7月7日，上海發(fā)布《住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》指出，“十三五”時(shí)期，住房用地供應(yīng)5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應(yīng)總量較“十二五”增加20%。
??對于急于補(bǔ)倉，并謀求在“長三角”區(qū)域發(fā)展的企業(yè)來說，這無異于一個(gè)“大禮包”。但現(xiàn)實(shí)中，并非所有房企都能享受到供應(yīng)端的政策紅利。
??隨著地價(jià)漸趨高企和土地出讓條件日益苛刻，小型房企在土地市場的競爭中也走向弱勢，并幾乎從一線城市土拍市場絕跡。即使在部分三四線城市，激烈的競爭態(tài)勢也正將小房企擠出市場。分析人士指出，這一輪市場下行周期過后，市場將出現(xiàn)新一輪洗牌，優(yōu)勝劣汰將率先發(fā)生在前端的土地市場。
??萬元門檻的壓力
??由于地價(jià)過高，熱點(diǎn)城市早已不適合小型房企生存。梳理過去兩年北京市場的拿地記錄可見，住宅地塊得主絕大部分都是“熟面孔”。近年來，在一些熱門地塊的出讓中，為分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大企業(yè)組成聯(lián)合體拿地已成常態(tài)。
??6月22日，在北京房山區(qū)青龍湖地塊的出讓中，共有7個(gè)主體參與競買，其中有4個(gè)為聯(lián)合體，分別是“國開+萬科+首開+龍湖”、“保利+中海+中糧+天恒”、“房山新城+城建+招商”、“首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦”，前者成為最終的得主。
??當(dāng)日出讓的順義地塊，也被“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯(lián)合體競得。
??大型聯(lián)合體的出現(xiàn)，反映出熱點(diǎn)城市土地競爭激烈、風(fēng)險(xiǎn)較大。按照某房企人士的說法，這既與地價(jià)高企有關(guān)，也與出讓規(guī)則的調(diào)整密不可分。
??“現(xiàn)在的出讓條件，對土地價(jià)格、房屋價(jià)格、配建規(guī)模、建設(shè)房屋類型都有限制，還對自持有所要求。”該人士表示，經(jīng)過核算，純商品房部分的成本越來越高，在當(dāng)前限價(jià)條件下，這意味著很大的風(fēng)險(xiǎn)。
??由于難以承受這類風(fēng)險(xiǎn)，近兩年來，小型房企已經(jīng)逐漸退出熱點(diǎn)一二線城市，只有部分擁有特殊優(yōu)勢（政府關(guān)系、一級(jí)開發(fā)、特有某種資質(zhì)）的小企業(yè)還在支撐。
??近期，由于資本溢出效應(yīng)，三四線城市土地成交旺盛、價(jià)格攀高，小企業(yè)再度面臨類似壓力。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年，全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地金額達(dá)到13691.3億，同比2016年上漲38.4%。這些城市的平均地價(jià)上漲了27%，地價(jià)上漲城市主要集中在三線城市。
??鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在本輪周期之后，已經(jīng)有一大批三四線城市的房價(jià)超過一萬，這是房地產(chǎn)開發(fā)具備一定規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)門檻。他指出，隨著“萬元俱樂部”數(shù)量越來越多，對土地爭奪也就越發(fā)激烈。
??就地價(jià)而言，楊現(xiàn)領(lǐng)指出，在本輪土地出讓中，一些熱門三四線城市土地溢價(jià)率很高，地價(jià)幾乎漲了一倍，對后期消化帶來很大挑戰(zhàn)。在這種情況下，大型企業(yè)并不在意一個(gè)項(xiàng)目的短期得失，而更在意長期的布局，相比之下，小型房企就顯得十分被動(dòng)。
??西安某小型房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，考慮到自身實(shí)力不足，該企業(yè)從未在西安的公開市場拿地，而是借助較早進(jìn)入的優(yōu)勢，以協(xié)議的形式，早年在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)獲取了一批土地。但近年來，這批土地的開發(fā)進(jìn)入尾聲，繼續(xù)協(xié)議拿地難度較大，因此公司正在尋找收購的機(jī)會(huì)，但也同時(shí)考慮從該市場抽身。
??此消彼長
??“優(yōu)勝劣汰是市場的基本規(guī)律，實(shí)力不足的企業(yè)被淘汰不見得是壞事?！弊〗ú孔》扛母飳＜椅瘑T會(huì)副主任委員顧云昌表示，現(xiàn)階段，大型房企為繼續(xù)提高市場占有率，正逐步把戰(zhàn)線拉到三四線城市，進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間。
??他認(rèn)為，大型房企、中型房企之間都有可能出現(xiàn)兼并整合，相比之下，小房企（尤其是民營企業(yè)）面臨的困境更大。
??在7月6日下午的銷售及經(jīng)營電話會(huì)議中，萬科董秘朱旭也指出，在大型房企全國性布局的情況下，小房企的生存空間在不斷受到擠壓。
??朱旭援引數(shù)據(jù)稱，在萬科長期關(guān)注的27個(gè)城市中，6月的土地成交面積和成交金額都增長了超過100%。朱旭表示，開發(fā)商拿地十分積極。以萬科為例，如果算上6月29日斥資551億元獲得廣信資產(chǎn)包，萬科上半年拿地金額約達(dá)1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業(yè)內(nèi)屬投入最多的一家企業(yè)。
??中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年上半年，已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達(dá)8726.2億元，較2016年同期的可比數(shù)據(jù)增長66.4%。
??這組數(shù)據(jù)的另一面，則是大量小型房企的憂傷。顧云昌表示，新房市場的總量已經(jīng)很難再擴(kuò)大，“如果有企業(yè)多拿了地，就一定有企業(yè)拿不到地?！?
??就在上海公布供地計(jì)劃之前，重慶在7月4日公布了主城區(qū)住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃，未來五年主城區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地9.5萬畝，其中2017-2019年供應(yīng)5.8萬畝，2020-2021年供應(yīng)3.7萬畝。
??7月5日，廣州也宣布今后五年（2017-2021年）初步計(jì)劃年均供應(yīng)住宅用地約5-6平方公里、可建面積約1250萬-1500萬平方米，較“十二五”期間增加近兩成。
??分析人士認(rèn)為，就這些城市的量級(jí)而言，這部分新增供地顯然是“大佬”的游戲，小型房企很難享受到這輪紅利。
??鏈家研究院根據(jù)成交金額統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，TOP5開發(fā)商的市場占有率由去年的15%提高到23%，TOP10的份額由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，僅從數(shù)據(jù)上對比，中國TOP10開發(fā)商的集中度已經(jīng)超過30%，接近美國水平。不僅小型房企，下一階段大中型企業(yè)之間的分化也會(huì)非常顯著，甚至可能出現(xiàn)大型企業(yè)的退出或整合。
