來源：楊紅旭樓市研究
??粉絲問：楊老師，樓市現(xiàn)在一面限購，一面銀行紛紛上調(diào)貸款利率，還有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)，是給出信號催大家趕緊上車？房市現(xiàn)在呈現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，難道是銀行自己本身也認(rèn)為房子不再是優(yōu)質(zhì)*押資產(chǎn)，房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出風(fēng)險和利潤低的特征了呢？請您給分析下，這難道是房價在未來真要崩的預(yù)兆？
??限購是非常明確的抑制需求的政策信號，而近期房貸利率上調(diào)則不能理解為抑制需求。
??限購屬于房地產(chǎn)調(diào)控范疇，限貸（提高首付比例、三套房貸停貸）也屬于房地產(chǎn)調(diào)控范疇。
??但近期房利率上浮，主要有兩個原因：一是銀根緊縮，全社會市場利率上行，導(dǎo)致個人房貸利潤大減，商業(yè)銀行只能優(yōu)先考慮謀利；二是熱點城市調(diào)控不斷升級，去年個人房貸發(fā)放量猛增，今年額度明顯收縮。
??上述兩個原因，第一個是主因，略加展開分析。
??當(dāng)前，大家關(guān)注的焦點是首套房貸利率折扣減少，或取消，甚至上浮，部分銀行的二套房貸利率也進一步上?。ㄓ梢怀勺兂啥桑?
??但大家可能沒有注意一個事：自去年以來，我國央行官方利率一直沒有變化。如下圖，五年期及以上貸款利率一直是4.9%。
??然而，全社會的實際利率卻已經(jīng)持續(xù)上行三個季度了！
??比如下圖中的銀行間拆借利率，近期加速上行。這也就意味著：一年前，銀行借進的錢是低利率，而現(xiàn)在借進的錢是高利率。如果銀行不提高個人房貸利率，那么銀行的利潤就會大幅減少。做生意嘛。
??其實，近期的真實情況更慘烈：有些銀行發(fā)行的理財產(chǎn)口，利率已超過5%，如果銀行將這些超過5%的高息借來的錢，以4.9%的五年期以上利率，作為個人房貸貸出去，那么銀行立即就虧錢了！
??而事實上，幾乎所有的有折扣的個人房貸，或者微利、或者不賺錢，或者在虧錢。
??對銀行來說，更糟糕是，巨量有折扣的存量房貸！
??截止去年底，全國個人購房貸款余額 19萬億元，其中多半應(yīng)該都是有利率折扣的，一旦貸款簽合同時約定了利率折扣，在還款期間就會一直執(zhí)行。而極端情況是，08年四季度至2010年上半年，在當(dāng)時的信貸大放水期間，大量房貸是以七折利率放出去的。這樣的存量房貸，當(dāng)前銀行可謂損失慘重，慘不忍睹！其后還有很多八折、八五折、九折的貸款，當(dāng)前全都賠錢中……
??因此，銀行對于增量的個人房貸，只能提高利率標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸利率上浮一成，其實對于銀行來說很合理。但對于剛需購房者來說，就有些受不了，他們會抱怨：國家政策明確是支持剛需的，為什么銀行都是些只知道賺錢的壞蛋？
??老楊需要指出其中的關(guān)鍵：如果央行加息了，將基準(zhǔn)貸款利率提升，商業(yè)銀行也就不必急吼吼的取消利率折扣了。
??比如，2011年，同樣是調(diào)控房價，但同時也處于加息周期，幾次加息之后，五年期貸款利率明顯高于銀行間拆借利率，也略高于銀行理財，商業(yè)銀行也就沒必要對個人房貸利率進行上浮了。
??最后總結(jié)一下：不是商業(yè)銀行耍流氓，而是央行欺負(fù)商業(yè)銀行。當(dāng)然，央行不敢加息，又涉及到穩(wěn)增長、降成本等因素，比較復(fù)雜。
??下半年，銀根還將繼續(xù)收緊，個人房貸利率只會向上，不會向下。這對于樓市是個利空，但我不認(rèn)為全國及多數(shù)一二線城市房價會崩盤。
??老楊對于當(dāng)前熱點城市房價的總體立場：短空長多。
