8月14日，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征集情況反饋，引發(fā)坊間熱議，眾多解讀的焦點(diǎn)都放到了共有產(chǎn)權(quán)房可落戶、入學(xué)等問題上。但從記者采訪得到的信息來看，作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，共有產(chǎn)權(quán)住房的深遠(yuǎn)意義恐怕不僅限于此。
自住型商品房的進(jìn)化
“其實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房的前身——自住型商品房，在被購房者出售入市的時(shí)候就是在同政府共享收益，這實(shí)際上已經(jīng)屬于共有產(chǎn)權(quán)的一種?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“產(chǎn)權(quán)共有”，這一基本前提，在自住型商品房入市之初，其實(shí)就已經(jīng)是題中應(yīng)有之義，自住型商品房改成共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上也是進(jìn)一步明確了這一原則。
在這之前，自住型商品房的規(guī)定是直接限定了30%收益屬于政府：“原則上比同地段、同品質(zhì)的商品房價(jià)格低30%左右。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款?！?
李小姐是對共有產(chǎn)權(quán)房政策感到歡欣鼓舞的人群中的一份子，在她看來，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是她這種攀不上價(jià)格高漲的商品房、搖不上自住型商品房的號(hào)、不符合申請保障房資格的剛需一族的福音，以李小姐為代表的“夾心層”，在此前的住房供應(yīng)體系中，屬于失落的一族。
在李小姐看來，自住型商品房可以說是個(gè)“上車”機(jī)會(huì)。盡管對于房屋收益有明確規(guī)定，“滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。對于已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定”，對她來說，由于政府讓渡了部分使用權(quán)，購房的門檻實(shí)實(shí)在在降低了，5年后，房價(jià)如果翻倍，她選擇轉(zhuǎn)手出售政府所持有的那部分產(chǎn)權(quán)，政府與她一起享受房價(jià)上漲帶來的那部分紅利也是理所應(yīng)當(dāng)。
細(xì)節(jié)調(diào)整更加科學(xué)完善
的改動(dòng)在于對單身和離婚人士準(zhǔn)入條件的改動(dòng)：第一，對于單身購房者的年齡線從25歲調(diào)整為30歲;第二，對于離婚購房者做出了更為嚴(yán)格的規(guī)定。
此前，自住型商品房的準(zhǔn)購條件為：本市戶籍無房家庭，單身人士須年滿25周歲。如今增加了5歲，實(shí)際上延后了一批適婚年齡青年的購房需求，原本大學(xué)畢業(yè)工作三年或者研究生畢業(yè)即可申請，如今這一部分需求被政策趕向租賃市場，延緩5年再進(jìn)行釋放。
“此次共有產(chǎn)權(quán)房對于離婚購房者做出了比較詳細(xì)、嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制。規(guī)定離婚前家庭成員無住房或再婚家庭可申請，而對已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議;有住房轉(zhuǎn)出記錄;有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請，申請時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年等情況的家庭都不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房?！睒I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析指出，此前自住房政策實(shí)行的過程中，實(shí)際上“假離婚”申請自住房在政策上是說得通的。而房地產(chǎn)市場的火熱，讓自住房的“準(zhǔn)入券”牽扯了巨大的利益，難免有人會(huì)采用“假離婚”的方式來進(jìn)行投機(jī)。因此共有產(chǎn)權(quán)房對于離婚購房者進(jìn)一步進(jìn)行限制，其實(shí)也是在讓市場的歸市場，愛情的歸愛情。
北京房協(xié)秘書長陳志也指出，此次共有產(chǎn)權(quán)房的兩大亮點(diǎn)在于考慮到了“職住平衡”的需要，規(guī)定房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。同時(shí)還規(guī)定，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
當(dāng)然，還有些細(xì)節(jié)的變化，比如，最大套型面積由140平方米下降到120平方米;如有違規(guī)行為，禁止申請的年限也由自住房的5年延長至10年;5年后，共有產(chǎn)權(quán)房回購時(shí)由代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先回購，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
“這個(gè)代持機(jī)構(gòu)具體職能是什么?將如何運(yùn)作?是一個(gè)政府部門?還是由政府主導(dǎo)、管理、交由市場來運(yùn)作的機(jī)構(gòu)?”對于這個(gè)問題，記者并未得到有關(guān)部門的回應(yīng)，市場人士對此也未能明確觀點(diǎn)。
關(guān)乎房價(jià) 不止于房價(jià)
“共有產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)不允許買賣，在一定程度上避開了炒房客，如今又可以直接落戶，這就把大量剛需住房人群分流進(jìn)來，對解決需求問題有很大裨益。”業(yè)內(nèi)人士指出，但它并不是一劑直接針對房價(jià)的猛藥。
“它更多是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一個(gè)組成部分?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士指出，長效機(jī)制，其根本思路還是著眼于供需結(jié)構(gòu)，尤其是供應(yīng)端，通過增加供應(yīng)量，來緩解需求端的巨大壓力，而共有產(chǎn)權(quán)房就承擔(dān)著增加有效供應(yīng)的重任。在這一批共有產(chǎn)權(quán)房入市之后，相信從市場數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)市場均價(jià)會(huì)因?yàn)榈蛢r(jià)住房供應(yīng)量的上升而受到一定的影響。
租賃是長效機(jī)制的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。從近期的政府土地供應(yīng)來看，未來的租賃市場供應(yīng)量也會(huì)持續(xù)走高。
按照北京市住建委8月14日發(fā)布的消息：今年已推出19個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，19個(gè)項(xiàng)目分別位于海淀、豐臺(tái)、大興、房山、平谷、順義等六個(gè)區(qū)，住宅總建筑面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。
這一部分進(jìn)入市場之后，租賃市場的價(jià)格依然很難估計(jì)。畢竟，這些項(xiàng)目用地絕大多數(shù)是按照“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持”的方式從招拍掛市場上出讓的。房企拿地大多花費(fèi)不菲，長期持有對多數(shù)房企的資金壓力都是不小的考量。企業(yè)逐利，很難說會(huì)有企業(yè)愿意以低廉的租金來經(jīng)營自持項(xiàng)目。
按照目前規(guī)定：“企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。企業(yè)自持商品房租賃活動(dòng)實(shí)行市場化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定?！闭矫娌⑽磳ψ赓U金額進(jìn)行限制。
當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房還將對大城市吸引人才起到正面促進(jìn)作用。克爾瑞北京分析師崔秀程指出，無論是之前的租售同權(quán)還是共有產(chǎn)權(quán)房可落戶，這些政策都在降低人才落戶大城市的門檻，使更多的人才能夠進(jìn)入城市。他們在享受和利用城市優(yōu)質(zhì)資源的同時(shí)，助力加速城市化進(jìn)程，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。
TIPS：關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的關(guān)鍵詞解讀
●年齡限制
回應(yīng)：北京市住建委下一步將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實(shí)現(xiàn)有效銜接。使得不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。
●離婚限制年限
回應(yīng)：《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。
●住房轉(zhuǎn)出記錄
回應(yīng)：北京市住建委采納部分群眾提出應(yīng)將“無住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改。
●東西城房源
回應(yīng)：《辦法》第五條已規(guī)定，在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源用于彌補(bǔ)中心城區(qū)房源供應(yīng)不足。根據(jù)規(guī)定，東城、西城區(qū)戶籍但在項(xiàng)目所在區(qū)工作的家庭，與項(xiàng)目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。
