房地產(chǎn)市場化以來，按揭買房成為廣大購房者的首選方式，而按揭買房的貸款利率也是購房者最為關(guān)心的，因?yàn)檫@將直接影響購房者的還貸情況。2016年上半年，房地產(chǎn)市場相對寬松，導(dǎo)致樓市成交量激增，銀行放貸額度也創(chuàng)了新高。9月份以后，隨著樓市調(diào)整大幕的開啟，信貸市場也隨之發(fā)生變化。據(jù)悉，不少銀行都出現(xiàn)了可貸款額度緊張的情況。于是，各大銀行紛紛收緊個人房貸業(yè)務(wù)，最顯著的變化是個人房貸利率優(yōu)惠的降低。
以個人購買首套房為例，如果審貸人的信用沒有問題，申請貸款的話最低可以享受到85折的優(yōu)惠。之后，貸款優(yōu)惠一路走低，從85折一直降到了95折。到了今年6月份，全國樓市基本進(jìn)入了貸款買房零利率優(yōu)惠的新階段。
據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，今年6月全國首套房平均貸款利率為4.89%，為基準(zhǔn)利率的9.97折，環(huán)比上升3.38%；其中，超八成的銀行無利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.05至1.2倍不等。業(yè)內(nèi)人士表示，繼5月一線城市房貸利率大幅上漲之后，受房貸政策性緊縮的時滯效應(yīng)影響，6月二線城市迎來房貸利率的全面收緊，漲幅明顯。
房貸利率收緊，可謂是近期樓市釋放的一大信號，其產(chǎn)生的影響不可小視。
首先，對于普通購房者而言，無疑是增加了買房成本。2017年下半年，普通購房者買房不但要面臨購房門檻升高的問題，更要面對高貸款利率產(chǎn)生的影響。房貸利率上升，導(dǎo)致月還款額增加。個人房貸利率優(yōu)惠取消之后，相當(dāng)于貸款利率上浮了15個百分點(diǎn)，個人月供和貸款產(chǎn)生的總利息都會隨著上升。
其次，對于投資客和炒房者來說，也將打消他們投資、炒作的熱情。凡是購買二套房以上的，貸款利率最少也要上浮10個百分點(diǎn)，有的銀行甚至需要上浮20個百分點(diǎn)。在目前房J已經(jīng)處于高點(diǎn)，未來樓市走向不明確的情況下，高貸款利率就意味著更大的投入，而投資回報率會隨之降低。投資客和炒房者都是逐利的，在利潤不明朗的情況下，自然不會輕易入市。話句話說，實(shí)際上房貸利率的升高，對投資客、炒房者的影響更加明顯。
綜合來看，雖然貸款利率的上升不會對剛需購房者產(chǎn)生太大的影響，畢竟剛需購房者是鐵定要買房的，但是其對于樓市的導(dǎo)向作用還是非常明顯的。
一是一二線城市的房地產(chǎn)交易量已經(jīng)回落而且逐漸趨于穩(wěn)定，這也是預(yù)示著樓市調(diào)整取得了階段性的成效。雖然成交回落了，但是普通購房者并沒有發(fā)現(xiàn)買房變?nèi)菀琢?，相反，現(xiàn)在的買房成本依然很高。而隨著要大力發(fā)展租房市場這一聲音持續(xù)不斷的釋放，再加上貸款利率的收緊，勢必會在現(xiàn)有樓市調(diào)整的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，未來，一二線城市房J的回落將不再是奢望。
二是東部三四線城市的樓市雖然還很活躍，成交也處于上漲的態(tài)勢中，但這主要是一二線城市買房需求外溢造成的，雖然購買力的持續(xù)消耗，未來的成交也會有一定程度的回落。而且，目前在三四線城市，炒房者基本已經(jīng)難匿蹤跡，頂多還有一些投資客。上面也說了，貸款利率的提高，對投資客的影響更為顯著。
三是中西部三四線城市本來就處于去庫存的階段，房貸利率的升高可能會加重其去庫存的難度。
因此，對于中西部的三四線城市來說，在房貸利率逐漸走高的背景下，如何能夠調(diào)動大家買房的積極性，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，將接下里需要重點(diǎn)考慮的。
筆者認(rèn)為，更好的城市配套，更優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，更豐富的教育資源以及更多的工作機(jī)會，將是中西部三四線城市去庫存的必備要素。
