一、是買房，還是租房
住房市場(chǎng)到底應(yīng)該是什么樣的？市場(chǎng)上買賣雙方進(jìn)行交易，交易的價(jià)格由誰(shuí)定，是決定市場(chǎng)性質(zhì)的重要一環(huán)。純粹的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，價(jià)格只能由市場(chǎng)來(lái)定。在城鎮(zhèn)土地國(guó)有制的條件下，土地供給的局部壟斷特征，決定了即使名義上純粹的商品住房市場(chǎng)，也不可能是市場(chǎng)完全決定價(jià)格。
買方所能接受的房?jī)r(jià)也是有限的，這取決于購(gòu)買力。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期，個(gè)人購(gòu)買力、家庭購(gòu)買力、家族購(gòu)買力甚至親戚朋友圈購(gòu)買力，都用上了，造成了購(gòu)買力“虛胖”。這種狀況有其特殊性。一個(gè)正常發(fā)展的社會(huì)，所支撐起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)主要取決于個(gè)人（家庭）購(gòu)買力，而不是家族購(gòu)買力或其他。
是買房，還是租房？這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)很古老。早在福利分房改革之初，類似的討論就有過(guò)。典型的討論方式是，租房一年要支付多少租金，買房一次性要承擔(dān)多少費(fèi)用，一年還要支付多少物業(yè)費(fèi)，最后轉(zhuǎn)換為每年的租房和買房支出比較。靜態(tài)來(lái)看，即使到了今天，租房支出總體上還是小于買房支出，但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，租房者得不到住房?jī)r(jià)格快速上漲的好處，而租金在逐年上漲。住房?jī)r(jià)格上漲一方面讓買房者確確實(shí)實(shí)感受到財(cái)富增長(zhǎng)，另一方面最終也帶動(dòng)了房租大幅上漲。房租相對(duì)于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)可能是低的，甚至不足以覆蓋總房?jī)r(jià)的利息支出，但是就業(yè)主實(shí)際購(gòu)房支出而言，回報(bào)可觀。更重要的是，業(yè)主財(cái)富增長(zhǎng)了。不管是理性買房，還是隨波逐流買房，購(gòu)房后悔者少見。租房者中卻有不少后悔者，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的上漲，他們的收入未能同步增加。他們中的不少人只能繼續(xù)租房。
購(gòu)房還是租房，這本來(lái)只是一個(gè)市場(chǎng)參與方式的選擇問(wèn)題，但是隨著房?jī)r(jià)的上漲，隨著住房租賃市場(chǎng)的種種問(wèn)題，而讓這樣的問(wèn)題成為公眾話題。
二、住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題
住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)亟待發(fā)展的市場(chǎng)。住房租賃交易中的種種不規(guī)范，讓承租者租得不放心，住得不安心。合同上有明確的租賃期限，但出租者可能會(huì)以各種各樣的理由要求承租者搬出。這里不排除確實(shí)有出租者要將住房出售而無(wú)法繼續(xù)履行出租義務(wù)的可能，但其中有相當(dāng)多的出租者只是為了進(jìn)一步提高租金。他們不愿失去房?jī)r(jià)上漲后房租上漲獲利的機(jī)會(huì)。住房出租者缺少約束，承租者除了租金支出之外，還可能遇到押金不能全額拿回的問(wèn)題。而且，租房者往往不能享受到業(yè)主才能享受到的孩子入學(xué)等多種公共服務(wù)。
住房中介在住房租賃市場(chǎng)中扮演了重要角色。沒有中介，住房租賃市場(chǎng)也不可能全面興起。但是，與此同時(shí)，一些中介魚目混珠，占盡承租方和出租方兩邊便宜，甚至還有中介卷走租金，讓各方承受損失。這樣的結(jié)果可能讓一定數(shù)量的本來(lái)可以用于出租的住房退出租賃市場(chǎng)，房源進(jìn)一步萎縮，只是因?yàn)闃I(yè)主不愿意惹上麻煩事。這些年來(lái)，一些大城市的住房限購(gòu)政策，也影響了個(gè)人能夠用于出租的房源。在可用于出租的住房短缺的同時(shí)，租房需求卻保持旺盛狀態(tài)。大城市每年新流入的人口和新畢業(yè)的大學(xué)生的居住需求必須得到滿足。現(xiàn)實(shí)中，我們幾乎看不到因?yàn)闆]有住房而流浪街頭的，但這是以他們付出不菲租金為代價(jià)的。特別是，他們的收入水平往往不高，房租開支可能會(huì)占去工資收入的相當(dāng)部分，這不利于他們未來(lái)的發(fā)展。
如果可用于出租的房源狀況沒有改變，那么要從根本上改變租房市場(chǎng)的狀況，幾乎不可能。市場(chǎng)從來(lái)是有了競(jìng)爭(zhēng)才有發(fā)展和改善的動(dòng)力。政府已在努力改變租房市場(chǎng)所遇到的種種問(wèn)題?！白馐弁瑱?quán)”的引入，用意是好的，但是如何才能落實(shí)呢？且不論“租售同權(quán)”對(duì)符合條件者之“條件”要達(dá)到的困難，就是單單因?yàn)椤巴瑱?quán)”之后，出租房的含金量實(shí)際上就同步提高，房租價(jià)格在其他條件不變情況下勢(shì)必上漲，這樣租房新政的效果也可能會(huì)打上一定折扣。
不少人將租房市場(chǎng)上的各種亂象的原因歸結(jié)為租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與者少。的確，如果機(jī)構(gòu)能夠按照規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)提供出租房，那么這可以在很大程度上解決租房市場(chǎng)的問(wèn)題。但是，前提是，是否有足夠的可用于出租的房源？因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，需要從擴(kuò)大房源入手。一些房地產(chǎn)企業(yè)引入將原先主要運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)的“只租不售”模式，一些城市也開始為“只租不售”供地。這是良好的開端。只有可用于出租的房源擴(kuò)大，租房市場(chǎng)上目前處于相對(duì)不利地位的租房者的狀況才可能從根本上得到改變。
三、發(fā)展多層次的住房租賃市場(chǎng)
任何市場(chǎng)都應(yīng)該有規(guī)則可循。租房市場(chǎng)的亂象在相當(dāng)程度上是因?yàn)槿狈ζ跫s精神所致。我們應(yīng)該學(xué)習(xí)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，讓長(zhǎng)租者對(duì)未來(lái)的居住條件有信心有期待。我們應(yīng)該總結(jié)租房市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，讓過(guò)去犯過(guò)的錯(cuò)不再重犯。
租房市場(chǎng)的發(fā)展，出租者和承租者的權(quán)利和義務(wù)必須明確，而且應(yīng)該相稱。租房市場(chǎng)要繁榮，就必須讓承租者“租得安心、住得放心”。否則，承租者時(shí)時(shí)刻刻可能被趕跑，不公平待遇隨時(shí)可能到來(lái)，這樣的租房市場(chǎng)缺少可持續(xù)性，即使能夠存在，也只是一個(gè)低端的不受歡迎的市場(chǎng)。
租房市場(chǎng)也應(yīng)該是多層次的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力在很大程度上來(lái)自差異性。不同市場(chǎng)主體有不同的需求，能夠滿足不同市場(chǎng)主體需求的供給者往往可以占得市場(chǎng)先機(jī)，獲得更多的市場(chǎng)利潤(rùn)。
要從根本上摒棄租房不如買房的觀念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不同人群有不同的住房需求。有人可能只是在某個(gè)城市暫時(shí)居住一段時(shí)間，他或她就沒有必要在這個(gè)城市置業(yè)，合適的出租房可能更適合他或她。
出租房同樣有高端、中端和低端之分。無(wú)論是哪個(gè)層次的出租房，都能夠滿足居住的基本要求。有人可能要長(zhǎng)期在某個(gè)城市居住，即使他或她有住房購(gòu)買能力，也同樣可以選擇租房。租房與買房的差異，只是兩種生活方式的差異。
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是為了解決居住問(wèn)題，而不是其他。租房的便利才可能從根本上改變租不如買的住房消費(fèi)觀念。農(nóng)業(yè)社會(huì)“重土輕遷”觀念的改變需要加以時(shí)日。這本身沒有什么不對(duì)。現(xiàn)代社會(huì)所要?jiǎng)?chuàng)造的條件是給出更多的選擇項(xiàng)，選擇項(xiàng)的豐富，也是市場(chǎng)繁榮的表現(xiàn)之一。
四、鼓勵(lì)租房租賃市場(chǎng)的財(cái)稅政策
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，稅收政策可以起到一定作用。給住房出租者提供稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)他們將擁有的住房用于出租；給開發(fā)出租房企業(yè)的稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)它們多開發(fā)用于出租的住房；給住房出租行業(yè)以稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)它們做好租房服務(wù)工作。
與住房相關(guān)的各種稅費(fèi)基金都可能會(huì)進(jìn)入成本，并最終抬高租房者的負(fù)擔(dān)。與租房有關(guān)的各類稅費(fèi)基金，需要進(jìn)一步清理，并有針對(duì)性地實(shí)施優(yōu)惠政策，盡可能降低住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)作成本，并最終讓租房者得到實(shí)惠，以解決好住房民生問(wèn)題，這是稅收優(yōu)惠政策選擇的立足點(diǎn)。歸結(jié)起來(lái)，就是對(duì)為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)者少收點(diǎn)稅，從而鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
財(cái)稅政策應(yīng)該有助于多層次住房市場(chǎng)的形成和發(fā)展，滿足不同收入水平的人們的居住需求。低收入者的居住問(wèn)題，政府可以通過(guò)廉租房予以解決。政府可以自己開發(fā)也可以通過(guò)市場(chǎng)的方式提供廉租房。廉租房租金較低，基本上是象征性的，不足以維持住房的必要支出。差額應(yīng)通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼予以彌補(bǔ)。用于基本居住保障水平的出租房，不僅要適合居住，而且應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平基本相稱，能夠體現(xiàn)共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果。這樣的出租房應(yīng)該是財(cái)稅政策應(yīng)著力保障的。這是住房保障體系的最低層次，即解決基本住房保障問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的住房保障目標(biāo)。
中等收入者中收入偏低者的居住問(wèn)題，應(yīng)主要通過(guò)出租房保障。房租應(yīng)該基本上能夠體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格。中等收入者中偏高收入者的居住問(wèn)題，可以通過(guò)出租房的方式解決，也可以通過(guò)保障性住房出售的方式，可以通過(guò)購(gòu)買商品房的方式。中等收入者的住房租賃問(wèn)題，應(yīng)主要通過(guò)市場(chǎng)的辦法來(lái)解決。政府通過(guò)財(cái)稅政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其他企業(yè)轉(zhuǎn)型為專門的住房出租公司，為市場(chǎng)提供足夠的房源。政府應(yīng)該鼓勵(lì)有條件的人們自己解決住房問(wèn)題（包括買房），如采取降低稅費(fèi)的政策。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要一個(gè)過(guò)程，個(gè)人能夠自己解決住房問(wèn)題，政府就可以少承擔(dān)點(diǎn)住房保障的責(zé)任。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不是用租賃市場(chǎng)取代商品房市場(chǎng)，否則就會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相悖而行。
高收入者的居住問(wèn)題當(dāng)然要通過(guò)市場(chǎng)的方式來(lái)解決。在很大程度上，他們并不需要特別的財(cái)稅政策的支持，但同樣地，他們可能購(gòu)房，也可能租房。他們所需要的是合理的財(cái)稅政策，而不是任何懲罰性的可能摧毀社會(huì)財(cái)富的政策。
