安邦智庫：中國的高房價不只是金融問題，也是土地問題，土地資源作為唯一由地方政府支配的大宗資源，被地方政府的土地財(cái)政運(yùn)用到了極致甚至過度，結(jié)果與金融問題一起形成了政府債務(wù)問題。因此，解決的思路也要從金融與土地兩方面去想辦法。
房價高的根本性問題還是金融問題？
近日，在2017債券年會上，光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生就金融去杠桿的問題進(jìn)行了剖析，其中針對“房價高到底是土地供應(yīng)有限還是金融問題”提出了一些看法。他指出，房價高的根本性問題還是金融問題，土地供應(yīng)雖是一個因素，但絕非主要因素。
對比美國看，他認(rèn)為雖然美國土地私有化，但依然存在房地產(chǎn)泡沫和破裂的問題，這主要受到土地占有排他性的影響，由于大城市人口密度高，土地又同一般資本品不一樣，一般資本品越集中效率越高，規(guī)模效應(yīng)，而土地是反規(guī)模效應(yīng)，因此土地供應(yīng)有限是先天決定的。
因此，彭文生強(qiáng)調(diào)土地的金融屬性是造成高房價的根本原因。
第一，土地在所有的資產(chǎn)里面存續(xù)期、回報(bào)期最長，現(xiàn)在的價格是未來回報(bào)的折現(xiàn)，回報(bào)期越長，當(dāng)前價格對利率波動的敏感性就越高；第二，受到土地存續(xù)期強(qiáng)的影響，土地的交易都依賴于外部融資，很少有人能靠自己的資金購買土地，大都需要外部融資，這樣自然而然地便和金融聯(lián)系在一起；第三，房地產(chǎn)也正因其存續(xù)期長成為了最好的信貸抵押品。
這個分析從金融角度看土地問題，的確有一定道理。在城市化進(jìn)程中，中國釋放了太多的貨幣，結(jié)果導(dǎo)致資產(chǎn)價格猛漲，安邦智庫ANBOUND首席研究員陳功曾在“危機(jī)三角”模型中就已經(jīng)對此進(jìn)行過分析。
城市化推動資本過剩，資本過剩推動經(jīng)濟(jì)危機(jī)，掙脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，再度投身城市化，從古到今，人類社會的發(fā)展基本就是在這個循環(huán)中轉(zhuǎn)圈子。區(qū)別只有，古代建設(shè)城市是依靠戰(zhàn)爭，依靠戰(zhàn)爭的戰(zhàn)利品，現(xiàn)代則是利用貨幣發(fā)行，印票子，票子值錢不值錢，靠利率來控制，隨著城市的繁榮壯大，利率也會失靈，貨幣的過剩猶如汪洋大海，變得越來越不可控，直到某一天大潮襲來，一切失去控制。（《陷入“危機(jī)三角”的中國經(jīng)濟(jì)》戰(zhàn)略觀察 2016年5月）
對于高房價問題，我們的看法與彭文生的不同之處在于，中國的高房價不只是金融問題，同樣也是土地問題，土地資源作為唯一由地方政府支配的大宗資源，被地方政府的土地財(cái)政運(yùn)用到極致甚至過度，結(jié)果與金融問題一起形成了政府債務(wù)問題。因此，解決的思路也是要從金融與土地兩方面去想辦法。
房地產(chǎn)長效調(diào)控要動用金融和財(cái)稅手段？
日前召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。近來，住建部等9部委也聯(lián)合發(fā)文，將12個城市作為首批開展住房租賃的試點(diǎn)。從頂層設(shè)計(jì)到政策落地，都透出把房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制做細(xì)做實(shí)。那么，如何形成房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制呢？
房地產(chǎn)市場中有多重力量交叉博弈，長效調(diào)控機(jī)制不會自動形成。新華社發(fā)表的文章提出建議：
1）完善房地產(chǎn)市場信息。增加房地產(chǎn)市場的信息透明度是各地實(shí)施有效調(diào)控的前提。
2）要遵循供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路，以擴(kuò)大供應(yīng)、疏解需求為核心實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡。其中，土地和住房供應(yīng)是重中之重，穩(wěn)定預(yù)期是穩(wěn)定住房價格的關(guān)鍵。
3）培育和發(fā)展住房租賃市場是建立長效機(jī)制的一個重要方向。未來可能在“租購?fù)瑱?quán)”上邁進(jìn)一步，使租房者得以在所居住城市從容生活。
4）動用金融和財(cái)稅手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。
新華社文章稱，房地產(chǎn)調(diào)控是一盤大棋，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”還須配套施策——從金融上掐斷投機(jī)炒房的陰溝暗渠，從財(cái)稅上降低住房交易帶來的財(cái)富增值效應(yīng)，從投資渠道建設(shè)上引導(dǎo)資金流到急需支持的實(shí)業(yè)上去。只有這樣，才能把長效調(diào)控機(jī)制不斷完善并做細(xì)做實(shí)。
要指出的是，在上述四個建議中，第四個動用金融和財(cái)稅手段的做法，最具有殺傷力。如果按照這個思路來，對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括個人住房按揭）將會面臨“限貸款、課重稅、收重費(fèi)”的可能。這實(shí)際上就是基本上凍結(jié)房地產(chǎn)市場，如果真這么干，將對市場產(chǎn)生極大的沖擊。
安邦智庫ANBOUND去年接受國家相關(guān)部委的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革課題時就已指出，房地產(chǎn)稅是中國撬動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的杠桿點(diǎn)，因?yàn)樗苷{(diào)節(jié)地方與中央的財(cái)政關(guān)系，拉開現(xiàn)實(shí)的改革空間。
正如中國發(fā)展研究基金會副理事長、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦近日所言，房地產(chǎn)稅不僅為地方政府開辟新的穩(wěn)定稅源，減少通過買地獲取收入的動力，也可以通過增加持有成本，減少房地產(chǎn)市場投機(jī)和不當(dāng)投資行為，調(diào)節(jié)房產(chǎn)和人口分布結(jié)構(gòu)、財(cái)產(chǎn)和收入分配結(jié)構(gòu)等?？傊鳛槲覈愔朴砷g接稅為主向直接稅為主結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型中的重要組成部分，房地產(chǎn)稅的盡早開征具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
不過，今年全國“兩會”已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅今年沒有列進(jìn)全國人大的立法修改審議計(jì)劃，估計(jì)能在2020年出臺就比較樂觀了。因此，房地產(chǎn)稅改革遲緩帶來的政策空間限制，恐怕還會持續(xù)數(shù)年。
