多郊區(qū)動(dòng)輒就拍出幾十億地王。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，2016年上半年，在上海土地出讓交易中，住宅類用地有20幅（去年23幅），土地面積103.6萬平方米，全市住宅類用地的平均溢價(jià)率高達(dá)158.2%，土地金額共計(jì)449億元，比去年同期上漲11%。
一線城市北上廣深的一枝獨(dú)秀，在白銀時(shí)代將成為新常態(tài)，背后是城市化進(jìn)程的深刻背景。以前官方力推的小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略已經(jīng)被事實(shí)證偽，中國(guó)不可能把人口像撒芝麻一樣平均分布在均衡發(fā)展的小城鎮(zhèn)上，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烏托邦。最終現(xiàn)實(shí)還是逼迫政府選擇了大城市為龍頭的城市化路線。
1）人類的特點(diǎn)就是扎堆，這是本性決定的。城市之間的競(jìng)爭(zhēng)必然是強(qiáng)者恒強(qiáng)，形成一二個(gè)超級(jí)大都會(huì)，其他的都是星羅棋布的小城鎮(zhèn)。
日韓人口密度高，可是你到他們的三四線城市看看，也沒多少居民，居住條件很舒適，房?jī)r(jià)貴的是大都市，人口全像沙丁魚罐頭一樣擠在那呢！日本26%以上的人口居住在首都圈，49%以上的人口集中在東京、阪神、中京等三大都市圈；韓國(guó)整個(gè)國(guó)家就一個(gè)城市，漢城，占韓國(guó)人口50%，而且大家甘愿冒著炮火的威脅也要扎堆生活，漢城在北韓的大炮射程之內(nèi)。
再看地廣人稀的國(guó)家：美國(guó)，人口也是扎堆在紐約、洛杉磯、加州灣區(qū)幾個(gè)城市帶，房?jī)r(jià)也不便宜；鳥不生蛋的澳大利亞，按說人口稀疏該分散開都當(dāng)大地主吧，可是人口基本集中在墨爾本、悉尼兩個(gè)城市，占50%。
2）只有一線城市才能提供足夠的資金、社會(huì)服務(wù)和創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，才可能容納大量人口。小城鎮(zhèn)沒有提供足夠創(chuàng)業(yè)就業(yè)的機(jī)會(huì)留住人口的能力，所以我們看到，前幾年很多吵吵逃離北上廣的年輕人又悄悄回流到一線城市。要理解，沒有陰謀論，是城市發(fā)展的客觀規(guī)律，不是國(guó)家不想發(fā)展小城鎮(zhèn)，不想治大城市病，是臣妾辦不到?。?
3）中國(guó)目前階段一線城市暗含著一個(gè)現(xiàn)代文明期權(quán)。為什么北上廣深人多錢多機(jī)會(huì)多？北上廣深港的價(jià)值不在于硬件多先進(jìn)，在于這是中國(guó)最接近現(xiàn)代文明的幾個(gè)點(diǎn)，代表了城市的法治文明，代表了你的房子不會(huì)被隨便扒掉，代表了哪天出現(xiàn)雷洋那樣的事會(huì)有很多人關(guān)注并伸冤……這就是為什么硬件差不多的條件下而房?jī)r(jià)與二線城市相差幾倍？這就是為什么中國(guó)有錢人跑到北上廣深買房，更有錢的人跑到香港美國(guó)買房，買的不是房，是文明！
所以，筆者一直以來的判斷就是：
第一，北上深一線城市房?jī)r(jià)跌不下去，穩(wěn)步慢漲，遲早與香港看齊；
第二，三四線城市再怎么去庫存，讓農(nóng)民進(jìn)城接盤，短期并不樂觀。
兩極分化，房地產(chǎn)就是中國(guó)社會(huì)的縮影！
四、分化三：副中心與城市帶
一線城市內(nèi)部又會(huì)發(fā)生分化：老城和新區(qū)。老區(qū)相當(dāng)于大藍(lán)籌，新城相當(dāng)于創(chuàng)業(yè)板。老區(qū)的地段好配套完善，都反映在房?jī)r(jià)上了；新城隨著大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，會(huì)享有一個(gè)成長(zhǎng)期權(quán)。中國(guó)的城市化速度是令人咋舌的，很多人學(xué)李嘉誠(chéng)，說買房重要的是地段、地段、地段。殊不知十年二十年前這些黃金地段就是荒郊野地，住著住著，人口越來越多，資金投入越來越多，設(shè)施越來越完善，慢慢就住成黃金地段了，這是置業(yè)領(lǐng)域的價(jià)值投資。想當(dāng)年，二十年前老毛君帝都求學(xué)的時(shí)候，北四環(huán)還有農(nóng)田，現(xiàn)在的豪宅區(qū)世紀(jì)城當(dāng)時(shí)叫四季青公社?；腥蝗魤?mèng)??！
今年拍出的地王大都分布在一線城市的郊區(qū)新城，春江未暖鴨先知，這就是趨勢(shì)。上海拍的地塊在松江、周浦、寶山、奉賢、青浦等區(qū)，面粉比面包貴，很多人直呼看不懂。造城運(yùn)動(dòng)就是打造副中心，通過衛(wèi)星城構(gòu)建一個(gè)城市帶來舒散單一大都會(huì)的功能。北京選擇通州作為副中心，上海市打造四個(gè)副中心：青浦、松江、嘉定、臨港。副中心并不鮮見，東京的副中心有三個(gè)：新宿、澀谷、池袋。為什么要一線城市必然大力發(fā)展副中心？
一是溢出效應(yīng)。一線城市太貴，人們只能選擇附近居住，慢慢就把周邊帶動(dòng)起來了，最典型的就是燕郊之于北京。08年燕郊剛火的時(shí)候還是大農(nóng)村，房?jī)r(jià)不到2000元，現(xiàn)在破2萬，十年十倍，其實(shí)論漲幅燕郊秒殺帝都。這就是成長(zhǎng)股與藍(lán)籌股的區(qū)別。
其實(shí)買房也和買股一樣，是買漲不買落的很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因?yàn)槟銢]有一個(gè)好的盈利方法，其實(shí)好的方法加上導(dǎo)師指點(diǎn)，賺錢是非常簡(jiǎn)單，我用了十年總結(jié)了一套漲停復(fù)制選股法，準(zhǔn)確率高達(dá)93.5%，讀者可以到【gushixiaoxi66】上來全部無償領(lǐng)走，相信我的實(shí)力！記得是唯信。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實(shí)那都是因?yàn)樽约簺]有一套好的操作思路和方法，其實(shí)只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕松的事！
二是軌道交通。萬眾矚目的寶萬大戰(zhàn)，萬科向深地鐵增發(fā)最主要的理由就是以后地產(chǎn)高度依賴軌道交通，話糙理不糙。政府財(cái)政也是隨地價(jià)兩極分化的，今年上海上半年財(cái)政收入同比增長(zhǎng)30.6%，增速為近13年來同期最高；遼寧上半年財(cái)政收入增速負(fù)增長(zhǎng)18.6%。政府有錢必須花，你懂的，于是我們看到一線城市雄心勃勃的軌道交通計(jì)劃。拿北京的副中心通州與廊北三縣看，已經(jīng)納入統(tǒng)一規(guī)劃。北京要建新東站，京唐高鐵京濱高鐵已動(dòng)工，還有大七環(huán)涿密高速縱貫京東三鎮(zhèn)，與京哈高速形成交通十字大樞紐。通州和廊北三縣形成一個(gè)京東新都，當(dāng)年梁思成的規(guī)劃就是保留北京老城，另建一個(gè)新北京作為行政中心，現(xiàn)在的雙黃蛋規(guī)劃就是落實(shí)梁氏規(guī)劃。郊區(qū)的繁榮本質(zhì)上是交通的產(chǎn)物。地鐵網(wǎng)、高鐵網(wǎng)、高速公路網(wǎng)才能舒散老城區(qū)的人口與資源，目前中國(guó)大城市的軌道交通與東京紐約比還是短板。
副中心的推動(dòng)，未來的一線城市不再是一座城，而是一個(gè)城市帶。就像加州的灣區(qū)、美東的大紐約；日本的首都城市圈、阪神城市圈，中國(guó)未來的中國(guó)人口將高度集中在三大城市帶：京津冀一體化的京津走廊、長(zhǎng)三角、珠三角。近五年人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大城市帶就占8個(gè)，環(huán)渤海有京津，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛。預(yù)計(jì)2020年，上海將擁有3000萬人口，北京將擁有2500萬人口
