與往年一樣，還差幾個(gè)小時(shí)才走完上半年，6月30日晚上就有幾家機(jī)構(gòu)迫不及待地發(fā)布了上半年銷售排行榜。我們看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照這種速度，全年銷售額超過千億的房企數(shù)量將會(huì)更多。
此前，曾有比較好玩的觀點(diǎn)是，根據(jù)主要房企銷售額調(diào)控時(shí)期仍然保持較快增長的情況，聲稱調(diào)控?zé)o效。至少這一輪沒人這么輕率地說了。實(shí)際上，不論大魚小魚全都吃得飽飽的，只能說明樓市實(shí)在太好，啥企業(yè)建的房子都能賣出去。當(dāng)規(guī)模房企保持增長，樓市集中度提高的時(shí)候，反而可以說是調(diào)控見效。讓一批沒有實(shí)力的房企出局，本是調(diào)控的應(yīng)有之義。
如果看行業(yè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。上半年數(shù)據(jù)還沒出來，從1-5月情況看，房地產(chǎn)投資增幅8.8%，高于增幅為8.6%的固定資產(chǎn)投資；房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增速也達(dá)到17.3%。6月未現(xiàn)斷崖，預(yù)計(jì)上半年也會(huì)基本維持這種速度。
但仔細(xì)分析，慣性增長的成分居多。雖然此輪調(diào)控是去年10月開始的，但真正發(fā)揮威力，應(yīng)該是在今年3月中旬起幾十個(gè)城市調(diào)控加碼之后。按照3個(gè)月左右的政策消化與市場傳導(dǎo)時(shí)間，調(diào)控效應(yīng)要在6月下旬以后才會(huì)次遞顯現(xiàn)。
進(jìn)入7月后的三季度，才是考驗(yàn)。
政策層面，沒有絲毫松動(dòng)的跡象。相反，6月還有一些城市繼續(xù)在調(diào)控方面“打補(bǔ)丁”。金融領(lǐng)域去杠桿的基調(diào)沒有變化，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，還是個(gè)人住房貸款，都有收緊的趨勢。一線城市連首套房的利率也調(diào)至9折甚至基準(zhǔn)線。
最近還有兩個(gè)現(xiàn)象值得注意。商品房限售，由一線城市向二線甚至三線城市蔓延；限價(jià)，由商品房售價(jià)向土地起拍價(jià)擴(kuò)展。這表明行政手段短時(shí)間不會(huì)退出調(diào)控。
與此同時(shí)，各地還注意在供應(yīng)端發(fā)力。上海、南京、杭州、廣州等城市加快了土地供應(yīng)。比較有意思的，是北京市住建委6月27日公布了389個(gè)項(xiàng)目的名單，明確告訴市場一個(gè)信號(hào)，北京并不缺商品房現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量。另據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，至6月底，北京商品房庫存量還有10萬套。
經(jīng)常有朋友問到兩個(gè)問題：每次供應(yīng)土地尤其是住宅用地，為什么都有大批房企去哄搶？為何每當(dāng)新盤推出，銷售情況都很不錯(cuò)，不少還是一售而光？當(dāng)然，一般都是在熱點(diǎn)城市。
上半年全國300個(gè)主要城市，賣地收入確實(shí)是大幅增長，但土地出讓面積、成交面積同比都略有下滑，這表明，土地單價(jià)在上漲（其中可能是結(jié)構(gòu)性上漲，比如市區(qū)土地增加）。業(yè)內(nèi)一個(gè)重要觀點(diǎn)是，拿地的以品牌房企為主，它們多是出于補(bǔ)庫存的需要。去年和今年一季度銷售情況很好，企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，地貴也要拿。
上半年商品房銷售不錯(cuò)，一方面，說明商品房需求依然存在。投機(jī)需求已基本被阻擋在外，投資需求也擠得差不多了。但剛性需求（包括首次改善性需求）還有很大市場。這就是我以前講過的，哪怕是剛性和改善性需求，也能支撐我國房地產(chǎn)市場向前發(fā)展，實(shí)力房企照樣能從中找到自己的機(jī)會(huì)。
另一方面，與商品房限價(jià)有關(guān)。如你所知，熱點(diǎn)城市普遍限價(jià)。比如，有個(gè)二線熱點(diǎn)城市，周邊二手房已經(jīng)賣到6萬多塊，某新開樓盤卻限價(jià)5萬以下，確有購房需求的，肯定要去排大隊(duì)。這就是為什么有的新樓盤要在深夜偷偷摸摸開盤。通知到了，一售而光，再要沒有。強(qiáng)調(diào)一下，政府限價(jià)與開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，是兩回事。
回到前面，呼應(yīng)標(biāo)題。如果非要預(yù)測，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)大多數(shù)房企來說，三季度要比上半年困難。理由就是，所有的調(diào)控措施，不但沒有放松，還有加強(qiáng)的跡象；去年下半年傳導(dǎo)過來的市場慣性，到今年7月后已衰減得差不多了；投資需求擠得越來越干，而土地供應(yīng)量卻在加強(qiáng)或加大。至于四季度，期望值也不要高于二季度。
對(duì)于上市房企來說，2017年的財(cái)報(bào)還會(huì)比較好看，因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的是2016年及以前的項(xiàng)目；但2018年利潤率卻會(huì)下滑，因?yàn)榻衲晟唐贩肯迌r(jià)，而土地價(jià)格仍在增長。再加上2017年以來，資金成本是上升的。這些必然要吞蝕上市公司的利潤空間。
但也不必過度悲觀。此處要重復(fù)一句平庸的話，基本面決定了今年樓市不會(huì)大漲大跌。大漲是不可能了，很多地方限價(jià)是比照去年10月給你發(fā)預(yù)售證的。大跌（指房價(jià)下跌30%以上）暫時(shí)也看不到，因?yàn)橛袆傂院透纳菩孕枨蟮膹?qiáng)大支撐。
有朋友用新開樓盤與周邊二手房價(jià)格比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，新舊倒掛，新房比二手房低，有的低20%。上面說了，這是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣迌r(jià)，它參照的是去年10月的水平。說明該樓盤所在區(qū)域房價(jià)過去8個(gè)月上漲了20%。但別著急，新房同樣會(huì)對(duì)二手房形成擠壓效應(yīng)。也就是說，輪到二手房價(jià)格下跌了。
