近日，易居房地產(chǎn)研究院公布了一份《全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。這是全國(guó)首份居民購(gòu)房利用正規(guī)貸款（商業(yè)按揭與公積金貸）杠桿率的的研究報(bào)告。杠桿率與房?jī)r(jià)變化密切相關(guān)，研究杠桿率變化，可以知道個(gè)人融資購(gòu)房的熱情及房貸政策松緊程度，進(jìn)而預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)變化。以下是報(bào)告的主要內(nèi)容，由研究員王夢(mèng)雯執(zhí)筆，老楊指導(dǎo)。這里僅摘部分內(nèi)容，與大家分享。
全國(guó)個(gè)人按揭房貸余額走勢(shì)
從人民銀行季度公布的個(gè)人購(gòu)房貸款余額走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，2004年4季度-2014年4季度的10年間，個(gè)人購(gòu)房貸款余額由1.6億元上升至11.5億元規(guī)模，期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年2季度，短短2年半時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.6億元，期間新增貸款余額約10萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時(shí)間卻增加了102%的貸款。
回顧過(guò)去近13年數(shù)據(jù)，個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“9.29新政”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增幅隨之回落，2012年2季度回落至11%。2012年2季度個(gè)人房貸余額同比增幅開始回升，2013年2-4季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年2季度間，個(gè)人房貸余額同比增幅一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年3季度開始，個(gè)人房貸余額同比增幅快速提升加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策，2016年4季度超過(guò)了過(guò)去5年的增速水平達(dá)到36.8%。
2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)政策收緊信貸政策。2017年1季度，個(gè)人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄（35.7%），2季度進(jìn)一步回落至30.8%，幅度較一季度擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房地產(chǎn)信貸持續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)下半年個(gè)人房貸余額同比增速將進(jìn)一步放緩。
全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率走勢(shì)
這里將人民銀行公布的個(gè)人購(gòu)房貸款新增余額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)居民表內(nèi)購(gòu)房杠桿率從2015年三季度開始快速上升，2016年4季度刷新歷史最高值，達(dá)到46.4%，2017年1季度，該指標(biāo)小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前來(lái)看，基本可以確認(rèn)當(dāng)前全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已經(jīng)步入下行通道。
本輪樓市調(diào)控重新定位在于強(qiáng)調(diào)居住屬性，預(yù)計(jì)“抑制泡沫為主、去庫(kù)存為輔”的政策思路將貫穿全年，未來(lái)半年，預(yù)計(jì)政府不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊，金融秩序整頓將貫穿全年，種種跡象表明，全國(guó)居民購(gòu)房貸款將持續(xù)回落，個(gè)人購(gòu)房杠桿將進(jìn)一步下降。
預(yù)計(jì)年底個(gè)人購(gòu)房杠桿率將下降至2008年以來(lái)歷史平均水平33%，2018年大概率繼續(xù)回落，三季度降至25%左右，接近2008年與2012年初較低水平。
全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)的關(guān)系
比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與70城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與居民杠桿總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。但值得注意的是，2012-2013年這輪樓市短周期繁榮期間，杠桿僅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盤整，這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復(fù)蘇，大部分三四線市場(chǎng)成交依舊低迷。
2015年3月起，居民購(gòu)房杠桿和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比在2016年3季度見頂，居民住房杠桿在2017年1季度見頂。本輪居民住房杠桿滯后于房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比回落，反映了再“因城施策”的政策環(huán)境下，部分熱點(diǎn)城市收緊信貸的同時(shí)，一些三四線城市信貸依舊寬松。
2017年3月份，一部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控之后，2季度居民杠桿明顯回落，也說(shuō)明了3月以來(lái)調(diào)控的有效性。下半年來(lái)看，隨著降杠桿的推進(jìn)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落。
