作者 易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家 )
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，比市場(chǎng)預(yù)期的要好，房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)還在持續(xù)。這既奠定了今年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，也顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上按照政府的政策預(yù)期在發(fā)展，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種態(tài)勢(shì)還會(huì)持續(xù)到下半年，什么時(shí)候出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，目前還是一個(gè)未知數(shù)。從6月份銀行信貸增長(zhǎng)情況來看，仍然有很多的居民通過金融加杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
首先來看全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額的數(shù)據(jù)。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，其增速快于前1-5月。商品房銷售額59152億元，增長(zhǎng)21.5%，其增速更提高近3個(gè)百分點(diǎn)。在商品房銷售面積及銷售金額方面，除了東北地區(qū)之外，東部、中部及西部地區(qū)都顯現(xiàn)出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這種快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在中部地區(qū)更為明顯，其商品房銷售面積增長(zhǎng)達(dá)19.9%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)31.4%，增速提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，中部地區(qū)住房銷售的增長(zhǎng)更是處于超高速增長(zhǎng)情況下。
這些數(shù)據(jù)說明了以下幾個(gè)問題。一是經(jīng)過2016年9?30新政及2017年3?17新政所帶來的房地產(chǎn)新一輪調(diào)控后，一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲勢(shì)頭有所遏制，住房銷售量也有所下降，但這些城市的住房?jī)r(jià)格并沒有隨住房銷售量下降而下跌，這些城市的住房?jī)r(jià)格仍然頂在天花板上，等待房地產(chǎn)調(diào)控政策重新放開。從而使得這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量跌價(jià)穩(wěn)的僵持局面。可以說，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控“五限”政策不改變或不放開，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持局面還會(huì)持續(xù)下去。
二是由于這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策采取的是“因城施策”，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市來說，除了少數(shù)城市(比如一線城市)的調(diào)控政策對(duì)遏制房地產(chǎn)炒作能夠起到一定的作用之外，不少城市所出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上淪為房地產(chǎn)市場(chǎng)饑餓營(yíng)銷，一些城市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策只會(huì)鼓勵(lì)居民盡快地涌入市場(chǎng)，再加上一些三四線城市或沒有出臺(tái)更具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，這也造成除東北地區(qū)之外，住房銷售面積及住房銷售金額不斷快速增長(zhǎng)的結(jié)果。尤其是一線城市及二線熱點(diǎn)城市的周邊地區(qū)，這個(gè)情況更為明顯(比如廣州佛山、中山等城市)。另外，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)那種快速增長(zhǎng)的情況已經(jīng)蔓延到不少三四線城市，這就是為何中部地區(qū)無論是住房銷售面積還是銷售金額都增長(zhǎng)最快的原因所在。
三是上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積及銷售金額快速增長(zhǎng)，同樣表現(xiàn)為住房銷售金額的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于住房銷售面積的增長(zhǎng)，這種情況在中部地區(qū)更為明顯?？梢钥吹?，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額增長(zhǎng)遠(yuǎn)快于房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)更是快于12個(gè)百分點(diǎn)。這意味著當(dāng)前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)與快速擴(kuò)張仍然是以房?jī)r(jià)上漲為主導(dǎo)。而在一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)還在上漲，投資者就有意愿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這時(shí)房地產(chǎn)銷售的快速增長(zhǎng)就會(huì)持續(xù)。但是，三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲所帶來的問題可能會(huì)比一二線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲所帶來的問題更大。因?yàn)?，不少三四線城市的住房過剩已經(jīng)到了極端的地步，政府對(duì)此需密切關(guān)注。
也正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還在快速擴(kuò)張，房?jī)r(jià)還在上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅有意愿增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，也有意愿購(gòu)入更多的土地。2017年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，遠(yuǎn)高于2016年的全年水平。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，其增速仍有提高。特別是在中部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)16%，其增長(zhǎng)速度與全國(guó)相比高近一倍。
1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。從這些數(shù)據(jù)中，可以看出幾個(gè)重要信息。一是隨著住房快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這過程中賺得盆滿缽滿，這使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商更有意愿及能力進(jìn)入土地市場(chǎng)購(gòu)買更多的土地。二是房地產(chǎn)開發(fā)商增加對(duì)土地的購(gòu)買，也意味著房地產(chǎn)開發(fā)商仍然看好中國(guó)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。三是由于房地產(chǎn)開發(fā)商看好未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的交易價(jià)格自然會(huì)上漲。而在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，要讓一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)回歸到居住為主導(dǎo)的市場(chǎng)并非易事。
從上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)來看，基本形勢(shì)比市場(chǎng)預(yù)期的要好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也順應(yīng)了政府房地產(chǎn)政策走勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿υ谌木€城市。這種情況可能持續(xù)到今年下半年，明年趨勢(shì)如何還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策如何調(diào)整。 (中新經(jīng)緯APP)
【專家簡(jiǎn)介】易憲容，原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展主任；現(xiàn)任青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授；青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院和青島財(cái)富管理研究院院長(zhǎng)。
